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Informe sobre el mercado mundial de oficinas

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Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios lanza una nueva edición del informe Office Space Across the World

El mismo, ofrece un análisis detallado y comparativo de la evolución de los alquileres de las oficinas de primera clase en las principales ciudades del mundo, durante el 2010. En síntesis: Hong Kong recobró el primer puesto; Londres mantuvo el segundo lugar como ubicación más costosa de oficinas y Río de Janeiro desplazó a Nueva York del cuarto puesto y se convirtió por primera vez en la ciudad más cara del continente americano. Buenos Aires, bajó del Nº 42 al 44.

Resumen y Panorama

Impulsado por la evolución favorable del contexto económico internacional, el mercado de oficinas global inició el camino de recuperación luego de una de las contracciones más repentinas y severas registradas en su historia. La reactivación de la demanda observada a lo largo de 2010 en la mayoría de los mercados, unida al bajo índice de nuevos desarrollos, provocó una reducción de los niveles de oferta. A nivel mundial, los alquileres de oficinas aumentaron marginalmente en un 1%, y en todas las regiones, con excepción de Oriente Medio y África, los alquileres retornaron a rendimientos positivos durante el transcurso del año.

Una vez más Sudamérica mostró el mejor desempeño en materia de alquileres, con un crecimiento del 12% en marcado contraste con América del Norte, en donde los valores se mantuvieron estables. La economía brasilera protagonizó a nivel mundial una de las recuperaciones más rápidas y sólidas tras la recesión, lo cual se tradujo en un rápido ascenso de los alquileres en el sector inmobiliario. Tras sufrir las caídas más abruptas de los valores de alquileres en 2009, la región de Asia Pacífico experimentó una fuerte recuperación y pasó a registrar uno de los mejores desempeños regionales en términos de alquileres, con un crecimiento promedio del 9%. El motor principal de este aumento fue un alza sustancial en una serie de mercados clave de la región, particularmente en Hong Kong.

En Europa, el patrón general en lo que respecta a alquileres fue de estabilidad, aunque se registró un leve crecimiento en términos interanuales. Londres lideró la recuperación de los valores con un aumento evidente y pronunciado en 2010. La actividad de locación alcanzó su pico en 10 años, impulsada por una serie de pre-locaciones, en tanto que disminuyó la oferta de metros de primera clase. África y Oriente Medio fueron las únicas regiones en las que los alquileres continuaron cayendo durante todo el 2010, con un descenso promedio del 10%. Esto se debió esencialmente a bajas significativas en los alquileres en Oman, Bahrain y la UAE. Las caídas más pronunciadas se registraron en Manama y Muscat, y se situaron en un 33% y 27% respectivamente, en tanto que en Dubai y Abu Dhabi las reducciones fueron también importantes, superando el 20% a lo largo del año.

El ritmo variable en los aumentos de alquileres en distintas regiones del planeta generó cierto movimiento en términos del costo relativo de ocupación de oficinas en diferentes ciudades del mundo. Hong Kong recobró el primer puesto, avanzando desde el tercero, e intercambiando posiciones con Tokio, mientras que el West End de Londres mantuvo el segundo lugar como ubicación más costosa de oficinas. Si bien la diferencia de los costos de ocupación entre Hong Kong y el West End de Londres es mínima, la brecha es ahora más amplia entre estas dos ciudades y Tokio.

De manera similar a lo observado en 2010, se espera que los índices de crecimiento económico continúen siendo variables, no sólo entre regiones sino también entre países. El ritmo de recuperación del mercado de oficinas debería seguir el de la economía en su conjunto, por lo que se anticipa un aumento gradual de los niveles de actividad en la mayoría de los mercados. Si bien en general no se prevé una expansión rápida de la demanda, las perspectivas de crecimiento laboral mejorarán lentamente. Por otro lado, el déficit potencial de metros de primera clase actúa como motor en muchos mercados. Este factor, combinado con la posibilidad de aumento de los alquileres, puede alentar a algunos ocupantes a acelerar la toma de decisiones. Esta situación permite anticipar que los alquileres continuarán exhibiendo una tendencia ascendente estable, y que hacia el 2012 y 2013 el crecimiento se tornará más firme.

América
Si bien en 2010 los alquileres registraron una mejora en la región del continente americano, esto se debió fundamentalmente a un crecimiento significativo de las rentas en Sudamérica, especialmente en Brasil, en donde el aumento de los alquileres superó el 25% a lo largo del año. Como resultado de ello, dos de las ubicaciones más costosas dentro de la región del continente americano se dieron en ese país.

