Los argentinos suelen elegir el ladrillo como refugio seguro para su dinero en los contextos de crisis. Sin embargo, al momento de decidir una buena inversión existe otra opción más que interesante pero aún no tan popular dentro del mercado inmobiliario: la compra de terrenos.
De hecho, según un informe de Reporte Inmobiliario, “a partir del segundo semestre del 2008, comenzó a primar una mayor mesura y racionalidad a la hora de fijar los valores de la tierra”.
Este factor, sumado a la “mayor flexibilidad por parte de los propietarios en las negociaciones, a la luz de la incertidumbre generada a partir de las repercusiones que la crisis internacional tendrá sobre la economía en general, convierte a los terrenos en una buena posibilidad para invertir el dinero.
Al respecto, el titular de Reporte Inmobiliario, José Rozados, explicó que “tener tierra urbana y bien ubicada es una seguridad de inversión”. Y todos sus colegas consultados por iProfesional.com coincidieron con él.
“Como resguardo de capital, no hay mejor opción que comprar una propiedad, ya sea un lote, un departamento o una casa”, remarcó Nicolás Lang, de LJ Ramos.
En la misma línea, Marcelo Goldstein, titular de Goldstein Propiedades, señaló que “pese al conflicto internacional y a la incertidumbre a gran escala, el mercado inmobiliario se va a beneficiar porque la gente lo va a buscar como refugio de capitales”, y en este contexto, “los terrenos son una opción”.
También Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, hizo hincapié en que la crisis “es una excelente oportunidad” ya que brinda la posibilidad de “comprar propiedades únicas”. Y remarcó que “hoy hay propietarios que necesitan el dinero y venden lotes en zonas donde antes no se conseguían”.
Precios y oportunidades
Los expertos consultados por iProfesional.com estuvieron de acuerdo en que todavía el mercado no muestra fuertes señales de bajas de precios, sino más bien moderación y mayor flexibilidad de parte de los propietarios.
Por otro lado, y a la hora de decidir una inversión, hay que distinguir entre un terreno en Capital Federal -cuyos precios son muy elevados y generalmente la adquisición pasa por las grandes constructoras- o un lote más alejado, en algún barrio cerrado o countries.
En estos casos los precios son más accesibles y están al alcance de un particular que quiere destinar sus ahorros a una inversíón conservadora, como son tanto la tierra como los departamentos o viviendas.
Los valores en este caso varían de acuerdo a la ubicación, la cercanía a las autopistas y los accesos a Capital Federal que se encuentren más a mano. También según el proyecto, si es que tiene más o menos comodidades, al igual que el espacio destinado a canchas de diferentes deportes o salas para eventos, es que varía la incidencia del precio.
De acuerdo a las consultas de iProfesional.com a diferentes brokers, los precios pueden variar entre un promedio de u$s80 a u$s180 el metro cuadrado con picos en los barrios más top que superan lo 250 dólares.
Sin embargo, un punto en el que la mayor parte de los especialistas parecieron coincidir es en que en estos casos mantener un terreno vacío tiene mayores costos.
“La tendencia de los barrios privados está en el negocio de renta. Se construye y se alquila, y así se sacan rentabilidades en torno al 7%”, señaló Lang quien agregó que hoy en día las zonas líderes son Pilar y Tigre, aunque aclaró que en el segundo caso gran parte del éxito se debe a Nordelta.
Según el especialista de LJ Ramos, el valor de un terreno en un barrio consolidado en Pilar varía entre los u$s80 y u$s100 el metro cuadrado, mientras que en Tigre el rango de precios se ubica entre los u$s90 y u$s180 el metro cuadrado aunque en el caso de Nordelta puede llegar a 250 dólares.
Sin embargo, Lang también destacó una oportunidad “que nos puede estar sorprendiendo en no más de 5 años”. Se trata de los nuevos barrios privados que están surgiendo en la zona de Canning. “Están recién empezando y ninguno supera los u$s80 el metro cuadrado”, destacó y añadió que inclusive “hay un emprendimiento dividido en tres barrios, donde el primero, que cuenta con 450 lotes, se está vendiendo a u$s35 el metro cuadrado”.
