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Mercado Inmobiliario: Un negocio en recuperación

El mercado comienza a reaccionar positivamente a los cambios económicos que se están produciendo en el país y se espera que a partir del próximo año se consolide la tendencia de crecimiento. La nueva línea de créditos hipotecarios con cuota ajustada por inflación puede ser un instrumento reactivador.


En el informe especial de KPMG “Real Estate. Hacia dónde va el negocio” se sostiene que las expectativas de recuperación económica muestran un rebote que podría materializarse en cifras positivas durante 2017 y 2018. “Se perciben cambios alentadores en el mercado inmobiliario, tanto para el sector premium como para la clase media. La mayoría de los actores coincide en señalar al cambio de gobierno como un factor que influenciará positivamente en la situación del sector en el corto y mediano plazo. Las perspectivas de una fuerte apertura a inversores internacionales en conjunto a la reactivación de la construcción, motivada por la devaluación y la normalización del mercado cambiario como primeras políticas de la gestión del nuevo gobierno argentino, permitieron estabilizar el dólar en valores competitivos para el mercado, generando una confianza que abre nuevas posibilidades para la industria, especialmente a partir del segundo semestre del año”, se afirma. Asimismo, el trabajo sostiene que “entre los factores de cambio debe sumarse la llegada de fondos externos colocados en algunas compañías públicas dedicadas al Real Estate debido, entre otras cuestiones, a las señales positivas locales y a la liquidez global reinante, que busca nuevas oportunidades de inversión en el mundo en un contexto donde no abundan los negocios atractivos.”
No obstante, se señala que si bien el segmento de inmuebles no fue uno de los más castigados en el pasado –en particular si se lo compara con sectores de la economía nacional que sufrieron un retroceso mayor durante igual período- sí se puede observar una baja de más del 50% en el monto total de escrituras en el período 2010-2014. “Esta tendencia logró revertirse en 2015 con un incremento de operaciones registradas cercano al 11%, lo que permite prever un aumento sostenido para el 2016 (ver Figura 1). Sólo a partir de los datos correspondientes al mes de enero último, a modo de ejemplo, puede observarse que la cantidad de operaciones creció en un 9% interanual respecto al mismo mes del año anterior.”

FIGURA 1
OPERACIONES AL AÑO EN CANTIDAD DE ESCRITURAS

Nota: el valor anual para 2016 se estimó aplicando la cifra de crecimiento interanual en el monto de escrituras entre enero de 2015 y mismo mes de 2016 (9%) al monto registrado en 2015. Fuente: Elaboración propia en base a datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)
Nota: el valor anual para 2016 se estimó aplicando la cifra de crecimiento interanual en el monto de escrituras entre enero de 2015 y mismo mes de 2016 (9%) al monto registrado en 2015.
Fuente: Elaboración propia en base a datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)

Teniendo en cuenta que el monto de operaciones subió un 11% en 2015, “proyectar el crecimiento interanual de enero de 2016 al total de operaciones anuales para 2016, es decir, un 9%; no parece estar alejado de la realidad por venir. Si esta estimación se verifica a fines del año, las operaciones habrán superado las 41.000, lo que podría traducirse en una tendencia alcista y de franca recuperación para el mercado”, agrega.
Se atribuye esta capacidad del sector de escapar a la incertidumbre económica que dominó la agenda nacional al hecho de que es un mercado que históricamente se manejó en dólares. “De esta manera, si bien la inflación doméstica y los vaivenes de la moneda nacional no le fueron indiferentes (especialmente en el período 2011-2014), en el imaginario social los inmuebles se constituyeron como un activo doblemente seguro: tanto quienes aspiran a adquirir una vivienda para uso personal como quienes buscan ampliar su portfolio de inversiones obtienen cierta garantía de capitalización en el mediano y largo plazo, independientemente de la coyuntura económica.”

Sin embargo, para KPMG esta tendencia permitió que los precios subieran a una escala que podría llegar a perjudicar al sector debido a que son cada vez menos los usuarios finales que pueden acceder a comprar una vivienda. Esto se puede percibir en la tendencia alcista de la cantidad de sueldos que son necesarios para acceder a un inmueble respecto de la necesaria en décadas anteriores (ver Figura 2). Mientras que en 1976 eran necesarios 54 sueldos para acceder a una vivienda de 60 M2, en la actualidad tal cifra creció en más del 50%, llegando a un estimado de 86 sueldos. En una economía ordenada, los precios deberían disminuir a medida que las tecnologías y nuevas técnicas se perfeccionan y universalizan, por lo que la suba del precio de la vivienda es vista como una anomalía. Es por esta razón que -lejos de una explicación casual- el período 2010-2014, que ya fue mencionado como el más recesivo para la industria, coincide con la etapa de mayor incremento de los precios, con un pico histórico en 2012 que superó los U$S 2.500 por M2 (precio promedio CABA) (Ver Figura 3).

FIGURA 2
CANTIDAD DE SUELDOS/MESES PROMEDIO PARA ACCEDER A UN INMUEBLE DE 60 M2

Nota: Según datos de la fuente utilizada, en el período 1976-1991 el precio promedio del M2 era de alrededor de U$S 1.830. No obstante, durante los últimos años (2011-2015) ese mismo precio superó los U$S 2.400 (Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA). Como contraparte de este incremento, el sueldo promedio en dólares cayó, durante los mismos períodos, en un 13%. Fuente: Elaboración en base a datos de Juan José Cruces1
Nota: Según datos de la fuente utilizada, en el período 1976-1991 el precio promedio del M2 era de alrededor de U$S 1.830. No obstante, durante los últimos años (2011-2015) ese mismo precio superó los U$S 2.400 (Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA). Como contraparte de este incremento, el sueldo promedio en dólares cayó, durante los mismos períodos, en un 13%.
Fuente: Elaboración en base a datos de Juan José Cruces1

El estudio sostiene que una de las opciones de mayor viabilidad para corregir este estado de situación es la intervención estatal a través de facilidades como créditos hipotecarios, los cuales benefician al sector tanto desde la oferta (construcción) como desde la demanda (compradores). Es por esto que la mayor parte de los especialistas coinciden en señalar la necesidad de un rediseño de políticas públicas que aspire a volverlas realmente inclusivas, contemplando tanto el aspecto social como la participación de sectores privados que permitan una sustentabilidad a largo plazo. En esta línea, la nueva línea de créditos hipotecarios aprobada la primera semana de abril por el Banco Central, con cuotas ajustadas por inflación permitirá acceder a préstamos con cuotas iniciales más bajas que las conocidas por el sistema llamado Francés, es una decisión positiva y alentadora para comenzar a mover el mercado.

FIGURA 3
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS POR M2 EN CABA
(Precio promedio en U$S para un departamento de 2 ambientes a estrenar)

Fuente: Elaboración propia en base a datos de la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial de la CABA y Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA.
Fuente: Elaboración propia en base a datos de la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial de la CABA y Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA.

Finalmente, el informe sostiene que 2016 se presenta como un año con expectativas alentadoras de recuperación del mercado, tanto en lo que respecta a la gestión de nuevos instrumentos de financiación como al mayor peso que se espera adquieran las firmas desarrolladoras abriendo el abanico de opciones y redefiniendo el perfil de la producción inmobiliaria.-

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