Inicio Empresas y Negocios Informe “Main Street Across The World 2010”

Informe “Main Street Across The World 2010”

GENERALIDADES
La recesión económica mundial puede haber terminado, pero sus efectos todavía se sienten en el sector del consumo en muchos países, si no en todos, ya que la recuperación se da en un contexto de mayor -aunque aún frágil- confianza de los consumidores y donde se siguen aplicando restricciones para la disponibilidad financiera tanto de las empresas como de los particulares.

Por lo tanto, no resulta sorprendente que el mercado de propiedades de retail haya enfrentado otro año difícil, desde comienzos hasta mediados del año 2010, ni que el camino de salida de la recesión no haya sido nada fácil, como era de esperar.

De hecho, de los 59 países incluidos en nuestra encuesta “Main Street Survey”, en 20 se registraron caídas en los alquileres durante este año hasta junio, y las regiones de América Latina y Asia Pacífico fueron las únicas donde se observó un crecimiento positivo de los mismos. Entre las 269 locaciones específicas evaluadas, la mayoría presentó una caída en las rentas y, en general, la situación revelada mediante la encuesta de este año fue notablemente similar a la de 2009.

Esto se aplica, sin dudas, a la clara polarización observada entre las locaciones premium y las secundarias, ya que estas últimas sufrieron un impacto mayor por la reducción de la demanda de los locales comerciales y la consecuente caída en las rentas. Los comerciantes se centraron principalmente en cerrar los comercios que no fueran rentables. En el caso de las locaciones premium, en cambio, la demanda se mantuvo y los valores de alquiler resistieron, e incluso se registró un crecimiento de estos últimos en algunos países del mundo.

De hecho, un mensaje clave de la encuesta es que, a pesar de las constantes presiones ejercidas sobre las diferentes regiones y especialmente sobre los consumidores, las tendencias se han mostrado cada vez menos armónicas durante los últimos 12 a 24 meses, y no en todas las locaciones se registraron caídas en la demanda o en los alquileres.

Sin embargo, esta situación no sigue las tendencias macro regionales, como la recuperación del mercado de consumo en Asia o las dudas del mercado europeo. De hecho, en las locaciones premium de algunas de las ciudades más importantes del mundo, donde los comerciantes minoristas “tienen que estar” independientemente de las condiciones económicas imperantes, se ha registrado cierto crecimiento de los alquileres, ya que la demanda siguió superando la oferta. Algunos ejemplos de éstas son las calles East 57th y 5th Avenue de Nueva York, la avenida Central en Hong Kong, algunos centros clave de Mumbai y Nueva Delhi y, por supuesto, la Bond Street de Londres.

Sin embargo, la falta de certeza respecto de las condiciones futuras sigue limitando a algunos comerciantes minoristas e impide una recuperación más pronunciada. Mientras nos acercamos al año 2011, el panorama económico mundial parece seguir siendo incierto y aún existe preocupación sobre el estancamiento de la recuperación. De hecho, si bien hablar de una segunda recesión de importancia podría ser demasiado pesimista, hay cierto consenso sobre que el crecimiento en 2011 será más moderado que las expectativas y los pronósticos originales.

No obstante, nuevamente los operadores más astutos estuvieron activos en el punto más bajo del mercado, ya que alquilaron locales y lograron hacer buenos negocios con los locadores que se encontraban bajo presión y, de esta forma, podrán aprovechar plenamente la recuperación económica sostenida, cuando llegue.

Los comerciantes minoristas más pequeños y, generalmente, locales han sufrido el impacto de la desaceleración más que los players internacionales con múltiples comercios. Esta situación aceleró el proceso de consolidación del mercado que venía desarrollándose desde hace un tiempo. Por lo tanto, la expansión de los comerciantes minoristas internacionales es un motor cada vez más importante del mercado de locales comerciales premium. De hecho, cada vez son más los que adoptan este camino y prefieren abrir locales en una ciudad importante de otro país en lugar de profundizar su presencia local en los pueblos y las ciudades más chicas.

ÁFRICA Y MEDIO ORIENTE
En África y Oriente Medio, los mercados minoristas siguen siendo emergentes y están atravesando importantes cambios estructurales. Estos evolucionan rápidamente hacia formatos de venta minorista más actualizados y sofisticados, principalmente, a partir del desembarco de los centros comerciales modernos. Este proceso está modificando los patrones de consumo y generando una competencia más intensa con las locaciones ya establecidas.

