La escasez de opciones en el mercado de oficinas fue uno de los disparadores de la cotización del metro cuadrado en este segmento de la construcción, que a pesar del techo que encuentran los desarrolladores en algunas propiedades, como consecuencia del aumento de costos, mantienen al segmento fuera del alcance de los vaivenes económicos
Las inversiones destinadas al sector residencial ganaron la confianza de los ahorristas en los últimos años, dejando sin soluciones a la demanda de cientos de empresas que necesitan un promedio de 3.000 m2 para sus instalaciones. Recién el año pasado se pusieron en marcha nuevos proyectos que estarán finalizados en los próximos 5 años y que contarán con un precio de venta o alquiler cada vez más alto.
“A mediano y largo plazo se vislumbra un futuro prometedor para la inversión en este tipo de proyectos ya que se espera que los precios se sostengan debido a la despreciable tasa de vacancia. Además, aparece como otro factor alentador la renta fija por locación, la cual duplica con creces la rentabilidad que se obtiene en ciudades de Europa como Madrid y Londres”, explica un informe de la consultora Deloitte.
Precios y zonas
Tanto los precios para la construcción como para el alquiler de oficinas se vienen incrementando desde 2002, a tal punto que hoy se encuentran en los niveles previos a la convertibilidad. Este incremento es aún más notable en algunas zonas de Capital Federal y en el corredor Norte del Gran Bueno Aires:
* En el caso del m2 para alquiler, en oficinas AAA, el incremento promedio es de 300% (de u$s8 pasó a u$s32)
* Para venta el incremento de costos llega a 93% (de u$s1.600 a u$s3.100).
En cuanto a las zonas preferidas, en la Ciudad de Buenos Aires la demanda más importante se concentra en Catalinas, Puerto Madero y Plaza Roma, donde se encuentran las oficinas de mayor categoría. El metro cuadrado se encuentra entre los u$s30 y u$s35, mientras que en Microcentro, también de gran importancia para las empresas, es de 23 dólares.
Los desarrolladores recomiendan esta zonas como las más rentables para invertir ya que ahi la demanda seguirá firme en los próximos años.
En la zona norte los precios son más bajos pero también la alta demanda está impulsando la suba. Según datos de LJ Ramos, este espacio se estructura sobre tres ejes paralelos a la costa del Río de la Plata, con una extensión de unos 8 kms, contando desde Gral. Paz hacia el norte:
* La Autopista Panamericana, acceso Norte a la Ciudad de Buenos Aires
* El eje Maipú-Santa Fe-Centenario, una avenida netamente urbana en su configuración y densidad de servicios y movimientos
* La Av. del Libertador, vía de vinculación cuya traza conecta sectores de alta calidad urbana y elevado poder adquisitivo.
El esquema primario se completa con conectores transversales, entre los que se destacan la calle Paraná, en Martínez, y la Av. Dardo Rocha en San Isidro. El volumen de mercado es de 220.000 m2 de categoría “A”, cuyo valor es de u$s16 a u$s20 y de 75.900 m2 de “AAA”, con valores que llegan a u$s23 el metro cuadrado.
“Los alquileres de oficinas y locales han seguido la evolución de la economía y la demanda acompañó este crecimiento. Es por eso que se espera que, naturalmente, los precios se incrementen al ritmo de la actual coyuntura económica”, explican en Deloitte.
Por otro lado, advierten que “siguiendo el criterio que establece que al no haber suficiente oferta las búsquedas quedan insatisfechas y, justamente, necesitan que aparezcan nuevos espacios, las perspectivas a mediano plazo son favorables sobre todo para las zonas aledañas a la Capital Federal”, explicaron en la consultora.
Proyectos en marcha
En 2007 algunas desarrolladoras comenzaron a construir más opciones para el mercado de oficinas. De esta manera, para acompañar la demanda en la ciudad de Buenos Aires, se prevén construir 140.000 m2 en la zonas más cotizadas, cantidad que se duplica en la zona norte.
