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Créditos hipotecarios: la incertidumbre pulverizó la tasa fija y alejó a la clase media

Pablo y Cecilia habían comenzado el año con entusiasmo: tenían como objetivo comprar una nueva vivienda. Para diciembre ya habían quedado despejadas las dudas que trajo la elección presidencial y se entusiasmaron con los anuncios de que los desarrolladores inmobiliarios iban a proponer mecanismos de financiación a tasa subsidiada y de que las Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones (AFJP) iban a ayudar para impulsar los proyectos de vivienda propia aportando la financiación a largo plazo.

Pero a pesar del viento a favor que trae el precio internacional de las materias primas, el conflicto entre el Gobierno y el campo sumado a la crisis financiera que comenzó en Estados Unidos reavivaron el miedo, que se tradujo en un aumento de las tasas de interés y en una retracción de los ingresosm, que esfumaron los sueños como el de Pablo y Cecilia.

El caso de ellos dos es igual al de muchas personas que esperaban concretar este año ese gran salto. Hoy para un asalariado es cada vez más difícil comprar su casa a través de un préstamo bancario. Ante un encarecimiento del fondeo y la incertidumbre, los hipotecarios son los primeros préstamos que restringen los bancos a través del endurecimiento en los requerimientos: casi no se presta a tasas fijas, el costo financiero total llegó a duplicarse en un año en algunos bancos, se pide una mayor relación cuota-ingreso o se cancelaron los otorgamientos.

Según un relevamiento realizado por Notibancos.com:

* Se observan menos entidades que ofrecen líneas a tasa fija y, por lo tanto, una mayor oferta a tasa variable.

* En cuanto a los plazos a tasa fija, el máximo ofrecido por las entidades continúa siendo de diez años. El plazo máximo promedio de las ofertas es de 6,66 años; una disminución del 20%, respecto de mayo último.

* El mayor plazo a tasa variable continúa siendo de 30 años. El máximo promedio es de 16,16 años (un año menos que el relevado en mayo) y sigue siendo más del doble del plazo promedio de los préstamos a tasa fija.

* Respecto de las tasas fijas informadas, las tasa nominal anual (TNA) promedio es de 19,18% (16,62% a mayo último), mientras que el costo financiero total (CFT) promedio es de 26,41% (23,19% a mayo).

* En cuanto a las tasas variables nominales anuales, el promedio es de 15,13% (en mayo, era de 13,86%). El CFT promedio es de 19,78%, cuando en mayo era del 17 por ciento.

Para un préstamo de $150.000 a diez años:

En tanto, si bien en abril los salarios de la economía se incrementaron un 24,8% en relación a igual mes de 2007, “las expectativas inflacionarias, así como los fuertes aumentos registrados en los alquileres afectan la capacidad de ahorro necesaria para que los segmentos medios no capitalizados puedan acceder a la vivienda propia”, explicó el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC) en su último informe.

Y agregó: “Más aún, debe tenerse en cuenta que respecto de abril del año pasado, los precios de los inmuebles registraron al menos incrementos del 15%, lo que relativiza el nivel de aumento de los salarios en términos de poder de compra de la vivienda”.

Así, la cantidad de hipotecas en relación con escrituras fue del 7,85% en el período enero-mayo en la ciudad de Buenos Aires, una caída de más del 10% respecto del año pasado.

El IERIC explicó que el hecho de que el crédito hipotecario no logre superar el umbral del 8% del total de escrituras que se realizan es un factor que relativiza su crecimiento del 21,2% del promedio del año pasado. Y aclaró que si bien el crecimiento ha tendido a mantenerse, se encuentra aún por debajo del registrado por los créditos para consumo.

Y agregó que el incremento del valor medio de las escrituras en abril del 35,4% en pesos y de 32% en dólares en relación a igual mes del 2007 explica que el crecimiento del crédito hipotecario para vivienda esté impulsado por mayores requerimientos crediticios por parte de quienes realizan operaciones inmobiliarias financiadas con préstamos que a una mayor cantidad de demandantes de crédito.

Qué se vende a crédito
Los expertos confirmaron entonces que son muy pocas las viviendas que se venden a través de las instituciones bancarias. Néstor Walenten, secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI) y titular de la inmobiliaria con su nombre, confirmó que hoy se vende poco, y menos aún con crédito. “Indiscutiblemente, la suba de tasas en el mercado local ha provocado que para un consumidor final asalariado es virtualmente imposible el acceso a un préstamo –dijo-. Lo que vemos es que con crédito se cubre no más de un 15-20% del monto total de la operación”.

