Buenos Aires Planning una empresa que comienza sus operaciones hace 7 años, bajo la Dirección de la Ingeniera Maria Cristobal, (más de 20 años de trayectoria en el mercado) y su equipo de profesionales, presenta una nueva unidad de negocios “Asesoramiento a desarrollistas”, creada con la misión de acompañar a los “desarrollistas” en el proceso de obtener un producto económicamente más rentable desde el punto de vista del aprovechamiento del espacio, de los costos de instalaciones, y su testeo con el mercado demanda; de este modo BAP opera como Space Planner.
Esta nueva área de negocio se suma al innovador concepto que implementa BAP de ahorro de dinero en las empresas a través de la reingeniería inmobiliaria y el planeamiento, lo que refiere en general a los procesos y a la estructura organizacional aplicada a los espacios, logrando mayor productividad para cada negocio. Llevando implementados proyectos en más de 95.000 m2 de oficina en estos siete años.
“El trabajo de los Space Planners consiste en la optimización de un proyecto para lograr la mayor rentabilidad del mismo, tarea que BAP comienza en Argentina en espacios de oficinas. La empresa Hines fue la primera que nos contrató para realizar la optimización de la planta de un proyecto realizado por el estudio Mario Roberto Alvarez y Asoc. Y hoy ya trabajamos en equipo con los principales desarrollistas del país como Moisés Khafif, Ing. Grosso, Gonzalez casartelli; así como con las empresas que buscan oficinas. El análisis que realizamos abarca no sólo a la espacialidad sino también a las instalaciones. Por Ejemplo la implementación de un buen proyecto de aire acondicionado trae ahorros al inversor porque de ser estudiado y pensado desde el inicio del proyecto del edificio, con la óptica del interiorista se logra menor cantidad de interferencias con las futuras divisiones de oficinas, y al interferirse menos el proyecto de interior con el de exterior se preserva mas el edificio y se minimiza la inversión inicial tanto para el desarrollista com para la empresa que alquila. Queremos lograr que los edificios estén preparados para poner archivos pesados, cajas fuertes o que permitan abrir escaleras de comunicación. Comentó la Ingeniera Cristobal.
Las tareas que BAP lleva adelante desde esta nueva área de negocios incluyen el acompaña al desarrollista en el “proceso del proyecto” a fin de lograr el producto económicamente mas rentable desde el punto de vista del aprovechamiento del espacio, de los costos de instalaciones, y su testeo con el mercado demanda. En este marco mantiene las reuniones necesarias con el equipo de trabajo designado, a fin de aportar su experiencia en los temas relativos a los espacios.
La intervención que lleva adelante BAP desde el área de “Asesoramiento a Desarrollistas” se materializará durante tres etapas:
1)Etapas de definición del producto: Dado que BAP, por su función, está en contacto permanente con la demanda de m2 de oficinas, interviene en esta fase para definir con el desarrollista el producto que satisfaga más ampliamente las necesidades del mercado. Así interviene en las decisiones como tipo de planta, alturas a respetar, ubicación del núcleo de ascensores, uso de la planta baja, cantidad de cocheras, utilidad de servicios como comedor común y otras posibles amenities, tipo de accesos, forma de la planta, optimización de utilización de los parámetros urbanísticos, entre otras consideraciones.
2)Etapa de proyecto: Aquí BAP analiza cada una de las plantas elaboradas por el arquitecto designado desde el punto de vista del Space Planner que es quien luego de terminada la obra del edificio se encuentra con dificultades que perjudican a la obra de interiores. De este modo, BAP realiza distintos lay-out para las diferentes alternativas con el edificio, calculando para cada una de ellas la eficiencia de la planta, lo que dará el alquiler neto por m2 que pagará el inquilino. Cuanto menor sea la relación entre el alquiler bruto y el alquiler neto, mejor calificación tiene el edificio a la hora de ser analizado por una empresa multinacional.
“Cada m2 de planta que se ahorra por optimización del uso del espacio, por el número de plantas y los meses de alquiler, significa un incremento de beneficio del negocio, a evaluar. Por Ej. Si se proyecta un edificio de 20 pisos, y se alcanza un ahorro de 5 m2 por planta en la etapa de proyecto, pensando en un alquiler de 22$S/ m2, por treinta y seis meses, al cabo de los tres años de contrato, permite ganar aproximadamente 80.000 $US más. Pensar hace ganar dinero y los Space Planners nos especializamos en esto”. Agrega Cristobal.
3)Etapa de proyectos técnicos: BAP interviene en la definición de los sistemas de instalaciones como aire acondicionado, extinción de incendio, medios de salida, sistemas de seguridad, control centralizado (BMS), iluminación, etc. El objetivo es lograr un ahorro en las mismas, desde el proyecto, evitando que el desarrollista incurra en gastos que luego el mercado no le permitirá recuperar, que se reduzca el lucro cesante superponiendo las obras con las obras de interiores, y que se eviten la mayor cantidad de errores que puedan cometer, pensando las plantas desde el proyecto de interiores. BAP trabaja en esta etapa con los asesores designados.
“Un punto de especial atención es el proyecto de la estructura del edificio, ya que la distancia entre columnas, alturas de vigas y pases, modulación y forma de las columnas que pueden interferir en las circulaciones marcadas en el lay-out, ubicación de las columnas de planta baja, entre otras cosas son factores que inciden particularmente en la eficiencia de la planta. Y es aquí donde se aplica nuestro trabajo como Space Planning, ya que le brindamos al arquitecto, a los asesores designados y al proyectista de estructuras nuestra visión desde este lugar”. Sintetizó María Cristobal.
Buenos Aires Planning crea esta nueva área de negocios ya que dada la situación estructural inmobiliaria de la Capital Federal y GBA, un mercado con una alta demanda y muy baja oferta de espacios para oficina; el ahorro y la rentabilidad en el alquiler y construcción de estructuras es la clave del éxito de las empresas y los desarrollistas. Al ser comprendido el rol de los Space Planners se inicia una nueva etapa de trabajo bajo una mirada integral que alcance beneficios con reducción de gastos para cada una de las partes involucradas en estos procesos de desarrollo.
“La falta de espacio o el espacio mal aprovechado dificulta el crecimiento de las empresas, el desarrollo de nuevos productos, la implementación de nuevas ideas y el control de procesos, lo que a la larga implica una disminución de los beneficios”. Cierra Cristobal.