Hay que tener en cuenta que salvo en el caso de las corporaciones que requieren ampliar su espacio y construyen sus propios edificios, el segmento de oficinas es básicamente un negocio de renta o de desarrollo inmobiliario para vender a inversionistas. Así el crecimiento de la demanda impulsa el mercado y sube los precios. Pocas empresas construyen edificios propios y casi no hay terrenos que respondan a las características adecuadas para localizar una empresa de clase “A“ en la ciudad de Buenos Aires.
En el contexto coyuntural actual, quienes más sufren la carencia de la oferta son las grandes empresas que necesitan espacios a partir de los 3000 m² ya que se ven obligadas a distribuir al personal en varias plantas, lo que generalmente torna ineficiente su operación diaria.
Las nuevas opciones estarán disponibles entre 2010 y 2012, es eso los expertos coinciden en que hasta ese momento los precios seguirán su escalada porque por ejemplo en la ciudad, donde hay 600.000 m2 en oficinas, la ocupación es casi total.
A estos espacios hay que sumar que en la zona de la Plaza Roma se ofertó nuevamente al mercado el edificio República, por lo que registra una alta tasa de vacancia.
En lo que respecta a la situación de oficinas en Madero Este, funcionan 11 edificios de oficinas, abarcando un total de 168.400 m2. A esta superficie se le sumarán, en los próximos años, 226.000 m2 de oficinas proyectadas y en construcción.
Hacia el sur de la Capital Federal, en adición a las zonas ya consolidadas de Puerto Madero, Retiro y Catalinas, se agrega la subzona comprendida entre Moreno, la Av. Belgrano, la Av. Madero y Paseo Colón como posibilidad real para el desarrollo de proyectos corporativos.
En tal sentido, con el anuncio del Gobierno de la Ciudad del traslado hacia dicha zona y su deseo de potenciarla, la reconversión de los galpones y las fábricas aparece como una esperanza, siempre que los planes para contar con la infraestructura necesaria acompañen el desarrollo proyectado. Es necesario mejorar la accesibilidad, las luminarias públicas y los servicios.
Perspectivas de negocio
En la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) consideran que el retraso del sector se debe, entre otras cosas, a que la incidencia del valor de la tierra es cada vez mayor, llegando hasta el 50% de la inversión total. Este costo lo sufren todos los segmentos, también los residenciales, sin embargo en oficinas todavía hay margen para trasladar costos.
Por tratarse de oficinas, que son proyectos de mediano plazo, el tiempo dispensado entre la compra del terreno y el fin de obra puede insumir de 24 a 36 meses. Por eso la CAC se muestra optimista y afirma que “en los próximos 3 a 5 años la actividad de la construcción de oficinas debería desarrollarse en forma muy sólida”.
En este sentido, tanto la construcción de nuevas obras en las zonas más demandas como la extensión hacia los espacios vecinos como consecuencia de la falta de terrenos, guiarán los próximos años del negocio.
Buenos Aires en contexto
La falta de disponiblidad y el crecimiento económico que vivió el país hasta el momento convirtieron a la Ciudad de Buenos Aires en una de las ciudades más caras para el alquiler de espacios de oficinas, siendo superada solamente por las ciudades de San Pablo y Río de Janeiro, en Brasil. Además, el precio promedio de alquiler de oficinas AAA que se paga en la ciudad porteña supera ampliamente al de la ciudad trasandina de Santiago de Chile y dobla al de la ciudad peruana de Lima.
La demanda de oficinas continúa siendo fuerte en los mercados más importantes, provocando que la tasa de vacancia se ubique en niveles más bajos a nivel histórico. Esta situación ha alentado a desarrolladores en la ciudad de México, Santiago, Caracas, Bogotá y Buenos Aires a invertir en la construcción de grandes volúmenes de espacios destinados a oficinas, que estarían disponibles en el mediano plazo. En otras ciudades se ha producido también el mismo fenómeno pero a un ritmo más moderado.
En cuanto a los alquileres, en otros países, luego de un período de crecimiento acelerado los precios se han estabilizado. Sin embargo, continúan siendo la excepción las ciudades de Caracas y Buenos Aires, con una oferta insuficiente que continúa presionando los precios hacia arriba.
