La segunda mitad de 2008 fue complicada para el mercado inmobiliario local, tanto por los coletazos de la crisis del Real Estate en Estados Unidos como por la incertidumbre generada a partir del conflicto entre el campo y el Gobierno.
Las primeras señales de alerta se sintieron en noviembre y fueron en los precios de los alquileres comerciales, que mostraron signos de fuerte desaceleración. Con un consumo que se contrajo de manera significativa, fue difícil que los negocios mantengan su nivel de gastos y ambas partes tuvieron que adecuarse a un nuevo escenario.
Ahora, a pocos días de iniciado el 2009, el impacto se extendió al negocio de las locaciones de viviendas.
En este contexto de dudas e incertidumbre, los analistas consultados por iProfesional.com se atrevieron a hablar de un mercado con oferta creciente y precios amesetados, incluso tendientes a la baja.
Más viviendas y menos precios
“Los propietarios van a preferir más alquilar mal que vender mal”, destacó Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, quien así buscó explicar una de las causas del aumento de la oferta en el mercado locatario.
Sucede que muchos departamentos no se pueden vender en estos días a los precios deseados por los propietarios de manera que, para no tener los costos de la unidad vacía, prefieren alquilarlo aunque el contrato no alcance los valores que esperarían cobrar.
En otras palabras, el consultor inmobiliario Damián Tabakman explicó que “al no lograr la venta en los valores deseados, muchos dueños decidirán volcar su unidad al alquiler y esperar un mejor contexto para la venta”.
De hecho, esta es la tendencia que se viene notando en los últimos meses de 2008 como consecuencia del nuevo escenario de desaceleración económica, que muchos expertos esperan que se mantenga o agudice en 2009. “Eso seguramente va a impactar con precios que se ameseten o miren a la baja leve”, sentenció Ludmer.
Por otra parte, Jorge Antúnez Vega, presidente de Antúnez Vega Propiedades, se animó a predecir -en una encuesta de opinión realizada por Reporte Inmobiliario- un mercado activo en 2009.
Sin embargo, Antúnez Vega remarcó que tanto en las ventas como locaciones de viviendas reinará la “lógica expectativa de quién va a invertir, buscando los mejores productos y la resultante de un mejor precio. Como consecuencia, habrá posiblemente valores amesetados y un mayor sinceramiento de los mismos”.
La clave es saber negociar
“Ante la nueva situación los propietarios son más flexibles”, señaló el broker Armando Pepe, quien añadió que los precios “se van a ir acomodando” pero que “dependerán mucho de quien esté negociando”.
En este sentido, Pepe agregó que quienes alquilan quieren que le paguen los próximos dos años sin tener problemas, por lo que buscarán cerrar tratos convenientes que le eviten el costo de tener la unidad vacía, como son los impuestos o expensas y el propio deterioro de la vivienda.
En tanto, desde Interwin predijeron un 2009 con “aumentos de stock de alquiler y demanda pareja, por lo que habrá más posibilidades de negociar”.
En esta línea remarcaron que las “renovaciones se están cerrando a precios iguales” pero que en algunos casos se pueden lograr también “pequeñas quitas”, de manera que “los valores que venían subiendo mucho, ahora dejarán de subir e incluso se los puede hacer retroceder un poco”.
Así, en la mayor parte de los barrios más solicitados por los inquilinos porteños, se puede acceder a un departamento de dos ambientes por un promedio de $850, según datos de Reporte Inmobiliario.
Si bien Ludmer destacó que los propietarios “siguen siendo muy exquisitos en cuanto a la elección de inquilinos”, Pepe señaló que “empiezan a aceptar garantes del interior y a pedir sólo un mes por adelantado y un mes de depósito” a diferencia de lo que ocurría años anteriores cuando la garantía debía ser de Capital Federal y se debía depositar un mínimo de dos meses más el pago por adelantado de un mes.
Inquilinos más rebeldes por la inflación
Quienes ya habían renovado su contrato el año pasado lo habían hecho con otras perspectivas. En un contexto de crecimiento, se acordaron aumentos de hasta el 25% o más para el segundo año, teniendo en cuenta los valores de inflación que se manejaban a principios de 2008.
Sin embargo, el nuevo escenario de desaceleración de la actividad económica en general, ha cambiado por completo este escenario. Santiago Debe, vicepresidente segundo de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, confirmó este dato al afirmar que “las actualizaciones de los alquileres se están haciendo a índices menores. Antes cuando se vencía el contrato se lo renovaba a un 25% más. Hoy, como mucho se aumenta un 10 o 15 por ciento”.
Esta situación, sumada al contexto de incertidumbre y la menor inflación, tuvieron un fuerte impacto en los inquilinos, quienes se rehúsan a pagar estos incrementos.
