La incertidumbre que se acrecentó en los últimos meses se convirtió en el peor enemigo de un sector que comúnmente se mueve por expectativas, y que hoy está atento a las medidas que se tomen a nivel local e internacional para acomodarse y volver a remar.
Los últimos años dejaron ganancias espectaculares a inversores y desarrolladores. Acompañados por una demanda incesante, los precios fueron trepando y no encontraban su techo.
Sin embargo, en la actualidad, la realidad es diferente y la crisis de expectativas golpea fuerte al negocio inmobiliario. Al mismo tiempo, si bien hay pronósticos que indican que los precios en la Argentina no van a caer tanto como ocurrió en Europa y los Estados Unidos, es cierto que habrá un “reacomodamiento”.
La diferencia con otros países es que allí, la burbuja se generó en torno a una gran demanda, sostenida en abundantes créditos, algo que en la Argentina no sucede.
En el contexto local, durante los dos primeros meses del año los permisos para construir cayeron 55%, llegando casi al 70% para el caso de viviendas. El mercado profundizó su fractura en dos polos, cada uno con una dinámica propia. Y todo hace suponer que este fenómeno seguirá “por tiempo indeterminado”. El resultado:
* Por un lado los inmuebles Premium, donde los vendedores son más reacios a bajar los precios y donde también aparecen oportunidades interesantes de inversión.
* Por otro, las propiedades con destino a la clase media, donde los compradores se muestran más preocupados ante la crisis. Esto se traduce en valores del metro cuadrado más elásticos a la baja y en los cuales la calidad de la unidad juega un papel preponderante.
Precio vs calidad
La primera señal tiene que ver con la evolución o retracción de los precios.
Especialistas como Luis Ramos y Roberto Tizado, dos de las inmobiliarias más importantes, y desarrolladores como Alberto Fernandez Prieto y Eduardo Gutierrez, debatieron sobre este punto clave en el marco de un evento organizado por Reporte Inmobiliario.
“Acomodamiento de precios” es el término que eligieron para referirse a “una baja” que llegará a algunos inmuebles producto de la caída de la demanda. Pero este movimiento no será común a todas las propiedades, sino que será mayor mientras menor sea la calidad y dependerá también de la ubicación.
Luis Ramos, titular de LJ Ramos, explicó a iProfesional.com que los precios tienen que volver al valor de mercado real, que es entre un 10 y 15% inferior al actual, aunque también advirtió que tal descenso se irá esfumando a medida que aumente la calidad del producto.
De esta forma, el nuevo escenario muestra por una parte, a los departamentos y viviendas de clase media, que deberán ceder en su cotización, si es que quieren encontrarse con una mayor demanda. Por otra, a los Premium, que seguirán manteniendo su valor (o incluso tendrán margen para escalar aún más), en particular en aquellas zonas de la Ciudad de Buenos Aires que siguen siendo atractivas y “se jactan” de estar por encima de los u$s3.000 el metro cuadrado y de mantener el interés por parte de inversores.
“En los departamentos más chicos la oferta supera a la demanda. La lógica, en este caso, es que los precios bajen; mientras que en los Premium hay una oferta y una demanda más limitada. No obstante, hoy hay más movimiento en operaciones de mayor monto que en las de menor valor”, señaló Ramos.
De esta manera, piensa que, por la dinámica del mercado, se puede entender que quienes cuentan con un determinado patrimonio, en la actualidad estarían más cómodos si tuvieran su dinero invertido en ladrillos en vez de tenerlo disperso por el mundo, colocado en bonos o títulos.
Los desarrolladores sostienen que las viviendas de gran calidad no bajarán sus precios porque, además, la incidencia del costo de los materiales y el terreno, no lo permiten.
Eduardo Gutiérrez, integrante de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y presidente del Grupo Farallón, explicó que “actualmente el mundo padece un problema de incertidumbre y de expectativas, la gente piensa que tendrá que bajar el precio de los productos. Pero eso acá no sucederá, porque no tenemos el problema de la burbuja de Europa o Estados Unidos”.
