Un corto veranito en medio del desconcierto parece haber cambiado el ánimo en el mercado inmobiliario, uno de los sectores más golpeados desde que se profundizó la crisis, a fines de 2008.
La dinámica, lograda gracias al blanqueo de capitales, fue confirmada por la presidenta Cristina Fernández de Kirchner, quien adelantó este impacto en el marco del acto realizado por el Día de la Industria: “El blanqueo ha sido más importante que la moratoria. Se destinaron a la producción $17.200 millones”.
Si bien la apertura de la cifra la dará a conocer esta mañana el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), Ricardo Echegaray, fuentes oficiales confirmaron a iProfesional.com que el 10% del monto blanqueado tuvo como destino final la compra de viviendas nuevas, es decir, una cifra superior a los $1.700 millones. También, se registró un fuerte incremento en el caso de las unidades usadas, aunque aún restan conocerse las cifras oficiales definitivas para este segmento.
De esta manera, la medida que permitía el blanqueo de capitales hasta el 31 de agosto, motorizó las operaciones de compraventa y permitió una recuperación que llegó al 20%, tal como aseguró Raúl Saenz Valiente, vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Diferentes fuentes del sector consultadas por iProfesional.com, desde brokers inmobiliarios hasta desarrolladores, admitieron que por la medida no sólo aumentaron las consultas sino que también se concretaron muchas operaciones, en un marco de toma de decisiones muy rápida por parte de los inversores.
En relación al impacto que el monto blanqueado –superior a los $1.700 millones- tuvo en el segmento de viviendas nuevas, cabe resaltar, a efectos comparativos, que el mismo equivale a la adquisición de entre 4.000 y 6.000 inmuebles a estrenar y es similar al monto total de escrituraciones efectuadas en la Ciudad de Buenos Aires en el lapso de dos meses.
Medida clave
El fuerte repunte en la cantidad de operaciones se atribuye, en parte, a la decisión tomada a último momento por numerosos inversores que no quisieron dejar pasar esta oportunidad. Sucede que, en principio, el alcance del blanqueo iba a ser hasta 2010, pero el 8 de agosto una resolución lo restringió al año en curso. De este modo, se puso un límite de tiempo al depósito del dinero en una cuenta especial.
Se trató del condicionamiento extra, impulsado por la AFIP, a fin de poner freno a la maniobra que en el ámbito tributario se conoce como “blanqueo a futuro”.
En un principio, cuando no era obligatorio depositar en un banco los fondos exteriorizados, el inversor tenía la chance de regularizar una suma global, que comprendía lo no declarado hasta el momento, sumado al flujo estimado de fondos en negro que éste estimaba iba a generar en los próximos años.
Por lo tanto, el contribuyente no sólo regularizaba su situación respecto al capital que tenía debajo del colchón, sino que también blanqueaba sus ingresos a mediano plazo (Lea más: La ampliación del blanqueo, bajo la lupa de expertos del sector inmobiliario).
Es así como, con la obligación impuesta por el organismo recaudador de depositar todo el dinero antes del 31 de agosto, el escenario cambió y los tiempos se adelantaron. También influyó la decisión de no prorrogarlo.
Mercado beneficiado
Si bien la modalidad de blanqueo en el mercado inmobiliario cuenta con varias ramas, la compra de unidades terminadas, o de entrega inmediata, fueron las preferidas por los inversores.
“Se podían financiar emprendimientos de edificios, construcciones, comprar tierras o unidades terminadas. Esto último fue lo que más se buscó, de acuerdo a las operaciones que se cerraron”, comentó el desarrollador Rodrigo Fernández Prieto, de Fernádez Prieto & Asociados.
En cuanto a las zonas, las edificaciones ubicadas en lugares Premium, como es el caso de Puerto Madero, además de los corredores más cotizados de la Ciudad de Buenos Aires, como Avenida del Libertador, Avenida Figueroa Alcorta y el barrio de Palermo, fueron las elegidas por la demanda que se interesó en volcar su dinero al ladrillo, ya desde el mes de julio.
Según el consultor Damián Tabakman, se observó una gran recuperación en la última semana del blanqueo, con una clara tendencia de mejora en los productos ABC1 que no estaban a “un precio exagerado”.
En la misma línea coincidió Fernández Prieto, quien especificó un gran movimiento en propiedades que van desde los 60 a los 250m2, con un precio del m2 que en Puerto Madero oscila entre los u$s3.000 y 4.500 dólares.
Las operaciones cerradas por la desarrolladora fueron de entre los u$s200.000 y el millón de dólares.
