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En Pilar disertaron sobre las ventajas del Fideicomiso Inmobiliario

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La Inmobiliaria Haydée Burgueño & Asoc. organizó el pasado sábado una disertación sobre Fideicomiso Inmobiliario con la presencia del escribano Guillermo Fornieles y el contador Daniel Borrego del Estudio Peña, Freytes & Asociados.

El Fideicomiso Inmobiliario es una de las figuras jurídicas más utilizadas en los últimos tiempos para la generación de nuevos emprendimientos. Sin embargo, son pocas las precisiones que se tiene sobre el particular.

Sobre esta realidad, la Inmobiliaria Haydée Burgueño & Asoc. convocó a una treintena de inversores con el fin de interiorizarlos sobre la figura del Fideicomiso Inmobiliario, sus ventajas y puesta en práctica.

“Tenemos a dos oradores de lujo, dos especialistas en Fideicomisos. El escribano Guillermo Fornieles y el contador Daniel Borrego del Estudio Peña, Freytes & Asociados que nos van a ayudar a invertir mejor”. Con estas palabras, Haydée Burgueño, presidente de la inmobiliaria homónima, presentó a los expositores.

El punto de vista jurídico
De esta forma, durante la primera parte, el escribano Guillermo Fornieles planteó los datos conceptuales, características y especificaciones jurídicas de un fideicomiso a la vez que resaltó su carácter novedoso y beneficioso al no afectar el presupuesto de las partes.

Fornieles comenzó conceptualizando al fideicomiso como “marco y sustento jurídico para la designación de beneficios económicos derivados de la propiedad de ciertos bienes conforme a la voluntad de su dueño y con efectos ejecutivos”.

El fideicomiso es un modo de disposición de la propiedad que ata los bienes a un destino determinado en interés de personas distintas de aquellas que recibe la propiedad.

“Lo novedoso en la figura del fideicomiso es la afectación que se hace del patrimonio. Hasta el momento en que el fideicomiso fue introducido a la legislación nacional en el año 1995 justo bajo el efecto Tequila, no había una norma que permitiese desarrollar la figura del fideicomiso”, aseguró el escribano.

Al tiempo de ejemplificar, explico que esta figura puede ser análogo a la figura del mandato, con las grandes diferencias que implica.

Fornieles caracterizó al fideicomiso asegurando que los bienes (no cosas) que se afectan al fideicomiso son enajenados o transferidos por su dueño a título de fiducia, “no es una transmisión plena, sino que designo un titular y asigno esos bienes al titular fiduciario”.

También agregó que “ese patrimonio tiene inmunidad frente a los acreedores, esos bienes no pueden ser atacados por acreedores generales de los sujetos del fideicomiso. Por último, los bienes quedan amparados bajo un régimen de administración”, caracterizó Fornieles.

Luego, caracterizó a los sujetos de un fideicomiso que pueden ser dos esenciales y cuatro posibles

Los esenciales son el fiduciante (o constituyente) y el fiduciario que en realidad es el titular dominial por cuenta y orden de terceros.

Los beneficiarios pueden ser variados y no existir al momento de la constitución del fideicomiso.

La última parte del fideicomiso es el fideicomisario, es la figura que disuelto, terminado el fideicomiso, recibe los bienes como residualmente.

Fornieles hizo hincapié en que una de las principales ventajas del fideicomiso es que “saco parte de mi patrimonio para afectarlo a un negocio especial y ese patrimonio va a estar inmune a la provocación de mis acreedores futuros”.

A la vez que destacó la libertad a la que se someten los fideicomisos y la necesidad de especificar claramente el fin del fideicomiso.

“Hay que tener en cuenta que la figura del fideicomiso no es garantía de éxito en el negocio, lo importante son los sujetos, los bienes, los fondos, la calidad, el profesionalismo, etc. El fideicomiso es un simple ropaje”, aseguró.

Al tiempo de referirse al fiduciario, destacó que debe actuar como un verdadero hombre de negocios convirtiéndose en el responsable de los bienes. Tiene que ser una persona idónea, con ciertos antecedentes en el tema que sirvan de garantía para que uno pueda confiar sus bienes.

Lo bueno de un fideicomiso es que no entra en quiebra, se liquida el fondo y se prorratea entre las partes porque se excluye del patrimonio general. Otra característica beneficiosa es que está claro qué puede hacer cada uno.