En tanto, el director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, coincidió en que los montos de los préstamos no son por el 70% del valor de la propiedad, que es lo que admiten como máximo los bancos, sino que se hacen por menos del 50%. “Se saca crédito por un saldo de precio para cambiar, ampliar o reparar”, dijo.

El investigador del instituto de Economía de Universidad Argentina de la Empresa, Ricardo Theller, explicó que las ventas inmobiliarias a crédito son, en general, a clientes de entre 35 y 45 años de edad y de un ingreso de alrededor de $4500, en plazos raramente superiores a los 10 años. Los montos oscilan entre los $80.000 y $120.000. Y además, se establece un límite inferior: $20.000-$25.000 y uno superior $500.000-600.000 pesos.

Propuestas
Theller confirmó que la falta de acceso a un crédito provoca que básicamente los inversores provenientes de la franja de ingresos de medios-altos a altos sostengan las ventas. En los últimos cinco años, el mercado ha sido apalancando con operaciones al contado o con crédito durante el período de construcción desde el pozo.

“Radicalmente distinto a lo que sucede en otros países latinoamericanos (Chile, México, Brasil, Perú) que resuelven el problema de déficit habitacional, al permitir a la gente acceder a créditos con horizontes a 20-30 años con tasas de interés de un digito”, dijo el presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y de la empresa desarrolladora de emprendimientos Dirikon, Fernando Esquerro. Y explicó que algo similar podría hacerse en Argentina “a través de un Estado presente, activo y al servicio de la población que genere un sistema al que la población pueda acceder”.

El dirigente presentó propuestas a las autoridades del ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios sobre mecanismos tales que los bancos puedan securitizar las hipotecas y que a su vez puedan ser comprables por las AFJP, que son las que disponen de fondos para colocar a plazos de 20 años. Pero “no hemos recibido comentarios”, dijo Esquerro.

En tanto, Walenten recordó que la CAI participó el año pasado en un encuentro con el titular del Banco Central en relación al tema del financiamiento, pero reconoció que “hoy cuando perdemos volumen de reservas es inoportuno solicitar un subsidio de tasa al Estado”.

Llegó el frío
La demanda se sostiene porque “el ladrillo sigue siendo la opción mejor y más segura para defender el ahorro a largo plazo”, sostuvo Esquerro.

Walenten explicó que lo que más se vende en Capital Federal es el promedio de precios de 65.000-75.000 dólares, departamentos de tres ambientes o de dos ambientes con dependencias de servicios. Los barrios más demandados, según el broker, son el cordón norte: la calle Santa Fe y Cabildo hacia el río.

Pero los expertos contaron que en los últimos meses se ha enfriado la actividad como el resto de la economía. En la medida que los demás sectores productivos (comerciantes, agropecuarios) no tienen excedentes para invertir en inmuebles.

“Estamos viendo que disminuye la demanda y paralelamente la oferta desde el 11 de marzo, con motivo de la crisis del campo”, dijo Walenten. Y diagnosticó que la gente se ha replegado, no sabe qué hacer, por los ingresos afectados por el conflicto del campo, que es un generador de ingresos y que provoca un efecto derrame en el resto de la economía.

“Está por verse, entonces, a partir de la desaceleración y ante la ausencia del crédito, cómo se desenvuelve la actividad del sector”, dijo Rozados y explicó que las tasas altas no son positivas por un doble efecto negativo:

* porque impiden mejorar las condiciones para el crédito hipotecario

* porque los inversores, ante lo que ofrecen los bancos, después tomar posiciones en dólares, no invierten en construcción. El dólar barato empieza a ser una opción. Hoy el plazo fijo da una rentabilidad del 18% anual y la construcción, un 30% en 2 años mientras los costos siguen aumentando.

Para fin de año
Las expectativas son de amesetamiento de la actividad hasta septiembre, según explicó Rozados. “Si crecen las ventas es a partir de la escrituración de propiedades desde el pozo pero no por operaciones nuevas”, dijo.

En tanto, Theller explicó que hacia el cuarto trimestre el mercado inmobiliario debería normalizarse e ingresar en una fase de crecimiento algo más pausado que el observado en el período 2003-2007.

“Queremos ser optimistas -dijo Walenten-. Que a partir del tratamiento de la ley de retenciones puedan converger los actores del mercado, en especial el agricultor, que hoy desapareció de la búsqueda y que, por lo menos, dinamizaría la demanda”. Y agregó: “Lógicamente que los créditos serían una bendición; que llegaran a tasas accesibles para el asalariado”.

Este sector espera, como los demás, que se ponga en marcha la rueda de la economía.


Fuente: InfoBAE

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