Lejos de la época de esplendor y boom económico, cuando las empresas se expandían y buscaban los mejores metros cuadrados del mercado para ubicar a su personal, la crisis obligó a varias de ellas a reducir gastos y el ajuste llegó a las oficinas, donde algunas comodidades dejaron de “considerarse necesarias”.
El primer cambio fue abandonar las dependencias en las zonas más cotizadas -como el microcentro porteño o Puerto Madero-, y desplazarse lejos del corazón de la Capital.
Así, las búsquedas de oficinas fueron extendiéndose hacia puntos que hasta ese momento estaban relegados y no tenían un lugar destacado en el radar de las empresas.
En este contexto, la Zona Norte del Gran Buenos Aires se convirtió en una de las opciones más solicitadas. Y los inversores, atentos a esa tendencia, en los últimos meses comenzaron a desarrollar un gran número de complejos de oficinas para satisfacer la demanda.
La clave está dada por un tema de costos: las compañías que se mudan a esa zona pagan un alquiler promedio de u$s33 el metro cuadrado, es decir, un 30% menos que en los barrios más cotizados de la Capital.
“Tanto la oferta como la demanda cambiaron. En 2001 muchas empresas tomaban más m2 porque estaban en edificios en mal estado y el mercado estaba en baja. En cambio, la demanda hoy es más limitada y el cliente que busca más espacio sólo lo hace por necesidad. La ventaja es que ahora, al haber más oferta, puede encontrar algo mejor a menor precio”, comentó Diego Cazes, especialista de LJ Ramos.
La nueva oferta
El stock proyectado de oficinas para este año es de 180.000 m2, de las cuales, 120.000 m2 son clase A y 60.000m2 clase B, según un informe de Cushman & Wakefield.
Herman Faigenbaum, director general de la consultora con sede en Buenos Aires, explicó que entre 2005 y 2006 prácticamente no hubo incorporaciones, mientras que los pocos desarrollos realizados entre 2007 y 2008 fueron edificios corporativos construidos y ocupados por las mismas empresas.
En este contexto, el directivo destacó el cambio de tendencia que se inició en este 2009: “Es la primera vez en cuatro años que se suma una masa importante de metros cuadrados a este segmento”.
El mayor nivel de espacios desocupados está dado por dos situaciones que se complementan:
* Por un lado, ingresaron al mercado complejos de oficinas a estrenar.
* Por otro, fue clave la relocación o reducción de espacio de las empresas a raíz de la crisis económica.
Los proyectos más destacados
De acuerdo al relevamiento realizado, los emprendimientos próximos a entregarse están ubicados en el corredor formado a ambos lados de la Panamericana. Allí se destacan el Centro Empresarial Urbana (50.000 m2), Panamerican Bureau (14.400 m2) y Optima (25.000 m2).
Según Raúl Gonzalez Neira, CEO de First South American Investments, Optima se encuentra, según lo previsto, en etapa de entrega del edificio 1, mientras que el segundo estará disponible para inicios del 2010.
A pesar de la crisis, Puerto Madero tampoco se quedó atrás. Su nave insignia es el Madero Office, próxima a estrenarse.
LJ Ramos también tiene a la venta un proyecto en Belgrano. Se trata de un edificio de oficinas ubicado sobre el corredor norte de la Avenida del Libertador a metros de la calle Monroe, construido por Caruso&Asociados S.A.
Lauro Mayorini, gerente de la Empresa, explicó que el mismo cuenta con 11.500 m2 de construcción total, compuesto de 12 Plantas de 600 m2 cada una libres de columnas, con tres subsuelos que albergan 82 cocheras fijas y un amplio local en la planta baja.
En el mercado además hay expectativa por el “cambio de fichas” que hizo la petrolera Repsol YPF: con la reciente inauguración de su edificio corporativo en el dique III de Puerto Madero, ha liberado dos importantes edificios en el microcentro. Uno ubicado sobre Diagonal Norte, valuado en u$s30 millones y otro sobre la calle Tucumán (u$s40 millones). Sin embargo, la firma aún no ha declarado el destino de dichos inmuebles.
