El cierre de 2008 no trajo buenas noticias para el sector de la construcción. Después de épocas de gloria, que sirvieron para revalorizar el valor del metro cuadrado, la caída de los principales indicadores del sector empezó a delinear un escenario diferente de cara al futuro.
De acuerdo a datos de Reporte Inmobiliario, en los últimos tres meses de 2008, se inició una significativa reducción en la cantidad de operaciones de compraventa. Y según corroboraron varios expertos del sector, dicho número tiende a decrecer cada vez más.
“El mercado está muy parado. Cada vez menos propietarios optan por vender, prefieren esperar, y del lado de los compradores se toman bastante más tiempo para decidir que hacer con su dinero”, reconocen.
La caída en el número de escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires y la baja interanual (20%) en la solicitud de permisos de obra presentados, sirven para anticipar cual será el nuevo escenario inmobiliario para 2009: menor oferta y demanda contraída.
Hasta el propio Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) informó que en 2008 la actividad creció apenas el 5%, contra el 11% promedio de años anteriores.
Se construye menos, se ofrece menos, se demanda menos
Según un relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, los pedidos de obra se desplomaron en diciembre de 2008 más del 74% en relación al mismo mes del 2007 (ver gráfico).
Otro dato que se agrega al sombrío panorama, que de por sí desvela al sector, tiene que ver con la caída en la oferta de viviendas. Según una investigación de Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la UADE, el número de unidades para la venta se contrajo un 20%, hecho que podría impactar en la cotización de los inmuebles.
Sin embargo, esa caída en la oferta también está acompañada por un considerable freno en la demanda. Los expertos consultados por iProfesional.com se refieren a un “reacomodamiento de precios”, que incluso podría inducir a la baja de los valores a mediano plazo, en algunas zonas.
“La crisis no es sólo argentina, parte de la demanda proveniente del exterior se está retrayendo”, sostuvo Nicolás Lang, de L.J. Ramos, quien agregó: “El mercado está expectante, se está acomodando y va tirando para abajo, aunque por ahora los precios están amesetados”.
Obra pública, obra privada
A la hora de analizar las perspectivas de la industria, se encuentra una gran disparidad entre lo que esperan los empresarios vinculados con la obra pública y los del sector privado. Entre los primeros, más del 80% cree que 2009 será positivo gracias al impacto del nuevo plan oficial. En cambio, entre las compañías focalizadas en la obra privada, el porcentaje de los empresarios optimistas se reduce al 50 por ciento.
En este contexto, iProfesional.com consultó a diferentes fuentes del sector para conocer qué esperan en el primer semestre del año, tanto para la oferta como para la demanda. Además, ahondó en la política de precios que regirá en el mercado teniendo en cuenta la desaceleración económica.
La mira en la oferta
Una de las claves del mercado inmobiliario para 2009 se centra en el cambio de la oferta. La misma no sólo se ve reducida por una menor cantidad de obras en marcha, sino también por el accionar de muchos propietarios que, ante la incertidumbre, prefieren mantener la inversión en ladrillo y no desprenderse de la propiedad.
Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, explicó que la oferta de unidades en venta va a caer por dos motivos:
* Por un lado, porque a lo largo de 2008 se derrumbó la solicitud de permisos nuevos para construir en Buenos Aires
* Y por el otro, porque muchas obras que estaban autorizadas no se iniciaron.
Así, en diciembre de 2008 hubo prácticamente 390.000 permisos de obra menos que en el mismo mes del año anterior, que implicó un desplome mayor al 74% y arrastró a los números del año a una caída superior al 20 por ciento.
Cautela y sinceramiento
En tanto, Miguel Ludmer, de la inmobiliaria Interwin, agregó que “los propietarios defienden los precios y muchos toman la decisión de no vender porque no llegan al valor que querían. Entonces aumentará la oferta de alquileres. Los propietarios van a preferir alquilar mal que vender mal”, resaltó.
En la misma línea, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, manifestó que los propietarios no están demasiado flexibles a las contraofertas. “Como mucho aceptan hasta un 8%”, amplió.