Y aseguró que siempre se escuchan ofertas, que pueden ser de un 10 a 15% menor, pero que el precio final surgirá de cuánto cueste fabricar el mismo producto con los costos de construcción de hoy y cuál sea la incidencia en el valor final. “Si los precios de construcción bajan, será mucho mejor”, afirmó Gutiérrez.
Mercado más chico
Roberto Tizado, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, destacó otra de las características del sector a partir del impacto de la crisis local e internacional, que divide también a la demanda.
“Considero que, de ahora en más, tendremos un mercado chico y dirigido al consumidor final”, comentó.
A dicho consumidor final lo agrupó en dos tipos de perfil bien marcados:
* El que invierte para rentar, que no es especulativo como aquel que lo hace para vender.
* El que dejará varios años a la propiedad como parte de sus activos. Por ejemplo, porque la destinará a sus hijos.
Por otro lado, Ramos sostuvo que las dos patas más importantes del mercado, que son compradores y vendedores, se están distanciando y que, además, aparecen diferencias en cada uno de estos grupos.
“Los vendedores Premium actúan diferente de aquellos que pueden tener mayor necesidad de liquidez. Entonces, son más reacios a aceptar rebajas de precios. Y es por eso que los valores, en una determinada escala, se mantienen”.
Considera que esto se se da por la sencilla razón de que quedarse con dinero les significa mayor inseguridad que tenerlo en ladrillos. “Eso va de acuerdo a la calidad de producto, cuanto más alta es, menos vocación de vender hay”, agregó Ramos.
Desde la óptica del comprador distinguió entre:
* Quienes dicen “creo que las propiedades bajarán, quiero estar liquido y tener más dólares, porque así tendré mejor poder adquisitivo en el tiempo”. No tienen apuro y esperarán a que los precios estén más acorde a lo que quieren comprar.
* Quienes sostienen que en el mundo no habrá mejor alternativa que la actual para refugiar sus activos en negocios o activos inmobiliarios.
“El comprador tiene pretensiones que el propietario no está dispuesto a ceder. A muchos les sucede que cuando quieren una propiedad, si el dueño se planta, le terminan pagando lo que él quiere”, remarcó Tizado.
La demanda Premium es muy particular y tiene ritmo parejo todo el año. No se mueve por temporadas, como en el caso de las propiedades con destino a la clase media, que se manejan más estacionalmente y van a afectar al mercado por su retracción.
El cuadro de situación se completa con un elemento adicional. En el segmento ABC1, los operadores inmobiliarios ya hablan de una salida del comprador internacional, donde las oportunidades vienen de la mano de los grandes inversores extranjeros que vinieron a comprar a Puerto Madero y que hoy quieren vender porque se les complica con los créditos. Ellos, al hacer un ranking de prioridades, lo primero que resignan es a la Argentina.
El dólar en la mira
Hasta dónde llegará la cotización del dólar es uno de los interrogantes que más preocupa en este momento en el sector inmobiliario, ya que de eso dependen algunas variables claves del negocio. Para Ramos, se debe tener en cuenta:
* Cómo seguirá la devaluación: los departamentos siguen al dólar. Se espera que la divisa siga subiendo en el mercado local. El mercado apuesta a una mayor devaluación del peso tras las elecciones legislativas. Los desarrolladores estiman que sólo algunas zonas podrán absorver tal suba en sus valores del metro cuadrado, en tanto que otras no la podrán soportar. Esto fragementará aún más al mercado inmobiliario.
* Otro tema es ver el valor de reposicionamiento: es decir, nadie está dispuesto a vender si no puede reponer lo que vende. En la actualidad, volver a construir resulta difícil porque no se sabe que pasará con el billete verde.
* El tercer aspecto es que pasará con la inflación: si la moneda norteamericana se escapa, pueden volver a trepar los precios de algunos sectores.
Según Gutierrez, el dólar será clave para proyectar productos que estarán finalizados en dos años, porque de eso dependerá la incidencia de la construcción en el precio final.
“Hoy el costo se mantendrá porque hay productos que en Uruguay se pagan menos que acá, como el hierro, pero puede esperarse un acomodamiento de costos y, en consecuencia, de su incidencia en la vivienda”, explicó el titular de Farrallón.
También agregó que ve este cambio como positivo porque si el costo de construcción baja, podría ser tentador para quienes tienen capital propio construir, esperando así el producto para cuando el ciclo se revierta.
