Muchos argentinos que compraron propiedades antes de que se desate la crisis inmobiliaria en los EE.UU., estarán seguramente muy preocupados, porque sus inversiones han tenido perdidas considerables, y además han quedado endeudados.
El tema no se reduce únicamente a la pérdida del capital inicial aportado, sino que la mayoría de las inversiones fueron hechas sobre la base de créditos que se irían pagando con los alquileres de esas mismas propiedades, suponiendo que el valor original de la propiedad se mantendría o se iría incrementando por el alza continuada de los precios. Cosa que, como es sabido, no ocurrió.
Hoy día el monto de las hipotecas de las propiedades compradas con créditos del 70/80% del valor original de la propiedad, supera en un 30/40% al valor de la misma propiedad que están garantizando.
Esto significa, que el inversor, además de haber perdido el deposito inicial (downpayment) del valor original de la propiedad, hoy esta debiendo casi el doble de lo que la misma vale en el mercado.
Muchos están tratando de revertir esta situación, negociando con los Bancos para ir saliendo de esas inversiones, mediante la venta de la propiedad a precio de mercado, (short sale) aceptada por el Banco acreedor, que generalmente, salvo excepciones, se hace cargo de las perdidas.
Otros, simplemente dejan de pagar sus hipotecas y no hacen nada, lo que inexorablemente conduce a la ejecución hipotecaria con la posibilidad de que se persiga al deudor por el remanente no satisfecho luego del remate.
Esta ultima actitud, pone en riesgo todas las demás inversiones que se tengan en los EE.UU. incluyendo depósitos bancarios, fondos de inversión, acciones, cajas de seguridad etc. Es indudable que la mejor salida es la negociada.
¿Qué debe hacer, concretamente, un argentino que adquirió una propiedad mediante un crédito hipotecario en La Florida, y ahora quiere revertir la mala inversión?
– En primer lugar, hacer tasar la propiedad. Esa es la manera de saber exactamente cuánto vale ahora, cuál es el estado de situación, y a cuánto ascienden las pérdidas.
– Contactar a un broker local, que conozca profundamente el mercado y los aspectos legales de la situación, para que se haga cargo de las negociaciones con el banco.
– Dejar de pagar el crédito hipotecario. De esta forma, el banco tomará nota de que a usted ya no le interesa continuar pagando la propiedad.
– El broker debe enviarle toda la documentación a ser firmada, para autorizarlo a realizar la venta y negociar con el banco la cancelación del crédito hipotecario (cada banco tiene documentación propia).
– Luego, el broker se ocupará de vender la propiedad.
– La compañía de títulos (el equivalente a un escribano local) le enviará los documentos correspondientes para que efectúe la transferencia al nuevo dueño.
Cabe señalar que toda esta gestión no tiene costo para quien vende, ya que todas las comisiones las paga el banco.
Una vez resuelto el problema de las inversiones tóxicas y para compensar las perdidas, muchos inversores vuelven a comprar a precios de liquidación -al contado– propiedades cuyos alquileres dejan una rentabilidad de entre el 8 /10% o mas anual después de gastos e impuestos. Esto último es lo que constituye una verdadera inversión rentable, sin riesgos y con la garantía de mantener el valor del capital.
Por supuesto que siempre están los que se adelantan a las crisis, aprovechan la oportunidad y hacen importantes negocios comprando edificios de 8,10 o mas departamentos a precio de liquidación. Otros apuestan a los terrenos, que son muy escasos en las zonas consideradas “buenas” y actualmente menos demandados dado que la construcción todavía no arranco con fuerza. Como siempre, el negocio esta en la compra.
Sin embargo debemos aclarar que no es fácil comprar. La mayoría de las propiedades interesantes requieren de una negociación con el Banco Acreedor (short sale) lo que hace que las compras sean lentas e inciertas hasta que se obtiene la conformidad del Banco. Casi no existen ventas regulares. De cualquier manera, a mediano y largo plazo no deja de ser un excelente negocio.
