Hace 2 años, la inexplicable decisión política del gobierno norteamericano de dejar caer a Lehman Brothers mientras se sostuvo al resto de los gigantes bancarios, trajo aparejado un cambio brutal en las reglas de juego de la economía y las finanzas. Y también produjo un enorme impacto en la mentalidad del ciudadano común de EEUU.
Centrándonos en las consecuencias en el Mercado Inmobiliario, cabe señalar que sufrió transformaciones anteriormente impensadas.
Por ejemplo, junto a la crisis de las hipotecas suprime se modificaron varias creencias que se creían inamovibles. Una de ellas fue la seguridad en los Bancos. La Reserva Federal debió aumentar sustancialmente la garantía de los depósitos, para evitar corridas.
Otra consecuencia muy importante es que se instaló la idea de que el sueño americano de la casa propia había desaparecido para todos los que compraron su primera vivienda con créditos del gobierno, porque el costo de la cuota era tal que ya no tenía sentido seguir pagándola.
Esto finalmente no sucedió, porque en la mayoría de los casos el gobierno se hizo cargo del problema. Y paradójicamente, la baja sustancial en los precios de las casas permitió acceder a su primera vivienda a mucha gente que antes no aplicaba dentro de los parámetros crediticios. Esta circunstancia incentivó la toma de Créditos Federales (FHA), por lo cual miles de personas han salido ahora al mercado, en búsqueda de su primera vivienda familiar. El Gobierno Federal a su vez promueve este tipo de compras, otorgando un premio de hasta u$s 8.000 a todos los compradores de primera propiedad residencial para uso familiar.
También cambió la creencia de que no se podía incumplir y renegociar los contratos, sobre todos los créditos hipotecarios con los Bancos.
Comenzó a aparecer la modalidad de negociar una modificación de las hipotecas con los Bancos, de modo de adecuar los montos y las cuotas a la nueva realidad, y quedarse con la propiedad.
En un comienzo este tipo de negociaciones fueron prosperando, pero miles de propietarios que pudieron comprar su primera residencia (Homstead=Bien de Familia) con los créditos otorgados por el Estado tuvieron que tomar la decisión de dejar de pagar sus hipotecas. Muchos lo hicieron a consecuencia de la crisis que los dejó sin trabajo, pero también otros, porque comenzaron a cuestionarse si tenía sentido seguir pagando una casa que pasó a valer la mitad del precio pagado originalmente. La suma de unos y otros aceleró la caída de los precios provocando el surgimiento de un mercado llamado de “SHORT SALE” (algo así como venta corta negociada).
Este sistema permite a quien ha comprado una propiedad con crédito bancario pero ya no está interesado en ella, ponerla en venta a través de un Broker de Bienes Raíces hasta conseguir la mejor oferta.
¿Como se implementa? El Broker se pone en contacto con el Banco Acreedor, y le propone que acepte negociar un menor importe por la hipoteca – en la mayoría de los casos un 40 o 50% mas bajo que el precio original- de acuerdo a los valores de mercado.
En este caso no hay ningún gasto para los propietarios que venden, ya que es el banco el que asume los costos de la operación (presionado por liberarse de la enorme cantidad de propiedades en las mismas condiciones).
Este mecanismo de negociación (short sale) es sin duda la mejor alternativa, ya que el vendedor solo tiene que autorizar la venta de la propiedad y limitarse a firmar oportunamente los documentos de la venta.
Todo esto explica este pequeño boom inmobiliario actual a mitad de precio, alimentado por quienes buscan su primera vivienda familiar (porque ahora sí aplican para los créditos); quienes pugnan por salir de sus inversiones deficitarias, y finalmente quienes buscan un refugio que mantenga el valor de sus inversiones y una fuente segura de rentabilidad.
Hoy el mercado inmobiliario se ha convertido en un mercado de compradores, al que se han sumado en los últimos meses inversores locales e internacionales, que buscan oportunidades.
Esta circunstancia ha afirmado un poco los precios, aunque las valuaciones fiscales han bajado cerca de un 12%.
