Mercado Inmobiliario – Todo en un click

Derogación de Ley de Alquileres frena entrada de nuevas propiedades

gabybiondi — Tue, 18 Apr 2023 16:44:05 +0000

Como la Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020, terminó siendo perjudicial para inquilinos y propietarios y afectó severamente al mercado inmobiliario; desde el gobierno deslizaron la posibilidad de derogarla y terminaron por perjudicar aún más el mercado inmobiliario, que venía con una oferta muy escasa de alquileres.

Desde el mercado inmobiliario advierten que desde el día del anuncio, el martes 4, hubo una drástica reducción de la oferta disponible. “No están ingresando alquileres nuevos, no hay stock disponible. Lo poco que se publica se alquila horas después. Hay desesperación por todo tipo de propiedades”, remarcó Gabriel Brodsky, CEO de la firma Predial.

“Este anuncio lo único que hizo es que los dueños se pongan en modo stand-by para ver qué pasa. Les conviene esperar unos días o unos meses y así evitar los contratos a tres años anualizados porque si finalmente la Ley de Alquileres se da de baja es muy factible que vuelvan a ser de dos años”, remarcó. Mientras, el gobierno cada día se muestra más distante de llevar a cabo esa iniciativa.

Para Brodsky, los propietarios no quieren firmar a tres años porque en este contexto de país “es firmar a ciegas”; sumado al flagelo de la inflación. “Si bien los valores se ajustan por el Índice de Precios al Consumo (IPC) y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE), se hacen una vez al año. Cuando pasan los 12 meses los dueños se dan cuenta de que lo que fueron cobrando sufrió una fuerte desvalorización, al haber cobrado 12 meses el mismo importe”, ejemplificó.

Por eso, a su entender, “lo que hay que hacer es buscar una fórmula donde los inquilinos puedan pagar precios coherentes pero que la actualización sea más periódica, como ocurre hoy con los sueldos que muchas empresas están actualizando de forma trimestral”.

Mientras el Frente de Todos insiste en mantener los contratos a 3 años y la actualización anual del valor en base a un cálculo entre la inflación y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE), en Juntos por el Cambio quieren volver a los contratos por 2 años y que su valor y método de actualización se acuerden libremente entre las partes, cómo era antes por el Código Civil y Comercial de la Nación.

“Si el método de actualización que el oficialismo propone queda corto, los dueños van a tener que cobrar el alquiler más caro por las dudas y eso ya te levanta la vara de todos los alquileres disponibles en el mercado”, dijo a modo de ejemplo el CEO de Predial.

“Lo que se busca es que haya oferta para que se dinamice el mercado y que se acepte que es una cuestión de oferta y demanda y libre contratación entre las partes. No veo mal el ajuste por IPC y RIPTE, pero debería ser trimestral”, insistió.

Más allá del debate que está por darse en el Congreso, Brodsky consideró que todo lo que se haga ahora “es un parche”, porque el mayor problema es el déficit habitacional que hay en Argentina.

“Si uno quiere atacar el problema de fondo, es necesario trabajar en una política crediticia a largo plazo que facilite el acceso a la vivienda y le de oportunidades a la gente que hoy alquila para que pueda comprar un departamento propio. Ese es el camino”, resaltó.

Y también se refirió a la posibilidad de que el gobierno otorgue beneficios fiscales a quienes compren departamentos en construcción para luego ponerlos en alquiler: “Esos incentivos son necesarios para que esas propiedades se vuelquen al mercado y sirvan para alimentar la demanda insatisfecha actual, que se fue acumulando”.

A seis meses de las elecciones presidenciales, Brodsky pronosticó que “nadie va a jugársela enserio con este tema” y descarta que las medidas que se tomen vaya a dejar contentos a la gran mayoría.

“Los políticos no van a querer que este tema les explote en las manos durante la campaña. Fijate el daño que generan este tipo de anuncios cuando no son seguidos de medidas concretas en forma inmediata. Massa tiró una bomba y lo único que generó en el mercado fue incertidumbre. Lo único que hizo fue que el mercado se paralice. No generó nada beneficioso con este anuncio”, concluyó de manera contundente el experto en bienes raíces.