También reveló que “hay un mayor sinceramiento” por parte de quienes venden. “Antes, querían agregarle un mínimo de 10% a la tasación original, y el mercado en pocos meses alcanzaba esos valores. Hoy eso no se puede hacer, porque no se vende con ese aumento y hay que terminar corrigiéndolo hacia baja”, dijo.
Asimismo, Lang señaló que inflar los precios en este contexto significaría “ir en contra de la tendencia del mercado”.
Cambio de precios
Según el informe de UADE, en 2008 los precios de los departamentos nuevos, en dólares, aumentaron un 17,6% y los usados 21,9 por ciento.
Los expertos coinciden en que los precios de las viviendas se mantendrán estables en los próximos meses, y sólo se registrarán leves subas en algunas zonas y emprendimientos puntuales, como es el caso de los edificios premium.
“Algún proyecto muy puntual y de mucha categoría, que constituya un producto altamente diferenciable, puede tener algún aumento. Aunque, en estos momentos, no creo que éste pueda ser muy importante”, señaló Rozados.
En estos meses los valores parecen estar estancados. La flexibilidad tanto de los propietarios como de los inquilinos se mantiene moderada. Como mucho, la oferta acepta reducir un 10%; sino prefieren alquilar. Y el interesado en comprar, si ve que no consigue el valor deseado opta por esperar una mejor oportunidad.
“Por ahora el que pueda aguantar la venta, la va aguantar”, señalaron desde L.J. Ramos. Esto contribuirá a mantener los precios estancados y no en caída. “Pero si todo sigue igual, cuando la gente necesite la plata y no pueda esperar más, va a tener que vender y seguramente entonces acepte condiciones menos favorables y en ese caso puede que los precios bajen”, añadieron.
Los más buscados y las revelaciones
Los operadores coinciden en que las viviendas preferidas estarán claramente dominadas por los departamentos chicos, de dos o tres ambientes, y los barrios preferidos siguen siendo Barrio Norte, Palermo, Caballito y Flores.
“En momentos de incertidumbre la gente apuesta por lo más seguro. Es por eso que veo difícil, en este contexto, que se desarrollen una nuevas zonas, sino que continuará el auge de las que ya están desarrollándose. La gente va a seguir apostando por lo seguro”, comentó Ludmer.
Sin embargo, por la escasa oferta, hay posibilidades de que aparezcan algunos edificios en zonas aledañas como revelaciones. Para algunos operadores el barrio de Barracas puede ser una de ellas.
Para Armando Pepe, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, la demanda podrá derivar hacia zonas como Villa Urquiza, Caballito y Flores.
Barrios privados
Otros desarrolladores destacan la compra de lotes o propiedades en barrios privados, como buenas oportunidades de inversión a largo plazo.
El consultor inmobiliario Damián Tabakman describe una tendencia que será clave. “Llegó el momento de volver a lo esencial en materia de real state. Lo más simple: un buen lote, un buen proyecto donde no haya mucha competencia, una razonable relación entre el costo y el precio de venta, y luego una renta lógica”, sostuvo.
En ese contexto, Esteban Pernice, de Castex Propiedades, apuesta a un mini-boom de construcción en barrios privados: “Creemos que los proyectos de calidad, muy bien ubicados, con infraestructura deportiva y donde se pueda empezar a construir de manera inmediata se venderán muy bien”.
Blanqueo al ladrillo
La inversión inmobiliaria sigue siendo uno de los principales intereses de la gente a la hora de pensar donde poner su dinero. “La gente eligió en los últimos 4 años refugiar sus ahorros en ladrillos y eso creo que va a seguir pasando pero ahora con mayor búsqueda y más cautela”, explicaron desde Interwin.
Desde Reporte Inmobiliario explicaron que hoy la situación es un poco confusa, pero históricamente el ladrillo fue un buen destino para el ahorro, al igual que como horizonte de inversión a mediano plazo.
“Parte del blanqueo de capitales recientemente convertido en ley se traducirá en nuevas inversiones inmobiliarias y lo más probable es que los productos Premium y las localizaciones consolidadas sean los mayores beneficiarios del perdón”, explicaron.
Prudencia, precios más estables, oferta reducida y compradores más cautelosos parecen pintar el cuadro del sector inmobiliario para el año en curso.
