Alfredo Santos quiere convivir con su novia, pero no quiere alquilar un departamento. Le parece que pagar el alquiler es tirar el dinero, por lo que prefiere hacer el esfuerzo de costear una hipoteca y que el departamento sea de su propiedad.
No eligió el mejor momento. Aunque las familias quieran acceder a su casa propia o simplemente destinar su ahorro a la compra de un inmueble, las trabas al financiamiento de esos sueños son cada vez mayores.
Producto de la inflación, la incertidumbre en el futuro económico local y la crisis financiera internacional, muchos bancos privados y algún público ya no otorgan créditos hipotecarios. En todos los casos, las tasas de interés se han hasta duplicado, respecto del año pasado, en tanto que los plazos se han reducido.
“Al elevarse la inflación, dar un crédito a varios años se hace peligroso. Además, el ritmo de crecimiento de los depósitos se revirtió y los bancos prefieren reforzar la liquidez ante la crisis de confianza que hay en el mundo”, explicó el director de la consultora Argentine Research, Roberto Drimer.
Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, la cantidad de hipotecas registradas en la ciudad de Buenos Aires sigue cayendo, ya que en lo que va del año se inscribieron un 8,09% menos que en 2007.
Según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sólo 7,78% de las escrituras registradas en Capital Federal fueron financiadas con una hipoteca. La situación se deterioró respecto del año pasado cuando hasta agosto se habían hipotecado 8,67% de los inmuebles comprados.
“Desde mediados de 2006 a 2007, habíamos liquidado 45 operaciones -explicó el gerente de una sucursal de un banco privado- Estamos finalizando 2008 y debo haber resuelto cuatro, no llegamos ni al 10% del año anterior. A tasa variable, la gente no se quiere comprometer y, aunque quiera hacerlo porque los alquileres también aumentan, no llegan a calificar por la relacion cuota ingreso.”
El último informe del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC) indica que “el crédito hipotecario para vivienda, que venía acelerando su crecimiento fuertemente desde mediados del 2007 ha comenzado a desacelerar nuevamente su expansión”. Según la entidad, pasó de crecer al 36% interanual en abril último a 29,4% en agosto.
El IERIC relativiza el crecimiento registrado del crédito hipotecario porque:
* Parte importante del incremento se explica por el hecho de que quienes demandan crédito tienen más necesidad de financiamiento como consecuencia de los mayores valores en los inmuebles
* Y parte del crecimiento registrado para vivienda no respondió a demanda de los sectores medios, sino de segmentos que lo demandaban por cuestiones fiscales
La entidad espera que la desaceleración del crecimiento del crédito continúe en los próximos meses producto “de la falta de consolidación de la demanda de vivienda por parte de los sectores medios”.
Condiciones
Es que para los asalariados y cuentapropistas que pertenecen a la clase media, los requerimientos de ingresos necesarios para acceder a la vivienda y la cuota que se ajusta a tasa variable hacen que se vuelva peligroso embarcarse en una hipoteca.
Para acceder a un crédito a 20 años para la compra de departamento de tres ambientes de calidad media usado en una localización promedio de Capital Federal hay que demostrar ingresos superiores a los $9.000 mensuales ($9.112), según el relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario. Sólo superando esa suma se califica para la relación máxima del 30% que puede alcanzar la cuota a pagar respecto de los ingresos.
A pesar de que los ingresos han crecido, impulsados por las negociaciones salariales, el incremento de los precios de las viviendas, la suba de la tasa de interés y el endurecimiento de las condiciones exigidas por las entidades financieras hicieron que la cuota inicial del crédito se incrementara, en promedio en todo el país, más del 45%, respecto de marzo del año pasado.
Además, hoy es cada vez más difícil conseguir una línea de crédito hipotecario en un banco privado. En la recorrida que hizo iProfesional.com entre los principales bancos del sistema, sólo recibió respuestas como “están suspendidas”, “no es política del banco”, “no estamos dando” y “el momento es complejo”.
Los mismos bancos privados recomendaron que se consultara al Nación y al Ciudad para obtener un crédito de este tipo porque continúan con la política de llevar este financiamiento a la población, ayudados por subsidios del Estado para facilitar las condiciones.
Para acceder a un préstamo hipotecario por $150.000 a diez años:
En el caso del Banco Patagonia la tasa variable de 14,5% es de seis puntos más que el año pasado y para el Banco Macro, que es de 14,76%, de cuatro puntos más que hace un año atrás.