Sin embargo, la región no fue inmune a la desaceleración mundial. Desde comienzos de año hasta junio, los alquileres de las propiedades de retail han disminuido en varios países, como Jordania, Bahréin, Qatar y Emiratos Árabes Unidos, ya que la demanda de los comerciantes minoristas se frenó al compás de la reducción de las ventas. En otros mercados, como Israel, Kuwait, Líbano y Arabia Saudita, los alquileres se mantuvieron estables o registraron un leve crecimiento. El turismo ha impulsado algunos mercados, y la escasa cantidad de nueva oferta también ayudó a mantener los precios en varias zonas.

En Sudáfrica, las tasas de interés elevadas, los costos de transporte y la debilidad económica mundial afectaron la venta minorista. Pero la Copa Mundial de Fútbol ayudó a elevar el perfil del país, que ahora experimenta un aumento de la actividad, especialmente, en los mercados gastronómicos, de autoservicio y de tiendas por departamentos, a la vez que el comercio minorista se desarrolla y alcanza la madurez.

EL CONTINENTE AMERICANO
En América Latina, la mejora del contexto macroeconómico, la fuerte contribución de los commodities, las posiciones fiscales más ajustadas, y los marcos de políticas monetarias más creíbles han ayudado a incrementar la resistencia de la región ante los impactos económicos externos, lo cual se refleja en las cifras más recientes sobre el crecimiento de los alquileres. De hecho, en América Latina, se observó un interesante incremento de los mismos del 6,4%, lo que la convierte en la región con el mejor resultado del mundo.

Venezuela experimentó un alza especialmente importante del 26,7%, la mayor de la región, debido a la escasez de oferta de buena calidad, mientras que Brasil y Ecuador registraron incrementos de aproximadamente el 8% a partir del mayor crédito de los consumidores y del incremento del poder adquisitivo de la clase media.

Sin embargo, el crecimiento positivo de los alquileres no abarcó toda la región. En Argentina, Chile y México (países más dependientes de la economía de Estados Unidos) se registraron caídas durante los primeros seis meses del año, e incluso hubo casos de comerciantes minoristas que solicitaron a los locadores una renegociación de los contratos debido a la reducción de la demanda de los consumidores. Con todo esto, los alquileres se han estabilizado, en general, y los comerciantes minoristas, si bien aún son cautos, están comenzando a expandirse nuevamente.

En Estados Unidos, el mercado de locales comerciales se vio beneficiado por el fin de la recesión y, de hecho, se ha sostenido mejor que lo esperado. Si bien el ánimo de los consumidores siguió siendo cauto durante este año y el mercado inmobiliario residencial mostró apenas una leve recuperación, los mercados de consumo han mejorado respecto de 2008/09 y se observó un aumento de los alquileres del 8% entre principios de año y junio. Sin embargo, el aumento del promedio nacional no refleja la polarización que todavía se observa entre las principales ciudades de los Estados Unidos. Si bien se registró un crecimiento excepcional en algunas localidades clave, como Nueva York, Miami y Washington, varias otras sufrieron una abrupta caída de los alquileres, como fue el caso de Chicago, Palm Beach y San Diego.

En Canadá, aunque se registraron varios meses de crecimiento continuo de las ventas durante 2009 y comienzos de 2010, los valores de los alquileres solamente aumentaron un 2,1% en varias de las principales ciudades hasta el mes de junio. Además, los datos más recientes sobre las ventas minoristas no muestran valores tan positivos. No obstante, el interés de los comerciantes minoristas en las locaciones premium se mantuvo sólido, y se espera que la demanda crezca gradualmente durante lo que queda de 2010 y 2011, gracias al reciente aumento del empleo y al aumento del optimismo comercial.

ASIA PACÍFICO
La región de Asia Pacífico experimentó una fuerte recuperación económica gracias a los importantes paquetes de estímulo implementados en varios países, que pronto ayudaron a revitalizar varios de los principales mercados minoristas de la región, además de incrementar su atractivo como un mercado objetivo para los comercios minoristas internacionales de otros países.

Uno de los primeros signos de recuperación observados en el mercado inmobiliario mundial fue el aumento selectivo de los alquileres en Asia Pacífico, aunque, en general, la región solamente presentó un leve aumento promedio de los alquileres del 1,7% desde comienzos de año hasta junio. A partir de la recuperación económica sostenida, los mercados minoristas de varios países han tomado impulso, lo cual generó un crecimiento positivo de los alquileres en varios mercados durante el año pasado.