Otros segmentos
Tanto Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, como Roberto Tizado, director de la inmobiliaria que lleva su nombre, también detectaron inversiones importantes, aunque de montos relativamente más bajos, dentro del segmento de 100.000 dólares.
“La actividad comenzó a tomar más dinamismo en julio con notable incremento en agosto, algo que no estábamos acostumbrados desde que estalló la crisis y cambió el rumbo de la actividad”, explicó Tizado.
Los expertos coinciden en que el cambio en las reglas de juego, en las últimas semanas, apresuró más los negocios y por eso se concretaron más escrituras junto al pago total de las adquisiciones, siempre con la idea de cerrar la operación antes que termine el mes.
En cuanto al tipo de propiedades, Tizado advirtió, en este segmento de precios más bajos, bastante flexibilidad en el destino de la inversión, con interés de parte de los propietarios en todo tipo de proyecto, desde unidades finalizadas hasta edificios en construcción, lotes y muchos barrios cerrados y countries.
También, como la ley de blanqueo indica que la propiedad adquirida no puede venderse hasta dentro de dos años, las obras desde pozo encontraron un buen aliciente para tentar a los inversores, después de varios meses donde la incertidumbre les jugó en contra.
“Esta cláusula fue importante para los proyectos desde boca de pozo, porque en general tienen un tiempo de entrega de 24 meses, que coincide con lo que establece la ley como tiempo mínimo para deshacerse de la inversión”, comentó Fernández Prieto.
Para Covello, este interés por blanquear se dio ahora porque “antes había miedo por desconocimiento de la mecánica”.
En la zona de Belgrano también se detectó un incremento de operaciones. En este sentido Juan Javier Luisio, de Luisio Propiedades, explicó que se vendieron muchas unidades en la zona por montos superiores a los 100.000 dólares.
“Contamos con inversores que aprovecharon para comprar una vivienda más grande y otros que optaron por adquirir otras más chicas, para luego alquilarlas. En general, el interés fue muy notable durante agosto, con un alto número de consultas”, explicó el Luisio.
Las claves
En primer término, el esquema de tributación preveía que los futuros propietarios eran alcanzados por la tasa más baja. En efecto, los contribuyentes que destinaban el dinero a proyectos que apuntalen la economía real sólo debían cancelar un impuesto del 1 por ciento.
La ventaja era más que amplia si se tiene en cuenta que la alícuota vigente para el Impuesto a las Ganancias puede alcanzar hasta el 35 por ciento.
Asimismo, promediando el plazo de adhesión, el Gobierno decidió flexibilizar el marco legal vigente al decidir que los fondos exteriorizados también se podían direccionar a la compra de inmuebles usados, entre otras nuevas alternativas.
Para poder gozar de las ventajas, el organismo recaudador estableció como condición que las nuevas propiedades debían permanecer en cabeza del inversor por un plazo de dos años.
¿Comienza la recuperación?
Este veranito en el mercado que tuvo su pico en los últimos 10 días, pero que comenzó ya en julio, ilusionó tanto a inmobiliarias como a desarrolladores, quienes no se aventuran a decir que el mercado de compraventa volverá a tener el dinamismo de años anteriores, pero sí confían en que lo peor de la crisis pudo haber quedado atrás.
Según las consultas realizadas, tanto brokers como desarrolladores, admiten que los inversores son en un 99% de origen local. “De los 20 proyectos que vendimos en el último mes, sólo uno fue comprado por un italiano”, comentó Saenz Valiente.
Esta realidad demuestra como, a pesar de la incertidumbre, el ladrillo sigue siendo el mejor resguardo de capital para la gente.
En cuanto a las perspectivas, Tizado considera que todavía se nota movimiento como continuidad del dinamismo que comenzó con el blanqueo. “Puede ser una señal de cambio del mercado y una muestra de mejora, independientemente de lo que fue esta medida”, dijo.
Para Luis Ramos, de LJ Ramos, si se extendiera habría más oportunidades de salir adelante. “Las 180.000 personas que se sumaron es un número bajo”, explicó.
Por otro lado, en la Cámara de Desarrolladores también sostienen que hay tres etapas claras en el mercado: entre fines de 2008 y marzo de 2009 hubo un parate casi total del negocio; de marzo a julio hubo un amesetamiento de la actividad; y desde entonces hasta agosto hay una mejora real.
“Además del blanqueo, el mercado de inmuebles se sigue viendo como seguro para depositar los ahorros. Muchas veces asusta al inversor, por eso se fueron los extranjeros, pero atrae al local. Eso es lo que vemos ahora con mucha firmeza”, comentó Saenz Valiente.