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Alquileres, cepo al dólar y devaluación: cómo impactarán las PASO en el mercado inmobiliario

gabybiondi — Wed, 15 Sep 2021 19:57:54 +0000

Antes de la PASO predominaba la cautela en el sector inmobiliario, en el marco de un dólar en alza que invitaba a buscar activos de resguardo para proteger el dinero. Frente a ese escenario, los empresarios del rubro afirmaban que tanto las operaciones de compraventa como los nuevos desarrollos habían quedado en un impasse, a la espera de que se aclarara el panorama político.

Ahora, tras la aplastante derrota del Frente de Todo en las elecciones, asoma una mirada optimista sobre el futuro de la economía ya que si el gobierno de Alberto Fernández quiere revertir el resultado de las urnas para noviembre deberá poner en marcha un plan para la promoción de la inversión y la industria, donde la construcción jugará un papel fundamental.

En este rubro, que siempre se manejó con el dólar como moneda de cambio, causaba escozor la sola posibilidad de que se consolidara el espacio político que sigue reivindicando la restricción cambiaria y que hace poco y nada para fomentar el crédito hipotecario.

Este tema no es menor, ya que el gobierno deberá empezar a escuchar los reclamos de la clase media de contar con financiamiento a largo plazo, tanto por el lado de quienes lo toman (que necesitan previsibilidad) como de aquellos que lo ofrecen (los bancos, que se animan a prestar más).

“Creemos que el resultado de las PASO puede cambiar el estado de ánimo de la gente, que venía en general muy deprimido. El estado de ánimo mueve los mercados. Creemos que esto va a traer esperanza al sector inmobiliario, incluso a ese que vendía para irse a vivir al exterior pensando en la radicalización del gobierno”, señaló Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium.

Tras el contundente triunfo de Juntos por el Cambio en CABA, donde María Eugenia Vidal –su principal candidata- propone derogar la ley de alquileres, Champanier pronosticó que “es casi un hecho porque está claro que esa ley no funcionó”.

Al analizar la posibilidad del fin del cepo al dólar, el experto en bienes raíces aseguró que “al menos con este gobierno no creo que ocurra” a pesar que considera que sería “una excelente noticia para el sector porque todos los cepos matan las inversiones”. Defensor del libre mercado, Champanier está convencido que “es el mercado quien debe fijar los valores y no el gobierno de turno”.

Frente a las especulaciones de una brusca devaluación post PASO, como ocurrió cuando Mauricio Macri perdió la reelección, señaló: “No estoy convencido de que haya una devaluación brusca. Igualmente, el problema está en la maldita inflación. No tengo dudas que con un resultado opuesto al que hubo estaríamos ante una disparada de la moneda, tal cual pasó en las PASO del 2019”.

Al referirse al comportamiento del mercado inmobiliario de acá a fin de año, Champanier preveé una suba moderada en las ventas que “podría reactivarse aún más si se imponen reglas claras, no con cepo al dólar y sin crédito como estamos ahora”.

También aseguró que para revertir la situación se necesitan otro tipo de autoridades en la conducción del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA). “El mes próximo hay elecciones y estamos frente a una oportunidad de cambiar lo que no sirve. Me refiero a las autoridades actuales”, concluyó.

Más información www.remax-premium.com.ar

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Las criptomonedas desembarcan en el mercado inmobiliario y hacen cambiar las reglas de juego

gabybiondi — Wed, 21 Apr 2021 23:58:53 +0000

El apogeo de la digitalización junto a las nuevas tecnologías está haciendo que el mercado inmobiliario argentino empiece a incursionar en otro tipo de operaciones comerciales para concretar la compra y venta de propiedades. Tal es así, que a las monedas tradicionales -como el dólar o el peso- se suman otras virtuales -como las criptomonedas-, con el Bitcoin como la favorita de los inversores.