Corea del Sur registró un interesante incremento de los alquileres de dos dígitos (16%), el mayor de la región de Asia Pacífico. La demanda de espacio comercial en las locaciones premium sigue siendo impulsada por los comercios minoristas extranjeros, principalmente, de indumentaria, algunos de los cuales implementan planes de expansión muy enérgicos.

China volvió a experimentar un año de importante crecimiento de los alquileres, de hasta el 8,7%. La demanda de los comercios minoristas locales e internacionales se mantuvo elevada, gracias al continuo impulso del turismo y su contribución al crecimiento del sector minorista. Esta situación se observa, especialmente, en Hong Kong, donde las zonas comerciales turísticas tradicionales, como Causeway Bay y Central, siguieron presentando un sólido crecimiento de los alquileres.

Si bien no se registró un incremento de los alquileres en Australia ni en Tailandia durante los primeros seis meses del año, se observaron aumentos marginales en varios países, como Japón, Singapur, India y Vietnam, principalmente, debido a la relativa escasez de espacio de primera calidad en las principales calles céntricas.

En algunos países se observaron caídas en los alquileres de primera clase, por ejemplo, en Taiwán, Malasia, Nueva Zelanda e Indonesia. Sin embargo, la cantidad de países donde los alquileres disminuyeron fue menor durante 2009, y el ritmo de disminución muestra una clara reducción en estos mercados.

EUROPA
Europa, en general, registró una caída del 4,4% en los alquileres, desde comienzos de año hasta junio, lo cual representa una leve mejoría respecto de 2008 y 2009, ya que las caídas solamente afectaron a 10 de los 25 países evaluados. Además, el valor de los alquileres de las propiedades de primera clase se estabilizó, mayormente, o incluso experimentó leves aumentos en unos pocos mercados. Sin embargo, si bien los alquileres mejoraron, aún hay una clara distinción entre las locaciones premium y las secundarias.

En Europa Occidental, hubo algunas sorpresas en los resultados, si se tiene en cuenta la gravedad de la recesión. Se registraron leves aumentos de los alquileres en Luxemburgo (2,9%), Austria (2,4%), Alemania (1,9%) e Italia (1,2%), por ejemplo. Estos ejemplos demuestran que la demanda de los ocupantes presenta leves signos de mejora en estos países, a pesar de que la constante incertidumbre respecto de la sostenibilidad del crecimiento del gasto de los consumidores limita la capacidad de los locadores para aumentar los alquileres, excepto en las locaciones más solicitadas.

En los países nórdicos, en cambio, el 2009 fue un año difícil para los alquileres de los locales comerciales en las locaciones premium, ya que se registraron caídas en los cuatro mercados. Sin embargo, en 2010, se observó mayor estabilidad en los alquileres y el ánimo general del mercado minorista ha ido mejorando. El desempleo sigue siendo bajo, en comparación con la mayor parte de Europa, y las perspectivas de crecimiento del gasto de los consumidores son positivas.

Los alquileres de primera clase no presentaron cambios en varios países, como Bélgica, los Países Bajos, Portugal y Suiza. En el Reino Unido, hubo un leve aumento de los alquileres, con un promedio nacional del 1,4%. En este país, el West End de Londres se resistió a la tendencia general y presentó un crecimiento de dos dígitos, liderado por el excelente rendimiento de las calles Oxford Street y Bond Street. Algo similar ocurrió en Francia, donde los alquileres cayeron un 1,4% en el ámbito nacional, pero el boulevard St. Germain de París tuvo un rendimiento superior, con un crecimiento anual del 12,5%.

La recuperación económica fue el tema de mayor importancia en la mayoría de las regiones, pero las dificultades de Grecia llevaron la atención a la deuda pública y a las medidas de austeridad. De hecho, el impacto de los aumentos impositivos y los recortes presupuestarios, probables o ya implementados, sobre la confianza y el empleo son un motivo clave de distracción. Grecia es un ejemplo, donde se registró una caída de los alquileres superior al 18% durante el año pasado. Sin embargo, el proceso inflacionario se está frenando en la región y se espera que las tasas de interés se mantengan bajas en la mayoría de los países, mientras que los mercados laborales adquieran mayor solidez.

