Hace años que se espera un plan oficial que permita comprar la vivienda propia a quienes no disponen de todo el dinero para hacerlo de una vez. Sin embargo, la posibilidad está cada día más lejos y las condiciones empeoran.
Si bien el Gobierno dio alguna señal de avanzar con medidas para financiar la compra, todavía no hay nada concreto más que el blanqueo de capitales, que se podrá destinar a ese fin.
Pero mientras tanto las cuotas de quienes tomaron un crédito a tasa variable, que son 170.000 personas (el total de tomadores que es más del doble) se incrementan sin límites y quienes no llegaron a sacarlo saben que por el momento, será imposible hacerlo.
La situación alcanzó su estado de alerta máxima en los primeros días de enero, cuando se disparó la segunda etapa de los hipotecarios a tasa combinada que corresponde a los créditos otorgados en 2005. Es decir, ahora la tasa pasó a ser variable.
“Habían arrancado con un nivel fijo del 8,5% en su otorgamiento y hoy están con variables que llegan a 24,2%. Traducción: quienes pagaban una cuota en el 2008 de $1.000, este mes pasan a abonar casi $3.000 por todo concepto, es decir, el costo financiero total”, explicó Gustavo Giraldez, de NotiBancos.com.
La situación es avalada por los economistas, operadores inmobiliarios y los mismos tomadores de créditos, que en más de una ocasión han confirmado a iProfesional.com la situación desesperante por la imposibilidad de hacer frente a los excesivos pagos.
Cambio de escena
Hasta mediados de 2008 hubo algunos pocos otorgamientos de créditos y las tasas se mantuvieron relativamente estables, aunque sólo fueron quedando las opciones variables o combinadas.
La situación cambió a partir del momento que se tomó conciencia de los efectos que causaría la crisis internacional, sumada a un cambio de expectativas en el mercado local que se hizo cada vez más fuerte después del enfrentamiento con el campo, que dominó el primer semestre de 2008 y que aún sigue vigente.
Como consecuencia, las entidades financieras están hoy, ante el cambio de temporada, con sus mesas de saldos vacías de productos a largo plazo, aunque los sigan publicando en sus marquesinas.
“Los préstamos hipotecarios son un producto discontinuado por los Bancos. No hay línea de crédito que lo resista”, comentó Guiraldez.
PoEn tanto, Andrés Mendez, economista de Finsoport, explicó que “no es el momento ideal para dar créditos y -encima- extendidos como un hipotecario. El horizonte no es tan sombrío pero tampoco promisorio. Se está reestableciendo la calma. Pero el tema es que las perspectivas son diferentes a las que había hace unos meses atrás, la gente puede perder su trabajo y la propiedad debería bajar. En ese contexto, el panorama no sería bueno”.
A diciembre, el stock de préstamos hipotecarios publicado por el Banco Central (BCRA) era de $18.842 millones, de los cuales $18.068 millones son los otorgados en pesos y 224 en dólares.
Según un informe de Finsoport, los últimos datos que marcan la caída en la evolución de los créditos para particulares y empresas son elocuentes:
* A fines de 2006 crecían a tasas superiores al 30 por ciento
* A fines de 2007, esa tasa de crecimiento se redujo a la mitad (16 por ciento)
* A fines de 2008, más precisamente en noviembre, apenas superó el 6 por ciento
“La principal consecuencia de esta realidad es la mayor incertidumbre que se adueñó del mercado local”, explicaron en la consultora.
También en la Asociación de Bancos Privados de Capital Argentino (ADEBA) advirtieron la caída que sufren los préstamos: “Cerraron 2008 con un notable freno en el ritmo de crecimiento, del orden del 50% respecto de lo que ocurría hasta el primer semestre del año pasado. Además, la desaceleración alcanzó a todas las líneas de crédito”.
“El agravamiento de la crisis financiera internacional y la incertidumbre en los mercados cambiarios repercute sobre el sistema financiero local limitando su capacidad crediticia”, argumentó el estudio.
Cuotas por las nubes
El incremento de las cuotas varía según el plazo del crédito y el monto de otorgamiento. Pero no hay excepciones y la situación es comprometida para los tomadores de bancos públicos y privados, así como para quienes entraron al plan inquilinos que lanzó el Gobierno en 2006.
En tanto, algunos endeudados revelaron su situación a iProfesional.com.
“Tomé un préstamo a tasa variable hace año y medio con una cuota de $1.400. En Enero voy a pagar $2.030”, comentó uno de los tantos miles que tienen un préstamo de un banco privado.
En otro caso, dentro de la misma entidad, la cuota aumentó de $2.000 a $4.350, un 218%, con un interés de 24.2 por ciento.
Muchos endeudados con préstamos hipotecarios tomados post-2001 se unieron para reclamar. Estos denuncian que la tasa variable ha crecido en menos de un año casi un 300% y las cuotas más de 80 por ciento.
