Inicio Empresas y Negocios En qué segmento está puesta la mira de los desarrolladores inmobiliarios

En qué segmento está puesta la mira de los desarrolladores inmobiliarios

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El mercado inmobiliario se hizo eco de la crisis de incertidumbre que vive el país y las expectativas de los desarrolladores comenzaron a modificarse. En este nuevo escenario se alteraron las tasas de rentabilidad y también las oportunidades futuras del sector, concentrando el interés de los inversores en nuevos segmentos.

Los desarrolladores siguen buscando alternativas de negocios para explotar pensando en proyectos que, más allá de la evolución económica del país, tengan una demanda asegurada. Y ese escenario es el que presenta el mercado de oficinas, que lleva años con una vacancia por debajo del 10 por ciento.

De acuerdo a una investigación realizada por LJ Ramos, en este sector se anticipa el ingreso de nuevos emprendimientos entre 2008 y 2010 donde, la presión generada por una demanda estable y la oferta virtualmente congelada mantiene el impulso alcista de los precios. Desde fines de 2007, los valores de venta se han incrementado en Capital Federal un 13% en el caso de las oficinas AAA y 25% en las de categoría A, un comportamiento que se replica en Zona Norte con rangos del 10 al 15 por ciento.

Hoy, los interesados están pagando por m2 para la venta en Capital Federal desde u$s3.500 por una oficina de categoría AAA hasta u$s750, que son las de categoría C. En el caso de Zona norte el rango va entre u$s2.500 hasta 720 dólares. En cuanto al precio de los alquileres, en Capital Federal el m2 en los espacios de mayor categoría varía entre u$s30 y u$s37, mientras que el precio inferior es de u$s6 a 10 dólares. En Zona Norte se encuentran precios similares.

Según Deloitte, la evolución de los precios desde comienzos de 2008, en los casos de renovaciones de contratos vigentes, se han actualizado manteniendo la rentabilidad del 8% a 9% para oficinas de nivel entre “A” y “B”. Esto apuntala aún más la rentabilidad de un negocio que tienta a los constructores hasta que las variables económicas del país se normalicen.

Detalles de la inversión
Después de una vacancia que lleva años y una rentabilidad estabilizada entre 12% y 13% anual en dólares, los últimos tiempos fueron mostrando una reacción de los desarrolladores.

Uno de los datos claves del segmento oficinas es que Bancas y Administración pasó de representar un 25% a más del 43% de los usos no residenciales. Sumando las nuevas construcciones, la suba en el rubro es superior al 50%. Al mismo tiempo se elevó significativamente la escala de los desarrollos: el promedio de superficies a edificar por emprendimiento, registra también una suba superior al 60% (de 2.400 a 4.000m2).

Por otro lado, en LJ Ramos también confirmaron que “se espera que la demanda de oficinas corporativas en Buenos Aires aumente movilizada, especialmente, por laboratorios y firmas vinculadas al área informática”.

El dato tal vez más saliente desde la demanda lo conforma el ingreso creciente de pequeños inversores buscando adquirir oficinas aptas para rentas corporativas, de hasta u$s300.000 en Zona Norte, y en un rango de u$s500.000 a u$s3.000.000 en Capital Federal.

Explosión por zona
La superficie alquilable ronda los 600.000 m2 con una ocupación casi total, siendo las zonas con tasa de vacancia más baja el Macrocentro, la Plaza San Martín, Catalinas y la Zona Norte. En las tres se encuentran en construcción 140.000 m² aproximadamente de oficinas clase A & A+.

En cuanto a las incorporaciones previstas para los próximos tres años, hay un movimiento importante ya que durante 2007, en la Ciudad de Buenos Aires se autorizó la ejecución de 3 millones de m2 nuevos. En comparación, la superficie destinada a “Usos No Residenciales” elevó su participación del 14% en 2006, al 20% del total autorizado en 2007.

Los proyectos en Capital Federal representan un incremento del stock general de categoría AAA del orden del 20% y en Zona Norte los proyectos en marcha estarán multiplicando por tres la superficie disponible en todas las categorías (A y AAA).

Esta zona tuvo un gran crecimiento ya que aún cuando era clara la tendencia a la vacancia cero, la producción estaba definitivamente centrada en el desarrollo de viviendas. Por eso las empresas tuvieron que readaptar los espacios de menor categoría, o desarrollar sedes propias, y en ese escenario se consolidó el corredor como una alternativa.

En poco tiempo el lugar ha conformado un cluster que concentra 92 sedes de medianas y grandes empresas. De estas, una de cada diez se ubica entre las 100 empresas de mayor facturación del país, según Deloitte. Además, más del 60 % de las mencionadas se encuentran entre las de máximo prestigio a nivel local e internacional.

La consultora revela que para el 2012 habrá aproximadamente 300.000 m2 correspondientes a oficinas y parques corporativos de clase “A” y “AAA” distribuidos en la zona, generalmente a construirse a lo largo del eje Panamericana.