En Europa del Este, Turquía fue el único mercado que experimentó un crecimiento positivo, aunque leve, durante el año. Sin embargo, si bien el crecimiento regional se mantuvo negativo, al menos el segundo trimestre de 2010 dio algunos motivos para el optimismo, ya que los alquileres repuntaron levemente. En general, la demanda de los ocupantes sigue siendo cauta, especialmente, fuera de las capitales y, como la oferta sigue siendo elevada en algunas zonas, los locatarios siguen ejerciendo presión para reducir los alquileres, tal como ocurrió en Bulgaria, Rumania y Eslovaquia. Rusia, en cambio, presenta una situación más estable, sin cambios en los alquileres durante este año.

Europa Central muestra una mayor resistencia, especialmente Polonia, que sobrevivió a la recesión en muchos aspectos mejor que cualquier otro mercado europeo. Se registraron caídas de los alquileres en casi todos los países pero, en general, estos descensos ocurrieron durante 2009 y, durante este año, los valores se mantuvieron estables, ya que los mercados comenzaron a atraer un interés renovado de los ocupantes y los inversionistas.

PERSPECTIVAS
El futuro depara varios riesgos que podrían afectar negativamente el mercado de propiedades de retail del mundo. No obstante, es probable que los patrones de rendimiento varíen en función del mercado, y los comerciantes minoristas prestarán atención a estas variables al buscar los mercados que ofrezcan un crecimiento a futuro además de una mayor ganancia en la actualidad.

En los mercados más maduros, se espera que los ocupantes sigan manejándose con cautela y selectividad al elegir espacios. Los consumidores sentirán la presión, ya que la amenaza del desempleo pone un freno al gasto en varias partes del mundo, donde se reduce el gasto público, donde la reducción de los precios de los inmuebles residenciales ya ha afectado el capital de los consumidores y donde las condiciones de crédito siguen siendo complejas. Un dato positivo, incluso para estos mercados, es que los alquileres de los locales comerciales parecen haberse estabilizado, y el porcentaje de propiedades desocupadas en las mejores locaciones está comenzando a descender. Como resultado, el rendimiento en 2011 debería ser más estable, y podría empezar a observarse una recuperación de la demanda y los precios en el curso del año próximo, a medida que la oferta se reduzca.

Es posible que en América del Norte el crecimiento económico durante el año venidero sea más lento, hasta que se afiance la recuperación. Pero, al menos en Estados Unidos, es posible que los mercados de consumo contribuyan más al crecimiento, a medida que el desempleo descienda y los consumidores se acostumbren a los niveles actuales de los costos de créditos, los ahorros y los precios de los inmuebles residenciales. No obstante, en Canadá y en Estados Unidos, es probable que el mercado minorista siga mostrando una marcada polarización, donde los centros de las principales ciudades y los mejores formatos tengan un mayor rendimiento.

En Europa, como siempre, la fortaleza de la economía alemana tendrá un papel relevante en la recuperación económica y, por lo tanto, es alentador destacar que los pronósticos de crecimiento para Alemania han mejorado levemente en los últimos meses, a la vez que el desempleo está descendiendo de forma constante. Esta situación podría abrir el camino para la recuperación del gasto de los consumidores alemanes y tener un efecto positivo en otras regiones de Europa, tanto Central como del Este. Sin embargo, también se espera una marcada polarización en la región, desde el importante crecimiento de mercados, como Turquía y Polonia al este, o Noruega y Suiza al oeste, hasta el leve crecimiento o, incluso, la permanencia de la recesión de las regiones con mayor presión debido a la crisis crediticia o de deuda pública.

Las economías emergentes de todo el mundo probablemente sigan presentando un crecimiento significativo del sector de las propiedades de retail que, a la vez, impulsará la demanda de propiedades de buena calidad y excelente ubicación. De hecho, la región con mejores perspectivas de crecimiento es la de Asia Pacífico, donde China e India seguirán mostrando una fuerte expansión (aunque quizás a menor velocidad). No obstante, también se espera un buen rendimiento de Brasil, principalmente, debido al ingreso de importantes inversiones y al mayor poder adquisitivo de los consumidores. Varios países de Medio Oriente y el norte de África también están entrando en las listas de objetivos de los comercios minoristas internacionales, como resultado de la fortaleza de la industria del petróleo y la inversión en infraestructura, además del crecimiento del turismo, el aumento de la clase media y el incremento de los ingresos disponibles.