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Cómo impacta en el mercado inmobiliario el conflicto entre el campo y el Gobierno

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Las expectativas a futuro del mercado inmobiliario comenzaron sufrir el impacto del conflicto entre el campo y el Gobierno, afectando las proyecciones de ventas de uno de los sectores más dinámicos de la industria en los últimos años.

Según una encuesta de Reporte Inmobiliario (RI), en estos cuatro meses se incrementaron los pronósticos pesimistas: se estima que, si los enfrentamientos persisten, el mercado se desacelerará hasta un 30% en los próximos meses.

Por otro lado, revela que “el 86% de los encuestados cree que la demanda de propiedades caerá entre 10 y 30% y sólo un 14% sostiene que se mantendrá estable”.

Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo, la desaceleración del sector “llegará al 20% en los próximos meses por la intranquilidad que crea en la gente un conflicto tan largo”.

También el presidente del Servicio de Oferta Múltiple (SOM), Juan Badino, afirmó que habrá “una desaceleración inmobiliaria de entre 20 y 30% aunque no ocurrirá un parate total”.

Efectos
Esta caída ya se refleja en menores inversiones, tanto en participaciones de nuevos desarrollos como en compraventas de unidades. Básicamente, los especialistas consultados por Infobaeprofesional.com aseguraron que el conflicto agropecuario está frenando de dos maneras (como ya viene haciéndolo) la inversión en el mercado inmobiliario:

* Al estar parada la actividad agropecuaria, los productores tienen menos excedentes para invertir en el mercado de viviendas.
* La incertidumbre general hace que los inversores prefieran esperar antes de tomar una decisión que implique un fuerte desembolso.

Los últimos tres meses trajeron algunos cambios, especialmente por el lado de la oferta, ahora más “reacia” a cerrar ventas debido a las dificultades que imaginan encontrarse para reponer el mismo inmueble, a tal punto que prefieren tener más certezas antes de firmar un boleto y deshacerse de la propiedad, coincidieron en afirmar las fuentes consultadas del sector.

Sotelo explicó que “los precios se mantuvieron amesetados y las operaciones cayeron un 20% desde fines de marzo”.

Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, confirmó que el escenario ha llegado a un punto tal que cuando se cierra un negocio es sin “contraofertas”, de manera que el comprador, con más apuro, es el que acepta la negociación así como la plantea el vendedor.

Interior del país
El titular de RI, José Rozados, explicó que una causa de la desaceleración esperada es que la menor actividad rural está provocando “que los productores no tengan excedentes para destinar a inversiones inmobiliarias, sobre todo adquisiciones de unidades”.

Esto afecta principalmente al Interior del país porque, según Sotelo, “el productor es muy localista e invierte en unidades de su zona, por ejemplo para comprarle un departamento a un hijo que estudia en la universidad”.

“En el interior hay mas recesión, hay enojo, se cree que se mató a la gallina de los huevos de oro. En ese escenario, el inversor tradicional que no saca el dinero fuera del país, que es el que consume, esta ofendido”, comentó Covello.

Otro factor que desacelerará el mercado es la incertidumbre general que el conflicto está provocando en los potenciales inversores que podrían apostar al sector. En este sentido, Sotelo explicó que “antes del conflicto había una fuerte demanda de unidades dos ambientes en el Interior, pero ahora la incertidumbre frenó esas operaciones”.

Inmuebles chicos, la excepción
Sin embargo, uno de los cambios más notables de los últimos tres meses, desde que se desató el conflicto entre el campo y el Gobierno y el ritmo de una economía que comenzó a alterarse, es el de un mayor pedido de propiedades inferiores a 100.000 dólares.

De este modo, según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, las viviendas más chicas son las excepción. Así, cuánto más bajo es el valor del inmueble mayor es la presión de la demanda. “En el segmento de precios que va entre u$s100.000 y u$s150.000, y especialmente cuando se trata de propiedades de entre dos y tres ambientes, se vende todo rápido”, comentó.

La tendencia se da por varios factores:

* Por un lado, porque hay muchos inversores que buscan departamentos chicos para alquilarlos más rápidamente.
* Por el otro, porque cuánto menor es el precio, mayor es la cantidad de personas que pueden acceder a esa suma.

Esta tendencia impulsa, al mismo tiempo, el valor de este tipo de propiedades. Según Gómez Picasso, “los aumentos de precios son diferenciales y en las viviendas de poca superficie se manifiesta más que en las grandes, a tal punto que en el primer semestre los precios de venta crecieron hasta un 20%, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en el interior”.

Desde L.J. Ramos también confirmaron a infobaeprofesional.com una demanda mucho mayor de propiedades chicas. En cuanto a los precios, dijeron que “no bajaron y están más firmes que nunca”.

Los precios de los departamentos nuevos no tienen perspectivas de bajar, según Badino, porque “los costos de construcción y de la tierra crecieron tanto que no dejaron margen para un descenso”. Así, los valores promedio quedaron como hace dos semanas:

Proyecciones de construcción
Mientras las ventas pierden ritmo, la construcción también siente el impacto del contexto y aparecen algunas señales de desaceleración. El trimestre marzo-abril-mayo tuvo un incremento de 11% con respecto al mismo período del año anterior, pero las tasas de crecimiento siguen una tendencia a la baja.

De acuerdo a la variación interanual, la actividad alcanzó un máximo de 12% a principios de este año, para empezar a reducirse y pasar a crecer al 9,4% en el mayo. Además, en lo que va del año, la superficie a construir registrada por los permisos de edificación apenas aumentó 1,7% con respecto al mismo período de 2007.

Otro indicador importante es el de las escrituras de inmuebles correspondientes a la Capital Federal, que en el trimestre mencionado crecieron 5,8% interanual. Así, desde principio de año el incremento parece estancarse alrededor de 4% tomando la variación en 12 meses.

Dimensión del impacto
Los operadores aseguran que la desaceleración estimada durará varios meses si el conflicto no se arregla. E incluso, afirman que si hay acuerdo quedará un arrastre porque tardará en volver la tranquilidad y reactivarse la rueda.

Para Badino, si hay una pronta solución, habrá entre tres y cinco meses de menor actividad hasta que los inversores retomen la confianza, aunque no espera una parálisis total porque las propiedades siguen siendo una inversión segura.

El impacto más importante se espera principalmente en el Interior (Córdoba, Santa Fe, Pampa Húmeda, La Pampa Tucumán, Salta, Entre Ríos y Chaco) y un poco menor en las grandes ciudades, como la Capital Federal.

En cuanto a los segmentos más afectados, serán los proyectos industriales (parques logísticos e industriales) porque, por el tiempo que tardan en desarrollarse, necesitan certidumbre a largo plazo.

Esperando la reactivación
En este contexto, los analistas aseguraron que las expectativas negativas a futuro y la desaceleración del mercado podrían revertirse de una sola forma: un acuerdo consensuado entre el campo y el Gobierno, que conforme a ambas partes.

Sotelo afirmó que las expectativas mejorarán “si definitivamente se aleja toda posibilidad de que se agrave la crisis. A la gente no le preocupa el nivel de retenciones, sino que termine el conflicto”.

Sin embargo, aunque el conflicto se resuelva, el mercado no despegará hasta que se solucionen varios problemas de fondo: la inflación (que encarece los costos de construcción) y la falta de crédito hipotecario (que frena la demanda de la clase media).


Fuente: InfoBAE

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