A diferencias de otras alternativas de inversión, el mercado inmobiliario arrastra en los últimos años un crecimiento sostenido en ventas y lanzamiento de nuevos proyectos. El nuevo paradigma indica que se está frente a la era del “ahorro en m2” y que llegó la hora del inversor local. Por qué la rentabilidad de Buenos Aires es más alta que la de Miami.
El mercado inmobiliario es un segmento de la economía en donde los diferentes actores que intervienen piensan y actúan a mediano y largo plazo. A las tradicionales variables que afectan al rubro, como el tipo de cambio, el alza en los insumos y el costo de la mano de obra, se les suma en el 2011 el factor elecciones, un tema de agenda que suele impactar de manera directa en el mundo de los negocios.
En relación a este tema, Miguel Ludmer, Socio – Director de Interwin, afirmó: “El factor elecciones provoca siempre en el inversor y en los compradores un mayor análisis al momento de la toma de decisiones. Mientras algunos prefieren esperar a que pase esta instancia otros suelen adelantarse para asegurar su inversión”
Sobre este punto, Mabel Korn, Vicepresidente de Korn Propiedades, agrega “el inversor puede proyectar a futuro sin temor a encontrarse con grandes sorpresas, y es por eso que no se registra una disminución en el ritmo del mercado pese al año electoral”
Por su parte, Héctor D´Odorico, Presidente de la firma homónima, analiza el tema desde la siguiente perspectiva: “Para contestar el enigma elecciones hay que realizar un abordaje más integral del mercado y no limitarse solamente a las cuestiones propias de la coyuntura. El Real Estate argentino se encuentra muy sólido desde hace un tiempo considerable, de hecho, en los últimos 5 años se viene registrando una importante cantidad de operaciones al contado y con un crecimiento del 30 por ciento.”
En sintonía con los brokers, Marcelo Orfila, Gerente General de Grupo Monarca, destaca: “Es fundamental identificar las oportunidades que está presentando el contexto económico local e internacional. La gente está buscando proteger sus ahorros en este año electoral, busca una reserva segura de valor y para ello las propiedades cumplen acabadamente ese objetivo”.
Sobre lo expresado por Orfila y haciendo especial hincapié en la relación que existe entre la economía y el ladrillo, Carlos J Molinari, Presidente de Real Estate Investments, manifiesta: “El negocio de Real Estate viene expandiéndose con gran intensidad en cada una las ciudades donde las economías son fuertes. Antes un inversor / comprador del interior, venía e invertía en Buenos Aires, hoy esta situación cambió y es por ello que cada localidad vive su propio boom inmobiliario”.
La Demanda:
“Al hablar de perspectivas de mercado, existe un factor esencial que a veces se olvida, pero que es uno de los más importantes, y ese factor es la demanda. Actualmente, ésta se encuentra notoriamente insatisfecha, y un mercado que registra una gran demanda que además se sostiene en el tiempo, demostrando consistencia, es un mercado que tiene indubitables oportunidades de seguir creciendo y afianzándose”, explica Héctor D´Odorico.
Un punto interesante a nivel demanda es lo que describe Marcelo Orfila: “Nosotros en nuestro negocio siempre miramos a mediano y largo plazo por la característica propia del desarrollo inmobiliario. En estos momentos la demanda apuesta a productos que tienen un período de obra de 2 a 3 años. Desde el primer trimestre de 2011 se puede observar un crecimiento constante en la venta de inmuebles a estrenar y aún mayor a 2010”
“A propósito de esto, hoy en día podemos ver como desarrolladores y/o constructores están en la permanente búsqueda de terrenos para la construcción, un bien que cada vez es más valorado dada su escasez en la ciudad. En tal sentido, ese constante movimiento demuestra una clara y sostenida apuesta al mercado, que evidencia una perspectiva positiva de cara al futuro”, agrega Mabel Korn.
Para Miguel Ludmer esta situación se debe a tres variables: “En primer término, tanto economistas como politólogos no vaticinan grandes cambios en relación a la política económica que tome el país. En segundo lugar el declive y la mala performance de los mercados internaciones hace que las inversiones en Real Estate en un mercado como el argentino sigan en aumento. Por último, si se analizan los últimos años y se comparan las utilidades que brindaron las diferentes alternativas financieras vs. el ladrillo, demuestran que el sector inmobiliario es el ideal como resguardo de valor”.
Por último Anibal Montes (h) Gerente de RGMontes destaca “Las unidades de entre 100 y 200 mil dólares están activas”. La demanda se mantuvo en crecimiento en ese segmento de 2 ambientes, especialmente en zonas como Palermo donde el factor tierra empieza a escasear”
Los Valores:
Si bien la suba de los precios de las propiedades es convalidada y se registra un alza continúa en el número de operaciones desde que comenzó el año, como así también en el monto de las transacciones realizadas, Carlos Molinari sostiene que “Si analizamos los márgenes de rentabilidad, se puede apreciar que lo que hay es una actualización de los valores de las propiedades que acompaña la inflación del sector. Hoy día al inversor ve conveniente abonar en cuotas, aún siendo ajustables, ya que a medida que hay un incremento en los valores, se actualizan los valores del inmueble y de esa amera, el inversor tiene su capital protegido y actualizado”
¿Por qué invertir o no invertir en los EE.UU?
Para Rodrigo Fernández Prieto, CEO de Intelligent, la comercializadora del Grupo Fernández Prieto, es un tema delicado: “Ante las posibilidades de inversión que están surgiendo y promocionando en el país, en materia de Real Estate, hay que ser bastante cautos y tomar en cuenta dos variables fundamentales al momento de analizar la oportunidad: En primer lugar cuál será el producto a invertir y en segundo término, el plazo que tendrá la inversión realizada”.
“Desde mi punto de vista, solo invertiría en Estados Unidos en una tierra bien ubicada (apta para la construcción de viviendas u oficinas) y si es posible con algún tipo de renta prematura con una duración de contrato de no mas de 10 años. Una inversión de este estilo, requerirá algo más de 2 millones de dólares aproximadamente”. Ahora bien, el motivo por el que no invertiría en EE.UU, no sólo en materia de Real Estate sino en otras alternativas de inversión, se debe a que el dólar está mostrando signos de gran volatilidad, al igual que las empresas Americanas en Wall Street. Con lo cual esperaría tener un panorama más certero antes de dirigir mi capital hacía dicho país”, concluye el ejecutivo.
A su vez, las propiedades que podemos encontrar hoy día en Estados Unidos a un valor de mercado interesante (similar al de los barrios más caros de Buenos Aires) y con una ubicación aceptable, tienen tres factores importantes que deben tenerse muy en cuenta antes de su adquisición:
1 Debido a los altos impuestos que tienen las propiedades y al costo de las expensas que en muchos casos son solidarias, hace que el costo de mantenimiento sea muy elevado.
2 Hoy día, en el mercado estadounidense, nadie asegura la renta (lo cual es lógico) pero sin renta, la manutención es complicada por los altos costos. Ahora bien, aún con la unidad alquilada, la rentabilidad es muy baja (1% a 2,5%).
3 Por último, la falta Liquidez: Es decir, si uno compra un inmueble a buen precio y piensa que ha hecho un buen negocio, el problema lo tendrá cuando necesite vender esta propiedad a un precio mayor o igual para obtener el liquido y se va a dar cuenta que es casi imposible salir una vez que entraron. Esta situación es contraría a los que ocurre en Argentina, donde la compra-venta se mantiene con un buen ritmo de ventas y la renta sigue siendo muy interesante tanto en pesos como en dólares.