“Se podria decir que Canning va a ser el nuevo Pilar”, arriesgó Lang e hizo hincapié en que al igual que esa zona ya consolidada, Canning cuenta con centros comerciales y colegios aunque lo que aún le falta lograr “es el excelente concepto que la gente tiene de Pilar así como el muy buen marketing”.
En tanto, Silvia Pugliese, de Brokers Country Barrios Privados, remarcó que para quienes quieren adquirir un terreno como inversión, es mejor enfocarse en los barrios ya consolidados.
En este sentido, Pugliese señaló que en los no consolidados uno compra el terreno, “y por más que lo aguante un año sin construir cuando lo quiera vender, seguramente, aún no haya duplicado el valor y el precio de venta que se logre no va a alcanzar a cubrir el costo de las expensas que hubo que pagar durante el año”.
En cambio, destacó que en los barrios consolidados “convienen las dos opciones, tanto comprar un lote y construirlo como mantenerlo vacío” ya que tienen un valor asegurado.
Según los datos proporcionados por Brokers Country Barrios Privados, en la actualidad se pueden conseguir lotes de 800 m2 desde u$s30.000, listos para ser escriturados, mientras que las expensas rondan un promedio de 450 pesos.
Por ejemplo, por un lote de 800m2, en Pilar, se pueden pagar u$s30.000, mientras que otro de menores dimensiones, pero en Tortuguitas, ronda los u$s55.000 para 600 m2.
“Uno puede comprar el terreno y si a lo largo del año ve que no se está revaluando, puede empezar a construirlo y después alquilar la vivienda”, explicó Pugliese.
Por otra parte, el titular de Reporte Inmobiliario sostuvo que “el negocio que se puede hacer al comprar un lote en un barrio no consolidado para venderlo al año es limitado, porque si ninguno construye el barrio finalmente nunca se aprecia de valor”.
De todos modos, señaló que existe una posibilidad para grandes inversores. “Si alguien puede comprar cerca de 50 lotes, empieza a edificar en 25 y los otros 25 los mantiene vacíos, es diferente porque por su propia acción los recategoriza y los puede vender más caros”.
Inversiones en Capital
Para comprar un terreno en algún barrio de la Ciudad de Buenos Aires se requiere mayor inversión pero también son altas las tasas de retorno. “Los valores son similares a los que se manejaban hace un año atrás. El tema es que quien realmente quiere vender está más abierto a negociar”, señaló Rozados.
Tanto desde Goldstein Propiedades como desde LJ Ramos remarcaron que los precios están estables y que recién en marzo se definirá la tendencia.
Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, el precio promedio del m2 varía enormemente según la zona y la superficie edificable, que determinará la incidencia del m2 que debe tenerse en cuenta para obtener el precio final de una propiedad, que es del 40% sobre la obra finalizada. Es decir, en estos terrenos no solo se evalúan los metros cuadrados del mismo sino que lo importante es que cantidad de pisos y departamentos que pueden edificarse.
“Se negocian lotes donde los compradores quieren la baja y los propietarios todavía no quieren aceptarla porque tienen poca necesidad de venta, pero cuando tomen conciencia de que el mercado inmobiliario está cambiando, van a aflojar”, sostuvo Lang, quien agregó que “en una mesa de negociación se puede llegar a bajar entre un 10 y un 15 por ciento”.
Según señalaron los expertos, gran parte de este amesetamiento se debe al freno experimentado en el mercado de la construcción.
“Si no hay proyectos de edificación nuevos, los precios de los terrenos tienen que ajustarse”, destacó Rozados, pero rápidamente añadió que “a la larga, en la ciudad, la tierra siempre recupera su valor porque es un bien cada vez más escaso”.
Posibilidades de desarrollo
Si bien al comprar un terreno siempre existe la opción de tener el lote vacío, a la espera de una mejor oportunidad de venta, hay otras posibilidades convenientes que pueden dar una rentabilidad sin necesidad de grandes desembolsos de dinero.
“El costo de mantener un espacio vacío no es tanto. Sólo hay que pagar los impuestos como el ABL o el inmobiliario”, remarcaron desde Toribio Achával.
Sin embargo, en lugar de tener el lote inutilizado, se lo puede destinar a construir una cochera. “Quienes tienen un terreno bien ubicado en la Capital, pueden poner un garage, incluso a cielo abierto, y así no sólo tienen una inversión de tierra sino que a la par obtienen una renta”, dijo Rozados.