La tasa fija es un bicho raro en el sistema, pero algunos bancos la mantienen para un plazo de cinco a diez años:
* El Hipotecario: 25,75% hasta diez años
* Credicoop: 12,5% hasta diez años
* Ciudad de Buenos Aires: 15,9% hasta cinco años
En este contexto, el Nación anunció hace unos días, aunque aún no puso en práctica, una línea hipotecaria para empleados formales sin vivienda. Las condiciones son ingresos familiares entre $3.500 y $7.800, una cuota que no supere el 30% del ingreso, a un plazo máximo de 20 años y un préstamo no superior a 210.000 pesos.
El problema de la tasa variable
Aunque la inflación se esté estabilizando, en el orden del 20-25%, no les conviene a los bancos otorgar crédito a tasa fija a varios años porque, a medida que los precios suben, la tasa se vuelve negativa. La alternativa es ajustar las cuotas a tasa variable, pero a medida que crece, se distorsiona la relación por la cual la cuota se abone con el 30% de los ingresos.
Aquellos que accedieron a créditos a tasa variable les es cada vez más difícil pagar la cuota con un nivel de ingresos estable y gastos de auto, vivienda, alimentación e impuestos que también se ajustan por inflación.
Es el caso de Anabella del Priore, una secretaria que vive en Vicente López y tiene una beba de siete meses, que contó que hace un año obtuvo un préstamo de $60.000 en el Banco Francés que firmó a tasa variable para que el pago mensual no le consumiera la mitad de su sueldo.
Sin embargo, después de un año de pagar $600, la cuota 13 subió a $1.054 con un sueldo que actualmente asciende a $2.550, es decir, el 41% de sus ingresos. Hoy el banco pide una relación cuota ingreso del 35 por ciento.
Liquidez
Aunque el país salió de la crisis del campo, la incertidumbre en el mercado crediticio persiste. Varios son los ruidos políticos y económicos que escuchan los bancos. Los temores a una devaluación y a una corrida bancaria alimentan la estrategia de los bancos de mantener la liquidez.
Los depósitos se recuperaron del bajón de mayo, pero aunque continúan creciendo de modo razonable, desde julio está cayendo la tasa de recepción de pesos de los bancos (1,5% mensual en septiembre, 1,3% en agosto y 2,6% en julio).
Reina una prudencia excesiva en los bancos que tienen miedo a prestar. Prefieren mejorar su nivel de liquidez, que llegó al 25,8% de los depósitos totales en julio, según datos del Banco Central (BCRA). Y prefieren colocar sus pesos en las arcas del Central (a $12 mil millones el 19 del mes pasado) y no en préstamos para sus clientes.
Por eso los créditos hipotecarios no mantienen su vigencia. “No se presta a largo plazo porque se percibe el riesgo de que en cualquier momento hay una devaluación del tipo de cambio y una corrida de los pesos”, explicó el analista financiero de la consultora Abeceb.com, Gabriel Martini.
Y agregó: “Aunque el Central controla el dólar para evitar el efecto internacional, los bancos tienen miedo de que, ante noticias negativas, haya una corrida más fuerte”.
Se trata de una medida de precaución. “Los bancos tratan de reforzar la liquidez ante la crisis de confianza que hay en el mundo. Si bien en la Argentina no se da una situación seria, en el mundo, especialmente en EE.UU. es tensa”, dijo Drimer.
Dificultades para ahorrar
Reporte Inmobiliario concluye que la complejidad de acceso a la compra de una vivienda con crédito hipotecario también genera todos los años incrementos de precios en el mercado de alquiler debido a la imposibilidad de las familias de acceder a su propia vivienda.
Es por ello que sostiene que, en la ciudad de Buenos Aires, el alquiler promedio de un departamento usado de tres ambientes se incrementó en un 27%, una cifra importante, pero menor al aumento de la cuota inicial de un crédito hipotecario (38 por ciento).
Estos fuertes incrementos afectan, a su vez, el poder adquisitivo de las familias que no tienen vivienda propia y las aleja aún más de poder abonar el nivel de cuota que exige un crédito hipotecario.
La falta de crédito implica, entonces, que “los que pueden acceder a una vivienda son los sectores de la sociedad que ocupan los escalones más altos de la pirámide. Para la clase media no está fácil”, señaló el vicepresidente de la Asociación de Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Miguel Camps.
La consecuencia es que la oferta de viviendas para la clase media no recupera terreno: la cantidad total de metros cuadrados permisados en la ciudad de Buenos Aires para los primeros ocho meses del año cayó 15,68%, respecto del msimo período del año pasado.
Por eso, para Camps, “es necesario despejar la incertidumbre y reestablecer la confianza para atraer capitales de argentinos que con la crisis internacional quieren repatriar los fondos” para recuperar al sector.
