Inicio Empresas y Negocios Boom Inmobiliario en CABA ¿Y la zona Sur?

Boom Inmobiliario en CABA ¿Y la zona Sur?

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Por: Marcelo Eduardo Ghío, Corredor de Comercio y Martillero Público. Docente Fundación Funicomapu

Este título nos lleva a pensar y repensar que pasa en nuestra ciudad cuando de oferta inmobiliaria estamos hablando, y necesariamente para ver qué está pasando en la zona sur también tendremos que ver que está pasando en la zona norte de la ciudad, para entender las diferencias entre una y otra.

No es casual la diferencia entre el llamado corredor norte de la ciudad y toda la zona sur de la misma, ya el censo realizado en el 2010 resalto las diferencias socio-económicas de los habitantes de una y de otra, pero para nuestro tema puntual, empezaremos a analizar números y estadísticas que nos puedan dilucidar el porqué de esta diferencias.

Lo primero a analizar son los sucesos de público conocimiento, en diciembre del año pasado un intento de usurpación del Parque Indoamericano convulsionó a toda la zona sur, acontecimiento que no le es extraño al mercado inmobiliario, ya que todo ruido a nivel político económico enseguida se siente en el mercado de los bienes raíces, por lo que entiendo que la suba que se estaba dando en el crecimiento de los valores para la zona sur se desacelera si la comparamos con la suba que se está dando en el llamado corredor norte.

El primer dato significativo lo obtuve de analizar los clasificados del diario Clarín que publica los días sábados, teniendo en cuenta que el día sábado el diario tiene su mayor tirada, y que casi todo el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires se encuentra mayoritariamente allí, a primera vista vemos que la oferta en el corredor norte es del 130% más que la zona sur, lo que indica que el mercado es significativamente más chico en el sur que en el norte.

Barrios que se tuvieron en cuenta para la comparación:

Corredor norte: sección A (Recoleta, Retiro, Facultad, Barrio Norte, Puerto Madero); sección B (Palermo Chico, Palermo, Botánico, Palermo Viejo); sección C (Barrio Ríver, Belgrano, Barrancas, Belgrano Chico, Belgrano R) TOTAL DE AVISOS 1.200

Zona Sur: una parte de la sección E (Boedo); sección G (San Cristóbal, San Telmo, Parque Patricios, Constitución, Pompeya, Barracas, La Boca); sección H (Vélez Sarsfield, Floresta, Parque Avellaneda, Villa Soldati, Villa Riachuelo, Villa lugano, Mataderos, Villa Luro, Liniers) TOTAL DE AVISOS 520

Barrios que no se tuvieron en cuenta: sección D (Villa Crespo, Parque Centenario, Flores, Caballito, Parque Chacabuco); una parte de la sección E (Abasto, Almagro, Once, Balbanera); Sección F (Centro, Microcentro, Congreso); sección I (Villa Real, Villa Pueyrredón, Villa del Parque, Devoto, Santa Rita, Billa Gral Mitre, Monte Castro, Versalles); sección J ( Saavedra, Villa Urquiza, Coghlan, Parque Chas, Villa Ortuzar, Chacarita, Paternal, Agronomía).

De este análisis extraemos los siguientes promedios, siempre teniendo en cuenta solo los barrios de la zona sur por un lado y los barrios del corredor norte por el otro, y tenemos que en alquiler de 2 ambientes tradicional en zona sur el promedio es de $ 1.355 y para el corredor norte es de $ 1.820, o sea un 34% más caro en el norte que en el sur, con respecto al alquiler de 3 ambientes tradicional los promedios son: $ 1.800 para el sur y $ 2.380 para el corredor norte, aquí la diferencia es de 33%, diferencia que se mantiene, y podemos decir que en alquiler es la diferencia 1/3 más caro en el norte que en el sur.

Con respecto a los precios de los departamentos ofrecidos a la venta tenemos:

De esta estadística extraemos las siguientes conclusiones: siempre teniendo en cuenta los barrios que denominamos zona sur y corredor norte, tenemos el siguiente promedio, para la zona sur U$$/m2 1.360, y para el corredor norte U$$/m2 2.066, lo que significa que en compra la diferencia es mayor que en el alquiler, aquí el rango de diferencia es del 52%, o sea que un departamento en el norte sale 52% más caro que en la zona sur.

CONCLUSIONES FINALES Y PERSONALES

Es evidente que al contrario de la ley económica que a menor oferta habrá mayor precio, en nuestra ciudad en la zona sur se da la particularidad que la poca oferta obedece a que el público que hoy está pudiendo comprar propiedades en efectivo en la ciudad elige mayoritariamente al corredor norte, como mucho se mueve a la zona Caballito-Urquiza-Devoto, pero no elige a la zona sur, y los habitantes de la zona sur que necesitan vivienda no pueden acceder a ella sino a través de un crédito bancario con tasas accesible y requisitos flexibles, cosa que hoy está muy lejos de la realidad.

Hoy el mayor eslogan de venta inmobiliario es el refugio de ahorros en ladrillos, lo que se ve que está dirigido a un sector social que puede ahorrar, es decir que le sobre en efectivo mínimo U$S 100.000 para poder guardarlos en ladrillos, los que le generaran una renta al alquilar esa inversión, lejos está el sueño de la casa propia de la clase media baja de nuestra Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El impulso que quiere generar el Gobierno de la Ciudad trasladando el grueso de su administración y generando el Polo Tecnológico en la zona Sur no termina de ser aceptado por el mercado, por más estímulos que el Gobierno quiera alentar (el centro metropolitano de diseño, la casa central del Banco Ciudad, etc) no terminan de convencer a las persona que hoy están comprando inmuebles de contado en la ciudad, y el tema siempre es recurrente como un circulo vicioso, el tema es que hoy el comprador es comprador de contado, con ahorros que pudo generar, la falta de crédito genuino hace que el que verdaderamente necesita una solución habitacional no pueda acceder a ella. Cuál es la solución? Una verdadera decisión política a largo plazo de real crédito bancario con tasas a las que la clase media baja pueda acceder, y eso no depende de nosotros, nosotros solo podemos poner un granito de arena describiendo una realidad, otros serán los que tomen las decisiones correctas que la mayoría de los habitantes de esta ciudad están esperando.

Para concluir podemos decir que a la Zona Sur el Gobierno realmente la está estimulando, pero los inversores compradores que hoy mandan en el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, siguen eligiendo el corredor norte como resguardo de su inversión inmobiliaria, y por el momento no habrá propaganda política que haga revertir la situación, solo el crédito a la clase media hará crecer a la zona sur, no la propaganda ni la estadística.

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