Asimismo, el titular de Reporte Inmobiliario agregó que este tipo de emprendimiento permite evitar grandes construcciones y “cuando llega la posibilidad de desarrollo en la zona, se lo puede vender sin ninguna complicación”.
En la misma línea, Lang señaló que en la Capital “faltan cocheras” y “los precios van en aumento” por lo cual “sería un negocio bárbaro” destinar momentáneamente un terreno a estos fines, ya que no requiere de inversiones grandes y “aunque no diera ganancia, serviría al menos para pagar el costo del terreno vacío”.
Otro dato que hace interesante este tipo de emprendimiento surgió desde la Cámara de Propietarios de Garages y Estacionamientos (AGES). Esta entidad ya admitió que, en los próximos meses, los precios aumentarán alrededor de un 20 por ciento.
¿Conviene construir?
“Hoy con un costo estable y dólar en alza, y si acompañara un poquito el consumo en el país, es negocio construir tanto oficinas como viviendas si uno tiene un terreno”, señalaron en LJ Ramos.
En la misma línea, el consultor inmobiliario Damián Tabakman sostuvo que la menor demanda de parte de las desarrolladores llevó a que “los terrenos bajaran algo”. Y si a eso se suma el dólar más alto y los precios de los materiales estancados, esto hace que “hoy en día construir cueste un poco menos que antes”.
Sin embargo, un nuevo dato surgido del informe de Reporte Inmobiliario hace que esta opción sea cada vez más interesante. “Comienzan también a verse de forma más frecuente la oferta de terrenos con planos ya aprobados y la venta de sociedades propietarias de la tierra y el proyecto”, señaló el documento.
A su vez, los expertos coincidieron en que el mayor beneficio al comprar un lote con estas características es que el comprador interesado en construir se ahorra gran cantidad de trámites.
Según Lang, “hay muchos terrenos con planos aprobados porque quienes tienen miedo o no ven el negocio, quieren salirse del proyecto para quedar líquidos”.
Y explicó que muchas desarrolladoras, ante la necesidad de financiamiento, “eligen el peor ubicado, o el menos rentable entre los lotes que tienen, y lo venden. Aunque ya tuvieran un proyecto, porque eso les permite hacerse de dinero que utilizan apalancar otras obras”.
Además, el especialista de LJ Ramos apuntó otro beneficio: “Hay muchos lugares que tienen un ‘corralito inmobiliario’ porque, por ejemplo, la zonificación cambió. En esos casos, un contrato aprobado es un plus. Uno se ahorra un montón de tramites y no tiene que lidiar con las quejas de los vecinos”.
Previsiones
“El mercado está estable, tanto en la oferta como en la demanda por lo que no creo que los precios vayan a subir y tampoco creo que vayan a bajar demasiado”, señaló Goldstein, quien agregó que si los valores retrocedieran, no caerían más allá de un 10 por ciento.
También Rozados se mantuvo cauto al señalar que recién a partir de marzo se definirá la tendencia. Sin embargo, aclaró que “hay menos presión de demanda de algunos desarrolladores amateurs que hace unos años atrás abundaban en el mercado y convalidaban precios que eran muy elevados”.
De todos modos, sostuvo “si se consigue un buen precio, la tierra urbana a largo plazo siempre tiende a crecer porque es un bien cada vez más escaso. Así que, más allá de cuestiones coyunturales, a la larga los valores crecerán”.
Painceira también estimó que los precios se mantendrán estables, aunque se pueden lograr algunas oportunidades interesantes al adquirir terrenos que antes no estaban en el mercado. “Los que buscan algo estándar, hacen propuestas hoy por hoy muy agresivas y no siempre los vendedores acceden porque todavía el mercado no está para semejantes bajas y tampoco creo que lo esté. Pueden aflojar un poco, pero no demasiado”, aclaró.
En tanto, Lang disparó una conclusión con la que coincidieron el resto de los especialistas. “El 2009 va a ser un año de oportunidades, tanto para el comprador como para el vendedor. Lo que falta es que se sienten y se sinceren. El mejor negocio va a surgir cuando negocien y busquen una opción que les convenga a los dos”, enfatizó.