Durante el transcurso del año se observó una notable polarización entre América del Norte y América del Sur en términos de alquileres. En Norteamérica los valores crecieron en un 1%, debido a una demanda de ocupación que se mantuvo débil en la mayoría de las locaciones. Por otro lado, en Sudamérica este aumento alcanzó un 12%, cifra que representó el máximo incremento subregional registrado a nivel mundial.

Debido al aumento sustancial de los alquileres registrado en 2010, Río de Janeiro constituyó la ciudad más cara dentro de la región. Esta es la primera vez que una locación de Sudamérica se convierte en la más costosa de todo el continente americano. Los alquileres en Río de Janeiro aumentaron cerca de un 47% a lo largo del año, y la ciudad desplazó a Nueva York (Midtown) como la más costosa dentro de la región en general. La economía brasilera continuó su ágil expansión en 2010, con el consiguiente aumento en la demanda de ocupación en las principales ciudades del país.

Por otro lado, tanto en Chile como en Venezuela se observó durante el año un firme incremento de los alquileres, ubicado en el orden del 8% y del 13% respectivamente. Argentina fue la única locación dentro de Sudamérica en la que en 2010 disminuyeron los valores de alquileres, con caídas del 3%. El mercado primario de Buenos Aires mantuvo un ánimo aplacado, dado que los ocupantes dieron prioridad a la consolidación y renovación de contratos por sobre los planes de expansión.

El aumento de los valores de alquiler en Norteamérica fue mucho más leve que en Sudamérica; en Canadá se registró un incremento del 1% y en Estados Unidos se observó una ligera caída del 2% durante el año. En la mayoría de las ciudades de Estados Unidos los alquileres continuaron disminuyendo en respuesta a una demanda de ocupación que se mantuvo básicamente débil. Sin embargo, en el sub-mercado prime de Midtown en Nueva York los alquileres crecieron un 10%, conforme la ciudad se recuperó de la recesión más rápidamente que el resto del país. Esto permitió una reactivación de la demanda en medida suficiente como para impulsar los valores de alquileres en el transcurso del año.

En Canadá, la actividad del mercado se concentró en el centro de las ciudades, aunque los niveles de demanda se mantuvieron estables sin aumentos sustanciales. Sin embargo, a nivel nacional, Vancouver fue el mercado más difícil en 2010, por lo que los valores de alquiler treparon en un 7%.

En México el mercado tuvo también un desempeño relativamente pobre, dentro de un contexto económico que necesita tiempo para recuperarse de la recesión reciente. En 2010 los valores de alquileres en la ciudad de México disminuyeron en un 4%, aunque se espera un escenario más favorable para 2011, con crecimiento lento pero sostenido.

AMÉRICA

Argentina
Los niveles de alquileres cayeron durante el año en respuesta a un debilitamiento de la demanda de ocupación. Para 2011 se espera que disminuya la actividad en el mercado de oficinas de Buenos Aires, y que los ocupantes tiendan a posponer las decisiones en materia de expansión e inversiones.

Brasil
En Brasil el mercado de oficinas tuvo un desempeño positivo a lo largo del año, con índices de vacancia que cayeron por debajo del 8% y una absorción neta un 70% superior con respecto a 2009. La actividad de construcción sigue siendo intensa en Río de Janeiro, impulsada por expectativas de mayor demanda para 2011, con lo cual se anticipa que los alquileres mantendrán la actual tendencia ascendente.

Canadá
La demanda se mostró resiliente en el mercado primario de oficinas de Canadá; en Toronto se observó la mayor evolución del ánimo comercial, mientras que en Calgary la actividad de ocupación fue reactivándose a lo largo del año.
La demanda de oficinas continuará siendo positiva en 2011, lo que generará cierta presión alcista sobre los precios de alquileres en aquellos mercados en los que el impulso ya es firme.

Chile
En 2010 la demanda de ocupación aumentó significativamente, lo que se tradujo en un aumento de los alquileres de oficinas clase A del orden del 8%.
Dado que se prevé que los alquileres continúen creciendo en 2011, se espera que los nuevos desarrollos sumen propiedades de clase A en el sub-mercado principal, Las Condes.

Ecuador
Los alquileres aumentaron marginalmente durante el año debido al bajo nivel de stock disponible en el mercado de Quito.
Se espera que estos valores continúen creciendo en 2011 en correspondencia con un aumento en la demanda de ocupación.

México
Dado el lento crecimiento de la demanda externa y la recuperación gradual de la economía, los valores de alquileres cayeron en un 4%. En la medida en que la economía del país continúe su lenta reactivación, se espera una mayor demanda en el mercado de oficinas, que se traducirá en una disminución lenta pero sostenida de la vacancia y en valores estables de alquileres.