“La figura del fideicomiso inmobiliario es una muy buena figura para poder instrumentar los negocios inmobiliarios -aseguró Fornieles-. El planteo básico consiste en un fiduciante que transmite al fiduciario un terreno a los efectos que realice obras de infraestructura para realizar emprendimientos urbanísticos que una vez concluidos será transferido en tanto lotes o unidades como resulten a favor de los beneficiarios o fideicomisarios. La gran ventaja es la garantía que tendrán todos los actores”.

El punto de vista impositivo
Por su parte, el contador Daniel Borrego interiorizó al auditorio sobre los aspectos impositivos del Fideicomiso Inmobiliario.

“El aspecto impositivo siempre debe contemplarse porque estamos analizando un negocio en el sentido amplio del término con ingresos y costos, y una de las líneas de costos es la línea impositiva”, comenzó Borrego su disertación.

Desde el punto de vista impositivo, el fisco nacional advierte que el instrumento podía ser utilizado para generar negocios y esto dispara consecuencias impositivas por lo cual surgió una regulación violando cuestiones de naturaleza constitucional, por suerte esto fue rápidamente advertido y a fines de 1998 se establecen pautas de naturaleza impositiva respecto a los fideicomisos.

En esta reforma se modifica la ley de impuesto a las ganancias y crea una distinción entre los fideicomisos asimilables a sociedad de Capital y los asimilables a Sociedades de Personas.

Borrego se explayó sobre inversiones del exterior y las ventajas e impedimentos impositivos.

“El fiduciario es “un tercero” al patrimonio de afectación, ese fiduciario tiene derecho a una retribución y el fideicomiso es una persona para los fines fiscales, por lo cual también actúa como agente de retención”, explicó Borrego.

Desde el punto de vista de la ley no hay demasiadas clasificaciones. Simplemente existe el fideicomiso financiero y otros. Pero la doctrina ha generado infinidad de fideicomisos como el de Administración, Garantía, etc.

“A veces los emprendimientos inmobiliarios se pueden enfocar como empresa constructora y a veces no -aseguró Borrego- A veces se trata simplemente de utilizar el fideicomiso para protegerme de los ataques de los acreedores”.

Quizás lo más importante de todo esto es qué situaciones se deben tener en cuenta al momento de la planificación de un negocio.

“Obviamente, primero tengo que tener un buen negocio, un buen proyecto, un terreno adecuado, tener un mercado, condiciones económicas externas más o menos estables para el negocio que me permita desarrollar con éxito esa actividad, una buena proyección de flujos futuros. Una vez que tengo esto tengo que escoger la estructura jurídica que le voy a dar”, enumeró el contador.

Ahí surge la posibilidad de utilizar el fideicomiso inmobiliario.

“Hay que tener en cuenta que cada proyecto de inversión es diferente a otro. A veces se replica el modelo de negocio y los resultados no son los mismos”, advirtió a la hora de elegir la estructura jurídica.

“Si tomamos el fideicomiso como estructura, tenemos que ver una serie de circunstancias. El fideicomiso tiene tres momentos esenciales: la creación con la transferencia de los bienes, luego hay que analizar qué pasa en la vida del fideicomiso y qué pasa a la salida. Cada momento tiene realidades fiscales diferenciales”, continuó.

El fideicomiso está visto como una empresa, con obligaciones formales de pagar impuestos y de hacer (como agente de retención, emitir comprobantes, cumplir regimenes de información, etc). También debemos tener en cuenta los costos ocultos de los incumplimientos por no cumplir obligaciones de tipo formal

Luego está la entrega de los bienes a los beneficiarios o fideicomisarios que trae consecuencias impositivas y deben contemplarse al momento de proyectar un negocio.

Y finalmente, una cuestión particular de los desarrollos inmobiliarios como countries, barrios cerrados, chacras, es que pueden adoptar básicamente dos estructuras: desarrollos de naturaleza urbana (compro un lote y lo vendo como vivienda) y la otra es compro un lote grande y lo subdivido vendiendo esos lotes en el marco de un barrio cerrado. Acá el detalles consiste en saber la relación jurídica con las partes comunes como el house, canchas, etc. El propietario de estas parte comunes tiene que ser una sociedad que traerá consecuencias impositivas.

Sin querer explayarse demasiado en temas puntuales, el contador hizo hincapié una y otra vez en que “cada proyecto debe analizarse en forma pormenorizada porque son diferentes las consecuencias”.

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