Durante los últimos tres años, el sector de real estate local ha experimentado un fuerte crecimiento, en gran parte, sobre los sectores residenciales y en alguna medida en el de infraestructura.
Durante los últimos tres años, el sector de real estate local ha experimentado un fuerte crecimiento, en gran parte, sobre los sectores residenciales y en alguna medida en el de infraestructura. Pero aún en el mejor momento de este ciclo, no se logró canalizar la inversión hacia proyectos de renta a largo plazo ni se pudo lograr potenciar dicho impulso por medio de la participación del mercado de capitales.
En lo que respecta al mercado de capitales, se dieron pocos casos de desarrollos de proyectos de renta por medio de fideicomisos financieros, emisiones de capital o deuda de empresas relacionadas al mercado de real estate y de Fondos Comunes de Inversión Inmobiliarios. Una de las principales razones de esta escasa participación tiene que ver con los desincentivos fiscales con los que cuenta el sector. Algunos de ellos podrían ser por ejemplo, los altos costos de transferencia de inmuebles, la alta incidencia de impuestos a los resultados de los proyectos, y las limitaciones a ingresos de fondos del exterior, que sumadas a los costos de financiamiento locales y de estructura hacen, en general, poco viables instrumentar de esa forma los emprendimientos.
En este mismo contexto, se viene generando hace tiempo una necesidad creciente de parte de inversores institucionales (específicamente AFJPs) de invertir en proyectos vinculados a la economía real, que se potencia con la repatriación de fondos obligatoria de la que han sido sujetas. Si agregamos la importante y conocida demanda de oficinas, de espacios comerciales y de inversión en infraestructura, nos encontramos ante otra oportunidad que no se debería dejar pasar.
Experiencia internacional
En EEUU, desde el año 1960 se utiliza una estructura denominada Real Estate Investment Trusts (REITs). Son vehículos de inversión con destino específico (activos inmobiliarios), cuya estructura cuenta con incentivos en materia de impuesto a la renta en los casos que cumpla con ciertas condiciones relacionadas a la distribución de las utilidades y a la inversión en activos inmobiliarios, entre otras.
En dicho país actualmente existen alrededor de 183 REITs con una capitalización de mercado de U$S 483 mil millones. Tal como puede observarse en el Gráfico N°15 su financiamiento ha aumentado considerablemente en los últimos 10 años y han invertido fuertemente en países extranjeros como UK y Canadá (que cuentan con estructuras financieras similares). Es destacable además que los inversores extranjeros tienen los mismos beneficios impositivos que los residentes americanos a la hora de invertir en los mismos
Por otro lado, hay por lo menos 23 países con legislación desarrollada o en desarrollo para la incorporación de los REITs, disminuyendo restricciones o incentivando la inversión en Real Estate como por ejemplo UK, Australia, Singapur, Japón, Francia, Hong Kong, entre otros.
Ventajas de su aplicación
Al compararlos con las estructuras locales de financiamiento y dejando de lado los aspectos fiscales, los REITs son capaces de diversificar mayormente sus activos invirtiendo en diversos proyectos, y cuentan, a diferencia de una sociedad, con una administración con retribución contractualmente pactada y menor discrecionalidad.
Por lo tanto, aplicando esta estructura en el ámbito local, se podrían canalizar una gran masa de recursos hacia inversiones genuinas de largo plazo, con rentabilidades razonables y riesgos más diversificados. Esta circunstancia no sólo resuelve la necesidad de inversión de los mencionados inversores institucionales y privados sino que brindará soluciones a la creciente demanda de oficinas, espacios comerciales e infraestructura.
Si además de dicha circunstancia, sumamos el caudal de recursos de inversores del exterior (hoy imposibilitados en muchos casos) que buscan posicionarse en proyectos de renta local, podría generarse una segunda etapa mejor planificada de crecimiento del sector, con un horizonte de crecimiento superior al de proyectos residenciales. Es destacable que los fondos se canalizarían hacia una industria que genera un efecto multiplicador mayormente conocido en la economía local.
En conclusión, hemos visto que existen alternativas locales de financiamiento con algunas limitaciones que son posibles de sortear. Es por esto que es importante seguir de cerca las soluciones exitosas de otros países que entendieron la relevancia de este mercado y supieron aprovechar y armar un esquema fiscal en donde se compensan las incentivos fiscales otorgados con los recursos fiscales incrementales por el consecuente aumento en la actividad.