La zona de Puerto Madero también tiene una alta demanda corporativa. En Madero Este hay 11 edificios de oficinas, que abarcan 168.400 m2 y otros 5 proyectados. De esta manera, se sumarán en los próximos años 226.000 m2 de oficinas.

Consultas de extranjeros
Si bien después de la crisis entre el Gobierno y el agro las inversiones de extranjeros en el país se paralizaron, así como las de inversores locales, el sector de oficinas, industriales y retails tiene mucha concentración de interesados debido a la alta rentabilidad.

Se trata de muchos fondos de inversión que juntan una masa critica de capital y vienen en busca de inversiones con buena renta, por eso hay grandes apuestas a compañías rentables, especialmente oficinas AAA, explicaron en Colliers International.

Otros grupos buscan asociarse con empresas locales para desarrollar nuevos proyectos. En este sentido y no solo dentro del área de oficinas sino también en proyectos industriales, se confirma, una vez más, el interés por la zona norte del gran Buenos Aires y Panamericana, debido a la saturación del mercado en la Capital Federal.

“Un 70 de las inversiones son destinadas a oficinas y un 20% a retail e industria”, confirmaron en la empresa que con presencia en más de 200 ciudades, genera una fuerte red de contactos que favorece la llegada de inversores.

Proyectos en marcha
Son varias las obras que están en construcción en este momento. Entre ellas se destacan:

* En Vicente López se destaca el complejo Urbana, desarrollada por Rukan (del fondo Pegasus) con proyecto de M.R. Alvarez & Asoc. Tendrá 50.000 m² de superficie de trabajo e insumirá una inversión de u$s50 millones.

* En Dique 4 de Puerto madero se anunció el proyecto Madero Office, a cargo de Rasga, con 63.000 m², también proyectado por M.R. Alvarez & Asoc.

* A la altura del km 50 de Panamericana se lanza un nuevo complejo de oficinas clase A, denominado ‘Down Town Pilar’. Tendrá 25.000m2 (parking subterráneo) con una inversión inicial será de u$s25 millones. Desarrollan el proyecto Downtown Desarrollos Inmobiliarios, Galatia y Grupo Gore, quienes tienen planes para ampliar su portfolio en la zona.

* En la nueva oferta de oficinas en la zona norte se destacan los nuevos proyectos Vitrium One (del fondo Vitrium Capital), y también en construcción los cercanos a Norcenter (de Intecons y FSA).

* En Dique 1 el proyecto de usos mixtos, Madero Harbour, de la desarrolladora New Side con un tamaño total de 250.000 m² albergará un Shopping Center de 95.191 m2, Oficinas por 20.000 m2, Residencias (Aparts) por 46.359 m2, Hotel de 17.976 m2 y Estacionamientos y Servicios por 71.320 m2. La inversión ascenderá aproximadamente a los u$s125 millones.

* También en Dique 1 se desarrollará por parte del grupo Vizaora, el Zen City que incluirá un edificio de oficinas que se desarrollará alrededor de un parque central al estilo “zen”.

* Hacia el eje sur, sobre la Autopista La Plata – Buenos Aires, se encuentra en desarrollo el proyecto de Pampas de Hudson (mencionado anteriormente) que incluirá también un parque de oficinas.

Comparación con la región
Según un informe de Deloitte, la demanda de oficinas es una característica común a muchos mercados de la región, entre ellos México, Santiago de Chile, Caracas y Bogotá, donde hay vacancia nula.

También en esos lugares se han proyectado grandes volúmenes de espacios destinados a oficinas, pero la diferencia es que mientras los precios de alquiler se han estabilizado, creciendo a un ritmo moderado, la capital de Venezuela y Buenos Aires continúan siendo la excepción, donde la gran demanda y la insuficiente oferta continúan presionando los precios hacia arriba.

Argentina, pasado y futuro
El impulso que puede tomar el segmento oficinas es el resultado de diferentes etapas donde el crecimiento había sido tan intenso que desde el verano de 2001 no se observaba estacionalidad.

Las primeras señales de estancamiento de la actividad económica fueron deteniendo la producción de oficinas a fines de los ’90. Ante la llegada de la crisis y la caída de valores, hubo empresas que se retiraron del país, y dejaron espacio para las relocalizaciones de otras que tomaron oficinas de mayor jerarquía.

Frente a la posterior reactivación y un contexto internacional favorable, la demanda se intensificó absorbiendo las superficies disponibles de categoría superior. Paralelamente hubo una recuperación de los valores de alquiler después de la crisis, que mejoró la rentabilidad a partir de 2003.

El escenario hoy se presenta confuso aunque con varios frentes abiertos como para seguir creciendo. Si bien las empresas están temerosas de sus decisiones, por ahora hay un impulso que hace necesario contar con nuevos espacios para instalar oficinas.


Fuente: InfoBAE

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