Los argumentos que más se escuchan giran en torno a que los contratos escalonados no se ajustan a la realidad actual de mayor estancamiento en el nivel general de precios y de una posible recesión según algunas consultoras privadas.
De esta manera, también los inquilinos con contratos ya cerrados se sumaron a la renegociación con los propietarios y en muchos casos ya vienen logrando reducciones en los ajustes.
Pero quienes todavía no alcanzaron acuerdos están apelando a las mediaciones que se están volviendo cada vez más populares y se generalizarían a lo largo del año.
Los alquileres paquete, sólo un mal recuerdo
Una de las características que ya se venía mostrando y que según los especialistas consultados por iProfesional.com se afianzará en 2009 será la paulatina desaparición de los alquileres paquete.
Ludmer lo expresó con sus propias palabras: “Los propietarios tratan de tener expensas e impuestos afuera”.
En tanto, Pepe también sostuvo esta idea al remarcar que “quienes alquilaron así hace dos años perdieron plata, porque aumentó por ejemplo el ABL y no lo pudieron trasladar a lo que estaban cobrando de manera que ahora buscarán de todas las formas posible evitarlo”.
Según las proyecciones de los analistas, la rentabilidad de los propietarios en 2008 se ubicó en torno al 7% anual.
Sin embargo, quienes tenían alquileres paquete habían experimentado una renta aún más baja, ya que habían tenido que absorber ellos mismos los aumentos de los costos, desde expensas hasta ABL.
Características de la demanda
Desde la vereda de enfrente, Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, aseguró que en el mercado existe una “falsa demanda insatisfecha”, ya que, a diferencia de lo señalado por los brokers, él sostiene que “los propietarios renuevan los alquileres a valores más altos, por lo que los inquilinos se ven expulsados de su vivienda”.
Con estos argumentos busca explicar el cambio que experimentó la demanda “ya que el inquilino sigue cobrando la misma plata y entonces o busca algo menos céntrico, o algo más chico y, en su defecto, con menos comodidades”.
Los analistas parecieron coincidir con él en que en estos momentos domina la búsqueda de viviendas de pocos ambientes. Sin embargo, también afirmaron que se busca negociar más los precios porque hay mucha oferta y en estos momentos se puede lograr una quita.
Pepe señaló que los temores por la situación económica y “el fantasma del desempleo que empezó a rondar otra vez” también llevaron a desarrollar un inquilino más cauto a la hora de cerrar un contrato.
“Cada vez más las búsquedas en Capital se concentran en departamentos de dos o tres ambientes”, remarcó y añadió que “las zonas centrales, cerca de facultades o con buenas vías de comunicación” son muy solicitadas.
Además el broker hizo hincapié en otra característica que diferencia la demanda de este 2009 con la de años anteriores: “Usualmente en estas épocas había un aluvión de gente del interior que buscaban un lugar para sus hijos que venían a estudiar. Ya a fines del año pasado se notaba una merma y este año tampoco han venido todavía”.
Un posible cambio de escenario
“En la Argentina quienes alquilan no es porque están de paso, sino porque no les alcanza para comprar”, sentenció el presidente de Interwin.
En la misma línea, el ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), Carlos Sotelo, remarcó que si la demanda en el mercado locatario se sostiene es porque no hay disponibilidad de créditos hipotecarios que permitan acceder a la compra de una vivienda propia.
Así, si en el medio de la ola de anuncios que el Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner está haciendo para estimular el consumo, como por ejemplo el plan para comprar un automóvil 0KM, surgiera uno enfocado al sector inmobiliario, tal vez la demanda de alquileres podría reenfocarse hacia la compra y así muchos de los departamentos actualmente ofrecidos en el mercado locativo podrían virar nuevamente a la venta.
Sin embargo, en líneas generales los especialistas consultados por iProfesional.com coincidieron en que es poco probable que esto suceda.
“Desde la Cámara Inmobiliaria decimos que el Gobierno se olvidó de nuestro sector y le seguimos pidiendo créditos pero no nos escucha”, señaló Armando Pepe.
De todos modos, todos coincidieron que en cuanto los valores de la venta se recuperen, muchas de las unidades que impulsaron el significativo aumento en la oferta de alquileres de departamentos volverán al mercado de la compraventa.
“Cuando vuelva a recuperarse la venta, la oferta de alquileres va a volver a valores normales”, concluyó Tabakman, aunque lo que queda en duda es el tiempo que esto puede llevar y si el Gobierno finalmente responderá a los reclamos del sector con un plan que favorezca la compra de viviendas.
Lo cierto es que hasta entonces, los beneficiados serán los inquilinos que con la mayor oferta tendrán más poder a la hora de negociar los precios y lograr alquileres iguales o más baratos que años anteriores.