Lenta recuperación
Aunque los operadores y desarrolladores se muestran “medianamente optimistas”, Tizado no cree en una rápida recuperación porque las empresas y particulares no tendrán la misma rentabilidad que post crisis 2002. Es un efecto de la pérdida de riqueza”, comentó.
Alberto Fernández Prieto, desarrollador de los proyectos de más alta calidad, recurrió a un ejemplo de su vida personal para pensar en el futuro: “En 2001 abrimos una oficina en Estados Unidos porque allá estaban los mejores negocios. De eso perdimos todo, y seguimos adelante gracias a los éxitos locales”.
Por otro lado, una de las cuestiones que los expertos también pusieron sobre la mesa fue la falta de financiamiento a largo plazo que desde hace años padece la Argentina. “En los próximos años no habrá créditos hipotecarios y por más plata de la ANSES que se destine sería insignificante de acuerdo a la demanda real”, explicó Tizado.
“Así como creo que en 2001 quien tuvo un ahorro lo mandó al ladrillo, lo mismo volverá a pasar porque es una inversión tranquila y segura”, agregó.
También Gutierrez advirtió sobre la necesidad de financiamiento para recuperar a la clase media. “Acá nunca hubo créditos, por eso, el problema actual está en la falta de expectativas”, señaló.
Contrariamente, eso no ocurre en las zonas premium, donde los inversores cuentan con los fondos para las obras.
Desaparece la preventa
Uno de los cambios del mercado es que está desapareciendo, lentamente, el sistema de preventa. “Hoy lo que tiene de malo o bueno el mercado es que no existe por la falta de confianza. La gente espera que el desarrollo se termine para decidir y comprar”, comentó Nicolás Lang, gerente de Emprendimientos de LJ Ramos, a iProfesional.com.
Entre las razones que parecen justificar este comportamiento, señaló que:
* Si es una inversión de renta, se compra el proyecto casi listo y rápidamente se destina al alquiler.
* Si es una inversión para vivir con los ahorros, se prefiere no arriesgar e ir a lo seguro.
Hace un año atrás era diferente y la gente tomaba más riesgo. Pero las turbulencias dejaron al mercado más sensible. Además, entró al juego el resguardo de capital ante la incertidumbre sobre la continuidad laboral, entonces muchos tienen ahorros y no saben si gastarlos por miedo al futuro.
Como contracara, en este escenario también aparecen las oportunidades. “Hay lugares disponibles que antes no se pensaban, porque los precios eran tan altos que no servían para renta”, explicó Lang. Hoy, al haber en algunos casos un reacomodamiento de precios, existe el negocio de comprar con renta.
Así, la rentabilidad para invertir cambió y hay más oportunidades. Hay propietarios interesados en vender con renta incluida, que ofrecen una rentabilidad anual de 6 o 7%, un porcentaje difícil de ganar en otro negocio. Lo mismo pasa para el caso de oficinas y locales comerciales.
Según una reciente encuesta de Reporte Inmobiliario, la rentabilidad esperada por los inversores en una compra destinada para alquilar es:
* De 8 a 10% para el 32% de los inversores
* De 11 a 15% para el 30% de los inversores
* De 16 a 20% para el 21% de los inversores
En cuanto a la rentabilidad bruta anual esperada en una inversión para vender es de:
* 5 a 10% para el 25 de los compradores
* 11 a 15% para el 35% de los compradores
* 15 a 20% para el 24% de los compradores
Más del 20% para el resto de los compradores
En cuanto a la rentabilidad bruta esperada para participar de un proyecto de construcción, 8 de cada 10 encuestados esperan que sea mayor al 15 por ciento.
Por otro lado, las zonas más valoradas siguen siendo Capital Federal y el Norte del Gran Buenos Aires, seguido por la provincia de Córdona, mientras que la seguridad se convirtió en otro de los drivers fundamental para tomar la decisión, con el 74%, seguido por los accesos, con el 42 por ciento.
En cuanto a las perspectivas generales de los compradores para los próximos 12 meses, surge del documento que no son altamente positivas, y la incertidumbre sigue, por ahora, empañando el negocio.