La estatización del régimen de jubilación también ha forzado a que algunas ex AFPJ realicen la desafectación de ciertos activos. En este sentido, Orígenes vendió su sede corporativa de San Telmo en u$s12 millones. Y los especialistas esperan que haya más novedades en la misma dirección.
“En este punto del ciclo del mercado surgen oportunidades especiales, tales como adquirir activos por debajo de su valor de reposición que brinden rentas constantes en el corto plazo y apreciación de valor en el largo plazo”, explicó Herman Faigenbaum, director general de C&W en Buenos Aires.
Segmento Pyme
Los nuevos emprendimientos de oficinas también contemplan a las empresas más chicas que buscan instalaciones con más servicios. Al respecto, los emprendimientos se están gestando en el barrio porteño de Nuñez, donde se apuesta a edificios inteligentes.
Se trata de oficinas tipo A y A+ con muy buenos amenities y bajo valor de alquiler o compra en comparación con zonas como Microcentro y Puerto Madero. El precio de alquiler se ubica en un promedio de u$s22, mientras que el de venta alcanza los u$s1.800.
Estos proyectos, que abarcan un total de 30.000 metros cuadrados, se levantan en un radio comprendido por las avenidas Cabildo, Libertador, Congreso y General Paz.
La diferencia de precios entre las que se ubican sobre Libertador y las que se encuentran hacia el interior de ese “rectángulo” , es de un 20% menos.
Entre los desarrollos se destaca el edificio de 12 pisos que Estudios Contemporáneos levanta en la calle Pico al 1.600. El mismo cuenta con amenitiescon un precio de alquiler que ronda los u$s20 el m2.
El vaivén de los precios
El precio promedio de los alquileres se habría reducido, en promedio, un 24% en los últimos meses. Sin embargo, como sucede en el mercado de viviendas, las instalaciones que se encuentran en zonas premium de clase A resisten más la baja que las de menor calidad y ubicación.
Sin embargo, dado que por la crisis la demanda de nuevos metros cuadrados es limitada y que todavía hay empresas que buscan achicarse, todavía hay lugar para que los valores se ajusten un poco más:
* Según los expertos, en los edificios que tienen alta ocupación, se puede negociar una baja de precio de hasta 15%.
* En el caso de las oficinas a estrenar, hay numerosos desarrolladores que hoy se están adelantando a la tendencia del mercado y salen directamente con un valor inferior que puede ser hasta un 30% más bajo que el de hace unos meses atrás, es decir, bastante por debajo del promedio.
En el caso de los inmuebles de Clase A, se observa que luego de varios años consecutivos de incremento, en los primeros meses del año se ha evidenciado la tendencia decreciente. Los valores promedios se sitúan en torno a los u$s33 por m², en tanto que el índice de vacancia aún se mantiene en 5 por ciento.
En el caso de los inmuebles Clase B, el mercado se caracteriza por precios de alquiler inferiores y tasas de vacancia muy superiores a las correspondientes a edificios de mayor categoría:
Los valores promedios de alquiler de oficinas clase B se sitúan en torno a los u$s19 por m², en tanto que el índice de vacancia se mantiene en 10 por ciento.
Quiénes lideran la demanda
Las empresas de tecnología son las que más están buscando nuevos metros cuadrados para expandirse, liderando las búsquedas actuales.
En el resto de los rubros permanecen donde están o se alejan hacia la Zona Norte, decisión que ya tomaron Unilever y Loma Negra al elegir Optima.
“Evaluamos distintos proyectos y finalmente este era el que mejor se adecuaba a las necesidades geográficas, funcionales y operativas de Unilever, además de constituir una alternativa financiera atractiva acorde con nuestras decisiones de inversión. Destacamos una inmejorable ubicación para la cobertura del eje norte de la ciudad, un punto intermedio y de buen acceso para la mayoría de nuestros empleados”, destacó Jack Smart, director de Asuntos Públicos y Comunicaciones de Unilever.
“Tanto viviendas como oficinas e industrias se manejan por los accesos. Hoy podés tener muchos polos industriales, pero si no hay buenos accesos no sirve”, comentó Lang.
