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¿Comprar una casa es una inversión?

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Por: Gabriel Holand, autor de “Invertir y ganar es posible (aunque nadie dijo que fuera fácil)”

Cuando se trata de acceder a la vivienda única, sobre todo en países de Latinoamérica en los cuales “el techo propio” es prioritario, los cálculos financieros sólo sirven para saber qué posibilidades concretas existen para alcanzar ese sueño.

Entonces convendrá “pensar en ladrillos” o en tierra, y dejar un poco de lado la especulación acerca de “cuánto puedo llegar a ganar con tal o cual activo financiero”; porque, clara­mente, en este tipo de compra priman cuestiones afectivas y de calidad de vida antes que monetarias.

Por supuesto que a veces están los deseos pero fal­ta el dinero; entonces conviene empezar por algo chico o incluso un terreno. La lógica subyacente a esta situación es que, por lo gene­ral, quienes tienen estos dilemas son ahorristas o inversores de montos acotados. Y si el objetivo final es conseguir “ladri­llos”, conviene invertir en productos similares a ellos.

En este caso el proceso es más largo y no está exento de incertidumbres, pero es preciso transitarlo. Y quizás exista un “mientras tanto”. Es decir, “hasta cuan­do pueda juntar un monto acorde, ¿qué hacer con el dine­ro?”.

Si la decisión va en ese sentido, conven­drá acercarse a productos financieros de inversión que resguarden el valor del capital y lo preserven de la inflación, porque como lo que se espera es mantener el capital ac­tualizado, si la inversión de riesgo resulta negativa en el corto plazo retrasará nuestro proyecto de lograr la vivienda propia.

Es decir que dejarse ganar por la ansiedad del “ya, ya, ya”, por lo general es  contraproducente.

Muy distinto es el análisis de la compra de un inmueble como inversión, donde lo que se busca concretar son menos sueños y más rentabilidad. Entonces juegan cuestiones como su ubicación geográfica o su antigüedad, para el caso de ofrecerlo en al­quiler.

Por otro lado, conviene recordar que, muchas veces, cual­quier movimiento de entrada-salida de un inmueble conlleva gastos de comisiones de inmobiliarias, escribanía, etc., para la compra y la venta. Y esto puede representar erogaciones no recuperables de entre el 4 al 8 % del valor del inmueble.

Hay que considerar los pagos por impuestos de la unidad, al patrimonio, eventualmente ganancias, lucro cesante por cambio de inquilino, etc. Así que, en caso de pen­sar en la compra de un inmueble para alquilar, conviene hacer un flujo de fondos que considere estos puntos.

Por otra parte, existe la creencia de que el inmueble con­serva siempre el valor del dinero frente a la inflación. Y eso a veces difiere de la realidad, porque el mercado del inmueble está también bajo la influencia de los vaivenes del mercado.

Fijémonos, como ejemplos, en la poca movilidad de la acti­vidad inmobiliaria para construcciones usadas que padeció Argentina durante el período 2012-2013, o en la abrupta caída de valores de casas y locales comerciales en Estados Unidos que se produjo desde el inicio de la crisis financiera global de 2008, y que recién en 2013 comenzó a revertirse.

Por otro lado, convendrá tener en cuenta tanto los efectos de la moda “geográfica” como de las fuentes de trabajo, y el crecimiento del salario en la plaza que se elija para realizar la inversión, para de ese modo ajustar los alquileres según la va­riación de los precios y también sostener la demanda en caso de altos índices de desempleo.

Además, hay que recordar que el inmueble tiene un componente de iliquidez. Es decir que, en caso de que se necesite una porción de dinero invertido en él, es impo­sible vender un cuarto de baño o la cocina. De modo que si el ladrillo es la única inversión con que se cuenta, habrá que realizarlo en un 100%, aunque el dinero que se necesite sea menor al del valor de la unidad. Y nada garantiza que cuando se necesite algo de dinero el mercado esté comprador, por lo tanto habrá que sacrificar precio a cambio de obtener la liquidez que se necesita en ese momento.

En consecuencia: todo es cuestión de balance, y al inversor le conviene recordar que los inmuebles pueden formar parte de cartera, pero también debe considerar destinar una parte de dinero a activos más líquidos como bonos, fon­dos, etcétera.

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