Como sucede en los aviones -donde la mayoría de los pasajeros de un mismo vuelo abona un precio diferente por su asiento-, dentro de los shoppings, no todos los locatarios pagan lo mismo al dueño del emprendimiento.
Casi sin excepciones, los centros comerciales trabajan con una combinación de alquiler fijo y porcentaje de ventas. Es decir, se pacta un precio mínimo de alquiler y un porcentaje de la facturación mensual, y el inquilino termina desembolsando a fin de mes la cifra más alta de las dos alternativas.
“El alquiler fijo se establece como una especie de seguro para el shopping, pero igual lo que le sirve al centro comercial es el porcentaje en las ventas. Si no se llega al mínimo, los días del negocio están contados”, explican en el sector.
Socios a la fuerza
El porcentaje de las ventas varía de acuerdo con el rubro. La tasa más chica corresponde a las grandes cadenas de electrodomésticos, que pagan alrededor de un 2% de su facturación en concepto de alquiler, mientras que en la otra punta se ubican los locales del patio de comidas, que generalmente tienen que dejar el 9% de sus ventas al shopping. Las casas de ropa, por su parte, tienen fijado un porcentaje del 7 por ciento de la facturación bruta.
Vuelven los turistas
En el sector admiten que el año que acaba de terminar fue muy atípico para el negocio de los shopping centers. El año 2009 comenzó muy mal, con una fuerte caída en las visitas de los turistas norteamericanos y europeos -como consecuencia de la crisis financiera internacional, que sacudió al mundo en los últimos tiempos-, a lo que se sumaron unas vacaciones de invierno muy flojas debido a la baja en la asistencia de compradores brasileños, asustados por la epidemia de gripe A. Sin embargo, en la última mitad del año pasado volvieron a aparecer los compradores extranjeros en los pasillos de los principales centros comerciales, aunque con gustos muy diversos de acuerdo con el país de origen. Según un estudio de Alto Palermo Centros Comerciales, los españoles y los brasileños eligen como lugar de compra Patio Bullrich, los mexicanos prefieren Paseo Alcorta, mientras que los chilenos se inclinan por el Shopping del Abasto.
Lo que viene
En el sector destacan que la expansión de los shopping centers no llegará por un crecimiento en la Capital Federal. “Buenos Aires ya está cubierto e incluso hay zonas que parecen un poco saturadas. Quedan muy pocas plazas con potencial de desarrollo para grandes proyectos, como Caballito -donde IRSA tiene un proyecto importante- y La Plata. A futuro el mayor crecimiento se dará a partir de formatos más pequeños, apuntados a nichos de mercado”, sostiene Pablo Pini, socio de Asset Land, una firma especializada en la comercialización de shopping centers.
La base de la pirámide
El otro nicho que actualmente ofrece muy buenas oportunidades es el de la base de la pirámide y en este sentido se inscribe la reciente apertura del San Justo Shopping, en el empobrecido partido bonaerense de La Matanza. “En la medida en que se recupere la capacidad de consumo en los segmentos de menores ingresos también van a surgir nuevas oportunidades. En el caso del shopping de San Justo estamos teniendo resultados superiores a los que se esperaban. La casa de deportes Sport Line está batiendo sus récords de venta y marcas que a priori son ABC1 como Lacoste hoy venden más en San Justo que en shoppings muy tradicionales de la Capital”, explica Mario Brandy, director de la desarrolladora y gerenciadora de centros comerciales GLA.