Perú
En 2010, los alquileres de oficinas clase A registraron un aumento del 17% en Lima, impulsados por el crecimiento de la demanda de ocupación. El déficit continuo de oficinas clase A en Lima continuará ejerciendo presión sobre los valores de alquileres en 2011.

Estados Unidos
Los niveles de alquileres cayeron en todo el país, Washington registró el desempeño más pobre como resultado de una demanda de ocupación débil y un aumento de la oferta.
No obstante, comienzan a percibirse signos de estabilidad, y el sub-mercado prime de Midtown de Nueva York está recuperándose de la recesión a ritmo más acelerado que el resto del país, con un aumento de los valores de alquileres del 10% alentado por la evolución favorable de las condiciones del mercado.

Venezuela
Los alquileres de oficinas del segmento prime aumentaron un 13% durante 2010 como resultado de una mayor demanda de los ocupantes. A pesar de la incorporación de nuevos desarrollos al mercado, se espera que en 2011 los alquileres prime crezcan entre un 20% y un 30% en respuesta a una demanda de ocupación que continuará siendo sostenida.

ASIA

China
La absorción de metros de clase A aumentó en 2010 a raíz de la recuperación de la confianza comercial y una creciente demanda interna de oficinas de alta calidad. Pekin se está convirtiendo en un mercado de propietarios debido a los altos niveles de absorción y a la escasez de oferta. En 2010 los alquileres de oficinas aumentaron en un 48% y el índice de vacancia descendió al 7%.

Hong Kong
En 2010 el mercado de oficinas se mantuvo firme, con un índice de disponibilidad bajo del 5% y una demanda significativa de metros de clase A, factores que contribuyeron al aumento de los precios de alquileres, que alcanzó el 51% en este año. Se espera que el mercado continúe teniendo un ritmo muy activo en 2011, dada la oferta limitada de oficinas y la solidez de la demanda, que impulsarán un crecimiento de los alquileres de oficinas de clase A del orden del 15-20%.

Indonesia
La demanda de oficinas en el distrito comercial de Jakarta, se fortaleció durante el año, conforme el país se recupera de la contracción observada en 2009. El ánimo comercial continuará mejorando durante por lo menos la primera mitad de 2011, pero nuevas ofertas se sumarán al mercado hacia fin de año.

Singapur
El mercado de oficinas de Singapur se recuperó en 2010 y registró un ascenso de los alquileres en el segmento prime del 16%, en correspondencia con un aumento significativo de la demanda. Dado que se espera que la demanda continúe creciendo y que se produzcan nuevas expansiones corporativas, en 2011 los alquileres de oficinas del sector prime continuarán en alza.

EUROPA

Rusia
En 2010 los valores de alquileres prime en Moscú aumentaron en un 6%, alentados por una creciente demanda de ocupación y la escasez de propiedades de ese segmento. Si durante 2011 se mantiene el índice actual de absorción, la oferta de oficinas de clase A será cada vez más restringida y los valores de alquileres continuarán en alza.

Polonia
En 2010 los alquileres prime en Varsovia aumentaron en un 11%, y se observaron incrementos significativos tanto en la demanda de ocupación como en los niveles de absorción. Se espera que el crecimiento económico garantice un comportamiento activo del mercado de ocupación y que los valores de alquileres asciendan en 2011, en la medida en que continúe la competencia por oficinas de clase A.

Suecia
La evolución del ánimo comercial ha generado una demanda firme y creciente de oficinas de primera clase, lo que a su vez se tradujo en aumentos de los precios de alquileres prime del 8% en Estocolmo. Se espera que esta demanda de propiedades en el segmento prime continúe en aumento, lo cual, en ausencia de incorporaciones significativas al stock, puede ejercer presión adicional hacia el alza de los precios de alquileres.

Reino Unido
En Londres se han recuperado los valores de alquileres del segmento prime, especialmente en el sub-mercado de West End, donde los mismos aumentaron en un 27%. En el resto del Reino Unido el desempeño es menos uniforme. La oferta de metros de clase A continúa siendo restringida en todo el país y la actividad de desarrollo programada es escasa y especulativa, por lo que se anticipa que los alquileres de oficinas clase A continuarán en alza, aunque a un ritmo lento.

Sudáfrica
En 2010 se registró una caída de los alquileres de oficinas en todo el país en respuesta a un crecimiento más cauteloso de la demanda de ocupación. En 2011 los índices de vacancia continuarán ascendiendo en todos los sectores del mercado, lo que ejercerá una presión adicional sobre los valores de alquileres.

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