“Esto sucede con todas las entidades financieras cuando ningún salario ha crecido en este tiempo a este nivel. Por otra parte, si se reanalizaran las relaciones técnicas para acceder al préstamo hoy en día, ninguno de los deudores cumpliría con estas pautas fijadas por la entidad y el BCRA”, advirtieron.
Es decir, quien pactó un desembolso mensual por el 30% de sus ingresos hace dos años, hoy debe afrontar una cuota que lo supera ampliamente cuando su salario no obtuvo ajustes en ese período.
Por otro lado, están los tomadores de la Línea Inquilinos, que son 10.000 personas. También enfrentan tasas que pasaron de 8 a 20 por ciento.
Esta medida, que se anunció durante la presidencia de Néstor Kirchner, intentó evitar esos problemas porque se pensó con una tasa fija, aunque no tuvo éxito. La idea fue que los bancos financiaran hasta el 90% en créditos de hasta $300 mil y el total en aquellos de $200 mil. Los plazos llegarían a 30 años y las cuotas serían similares al alquiler mensual.
En la práctica las condiciones se modificaron y se pactaron caso por caso entre los bancos que adoptaron la iniciativa (tanto privados como públicos) y los potenciales tomadores. Nunca se dio un crédito por el mismo monto del alquiler, ya que no alcanzaba para cubrir los plazos del plan, o el dinero prestado no era suficiente para comprar una propiedad similar a la que ocupaba el inquilino.
Reclamos inmobiliarios
Si bien el Gobierno estudia medidas para incentivar las operaciones de compra-venta de viviendas, los operadores coinciden en que los anuncios no son suficientes y que entre la batería de medidas que se lanzó para financiar la compra de bienes falta el más importante, que son justamente los hipotecarios.
Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, explicó que “es una necesidad imperiosa que el Gobierno otorgue créditos, porque no solo permitiría satisfacer la necesidad de la clase media de tener su vivienda, sino que estimularía la construcción que viene cayendo ayudando a generar empleo en momentos en que la economía se encamina a recesión”.
Por otro lado, advirtió que los créditos deberían ser a compradores, no a empresas constructoras, y deberían ser amplios, al menos lo suficiente como para que las personas puedan elegir la zona donde quieran vivir.
Miguel Ludmer, de la inmobiliaria Interwin, es pesimista en cuanto a los anuncios para compra de viviendas, aunque sostuvo que “sin dudas habría muchos deseosos de comprar, porque en la Argentina se alquila ya que muchos no tienen otra opción”.
El operador Armando Pepe manifestó que desde la Cámara Inmobiliaria le reclaman al Gobierno por este sector, del que se olvidaron. “Es muy importante porque la economía de este país, en los últimos años, creció con los dos pilares que son el campo y la construcción”.
También recordó el fracaso que significó el Plan inquilinos. “Nosotros estamos pidiendo un acercamiento y créditos al sector”, agregó.
Blanqueo de capitales
Hasta el momento, el Gobierno avanzó en un proyecto que permitiría, a quienes tienen un capital sin declarar, invertirlo en el mercado inmobiliario. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) trabaja contrarreloj en la redacción de la reglamentación del blanqueo impositivo y la amplia moratoria fiscal, a fin de dar a conocer las nuevas resoluciones generales antes de fin de mes.
Si bien la ley 26.476 abre la puerta al blanqueo de otro tipo de bienes aparte de las divisas, la reglamentación dejará en claro que también podrán “blanquearse” las propiedades inmuebles no declaradas.
En el sector hay expectativas por la decisión. Esquerro aseguró que puede ser una buena noticia si se hace de manera seria. “Si se implementa razonablemente, eso va a ayudar y puede ser un motor para el mercado de bienes raíces y contrarrestar la baja de construcción. De hecho puede volver a potenciarse. Pero si se hace bien y hasta ahora no está para nada implementado”, comentó.
Pepe también admitió que con la posibilidad de blanqueo puede haber caudal de dinero negro que estaba en el país que puede ayudar al mercado. “Pero en realidad lo que necesitamos en este momento es confianza, y la gente no confía y nuevamente comenzó a sobrevolar el fantasma de desocupación porque hubo despidos en empresas muy importantes. Todo esto conspira contra el sector, porque alguien que tiene un buen trabajo y tal vez plata ahorrada, ahora prefiere guardarla para asegurarse por miedo a perder después el trabajo”.
Guiraldez fue concreto. “La normativa sobre la futura puesta en marcha del blanqueo de capitales no impactará significativamente en el sector inmobiliario”, comentó.
Un año difícil
Tanto las expectativas de la sociedad como de los empresarios anticipan que 2009 será un año difícil. El consumo se frenó, al igual que la compra de autos y la construcción.
En este escenario nadie espera que la compra de viviendas escape al contexto, aunque el ladrillo como resguardo de capital sigue siendo una buena presa para los inversores.
