La incertidumbre que tanto ha dañado al crecimiento económico en la Argentina tuvo un impacto directo en el Real Estate, provocando caídas tanto en la compraventa de unidades terminadas como en la proyección de nuevos emprendimientos.
Mientras que en el primer caso las operaciones cayeron un 30%, los permisos de obra que marcarán la actividad a futuro se derrumbaron casi un 50 por ciento.
Además, desde hace algunos meses, se pueden ver pocas obras donde recién se esté preparando el terreno o poniendo el primer ladrillo, siendo los edificios que ya estaban en marcha, antes que los vaivenes políticos se instalen en el país, aquellos que siguen su curso de ejecución.
Sin embargo, no todos los negocios dentro del mercado inmobiliario sufren de la misma manera y, en algunos segmentos, el golpe ha sido mayor, con operaciones casi nulas, según explicaron los expertos.
Este impacto se da, especialmente, en las llamadas inversiones desde el pozo, una modalidad que muchos ahorristas eligieron entre 2003 y 2007.
En este escenario, iProfesional.com consultó a diferentes especialistas para conocer cuáles son las condiciones que ofrece el mercado y si conviene o no esta alternativa. Si bien admiten que el negocio cambió, también advierten que algunos emprendimientos pueden resultar bastante rentables.
Ganancias en declive
Herman Faigenbaum, director general de C&W, explicó que hay cambios muy significativos en este negocio.
“Hace cuatro años, cuando comenzaba un proyecto, se asumía un beneficio de 35% sobre el valor de costo. Pero el resultado era aún mayor, porque entre la compra del lote y la venta de las unidades, se podía lograr una tasa de retorno de 50% en dólares por el aumento constante del m2”, comentó Faigenbaum.
Eso generaba grandes oportunidades, tanto para los desarrolladores como para los inversores. Al subir el valor de la tierra, se dio una sobreproducción de proyectos porque todos vieron la oportunidad de obtener una renta extraordinaria. Al mismo tiempo, como si a un proyecto no le iba tan bien igual se ganaba, se llenó el mercado de ineficiencias.
“Con la crisis internacional y los efectos que provocó en el Real Estate, la rentabilidad se achicó a un 25% desde que comienza la obra hasta que finaliza”, explicó Faingenbaum.
Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, los beneficios se achicaron en la misma línea. “Hay una notable caída del rendimiento. Si antes se lograba una rentabilidad de entre 15% y 20% por año, hoy apenas llega a 11%”, explicó el experto.
Algunos de los factores que impulsaron este descenso, además del enfriamiento de la demanda, son:
* Por un lado, antes el valor de la tierra era muy alto, la construcción en dólares más baja y los valores de venta subían constantemente.
* Pero hoy, el valor de venta es estable y el costo de construcción no sube en dólares, pero sí lo hace en pesos.
Para Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre, el impacto es tal que también se redujo la posibilidad de salir del negocio con buenos resultados antes que finalice la obra.
“Hasta hace un año podía obtenerse una rentabilidad, desde que se entraba a la obra hasta que se llegaba a la mitad, más o menos en 6 o 7 meses, que llegaba a 50 por ciento. Hoy eso es imposible”, comentó.
Depuración de la oferta y la demanda
Además de salir del mercado los desarrolladores sin experiencia y los inversores oportunistas, la demanda se achicó notablemente.
“Hay una desconfianza notable en el comprador, entonces los proyectos desde pozo, especialmente cuando no tienen atrás el sello de una marca importante, son poco viables”, comentó Nicolás Lang, gerente de la división Emprendimientos de LJ Ramos.
Según Pepe, el ritmo de operaciones hoy es casi nulo para este tipo de emprendimientos. “Prácticamente no hay interesados. La gente sólo apuesta a los proyectos que están casi finalizados o a punto de estarlo”, explicó.
La clave de la diferenciación
Si bien las obras a estrenar, o usadas, son las que ganan los pocos compradores que quedaron en el mercado (que cayó más de 30% en la primera mitad del año), para darle mayor atractivo a una obra desde el pozo se deben tener en cuenta dos aspectos: la ubicación y el precio.
A eso se le debe sumar el valor agregado que atribuyen los amenities, que hoy son parte casi indispensables de la obra.
Por otro lado, según Lang, como en toda crisis hay oportunidades, y con la cotización del dólar actual y la caída en la construcción, se pueden conseguir precios más interesantes para destinar los ahorros.
En lo que se refiere a fideicomisos como alternativa de inversión, existen dos tipos bien diferenciados: “al costo o a precio fijo”. En el primero, los inversores aportan mes a mes sólo los gastos propios de la obra y el fee del desarrollador, pero se exponen a tener que abonar adicionales o cuotas extraordinarias si el proyecto sufre incrementos. En el segundo, se aseguran pagar el valor fijo de una cuota, aunque más cara.
En cuanto a las formas de pago, en general varían entre un:
* 40% al boleto
* 40% en cuotas
* 10% en la escritura
* 10% en la posesión
Proyectos en marcha
Del frenazo no se salvó ni Buenos Aires ni el interior del país. A modo de ejemplo, y según los datos aportados por las inmobiliarias, en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en agosto de 2006 había en promedio 200 proyectos en marcha, hoy prácticamente son nulos.
“Este año son pocos los emprendimientos que se largan con venta desde el pozo, porque los inversores prefieren esperar e ir con todo el dinero a comprar un proyecto terminado. Los pocos anuncios que se ven se repiten durante semanas, no hay obras nuevas”, comentó Armando Pepe.
Desde Toribio Achával revelaron a este medio el valor los proyectos que se encuentran actualmente en marcha:
Para el resto del año y ya para 2010 el escenario puede ser aún más complicado, teniendo en cuenta que en los primeros siete meses la superficie total autorizada para la construcción se contrajo 46% respecto al mismo período del 2008. Esa menor oferta, sostuvieron los entrevistados, en algún momento se va a sentir.
En el caso de viviendas, acusan disminuciones del 44% y, para locales comerciales, de 49 por ciento.
Polarización
Seis barrios acapararon el 43,5% del total permisado en la Ciudad de Buenos Aires: Palermo, Villa Urquiza, Puerto Madero, Caballito, Recoleta y Villa Pueyrredón.
Los datos aportados por la consultora abeceb.com mostraron además que “en comparación mensual, julio se destacó por ser el de mayor contracción al retroceder 38,5% respecto a junio”.
Según los expertos, evidentemente el futuro del negocio será más complicado y por eso la mayoría de las apuestas se hacen con llave en mano.