Si bien el rubro de los bienes raíces está acostumbrado a que todas las transacciones queden plasmadas en un papel e involucren a terceras personas, como agentes inmobiliarios y personal bancario, la utilización de las criptomonedas hace que las operaciones sean más sencillas, rápidas y económicas.

“Se trata de una nueva tecnología que está en plena ebullición y que en un futuro no muy lejano puede empezar a ser facilitadora de negocio inmobiliarios por las ventajas que presenta su forma de pago”, señaló Gabriel Brodsky, CEO de la firma Predial.

La transferencia del dinero se hace de manera inmediata, al igual que la acreditación en la cuenta destino. “No hay límites geográficos para hacer la transacción y los costos son muchísimos menores que si uno tuviera que hacerlo por el sistema tradicional”, detalló Brodsky en alusión a que hoy en día “las comisiones las determina cada banco y con el Bitcoin no las tenés”.

Si bien el CEO de Predial admitió que todavía son muy escasas las operaciones de este tipo, sus clientes ya empezaron a mostrar interés y crecieron las consultas.

Varios propietarios y desarrolladores se mostraron dispuestos a recibir parcialmente el pago en Bitcoin y creo que, de alguna manera, esa tendencia crecerá; sobre todo, si la gente continúa invirtiendo en criptomonedas ya que tarde o temprano va a tener que hacer algo con ese dinero y es muy probable que nuestro rubro se convierta en el eslabón necesario para gastar esos ahorros”, pronosticó Brodsky.

De acuerdo a las proyecciones realizadas por Brandon Mintz, uno de los impulsores del Bitcoin, su valor llegará a los USD 100 mil antes de fin de año, un poco más del doble de lo que cotiza actualmente.

“Hay mucha gente que viene teniendo una capitalización fantástica en el último tiempo a pesar de la alta volatilidad de esta moneda”, indicó Brodsky. “Esto hace que la persona que hasta hace dos meses no tenía capacidad de compra, ahora pueda adquirir un departamento con las ganancias obtenidas”, ejemplificó.

A la hora de pagar en Bitcoin, el destinatario puede optar en conservar esa moneda en su cuenta o convertirla en pesos o dólares en el momento o inclusive dejarlas en su billetera virtual. “Acá no hay dos puntas como en el dólar, no existe una cotización para el comprador y otra para el vendedor, se establece un único valor que está disponible en Internet”, precisó Brodsky.

A pesar del riesgo que puede presentar la fluctuación de estas criptomonedas en los mercados, que puede llevar a hacernos ganar o perder mucho dinero, se va notando un importante interés por parte, sobre todo, de las nuevas generaciones de utilizar más adelante esas tenencias en propiedades.

Frente a este nuevo panorama, las inmobiliarias ya empezaron a ensayar distintos escenarios de negocios para captar como futuros clientes a quienes deciden apostar por estos instrumentos 4.0 para invertir sus pesos.

Más información www.predial.com.ar

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Mercado Inmobiliario: Un negocio en recuperación

gabybiondi — Tue, 03 May 2016 01:04:58 +0000

El mercado comienza a reaccionar positivamente a los cambios económicos que se están produciendo en el país y se espera que a partir del próximo año se consolide la tendencia de crecimiento. La nueva línea de créditos hipotecarios con cuota ajustada por inflación puede ser un instrumento reactivador.

En el informe especial de KPMG “Real Estate. Hacia dónde va el negocio” se sostiene que las expectativas de recuperación económica muestran un rebote que podría materializarse en cifras positivas durante 2017 y 2018. “Se perciben cambios alentadores en el mercado inmobiliario, tanto para el sector premium como para la clase media. La mayoría de los actores coincide en señalar al cambio de gobierno como un factor que influenciará positivamente en la situación del sector en el corto y mediano plazo. Las perspectivas de una fuerte apertura a inversores internacionales en conjunto a la reactivación de la construcción, motivada por la devaluación y la normalización del mercado cambiario como primeras políticas de la gestión del nuevo gobierno argentino, permitieron estabilizar el dólar en valores competitivos para el mercado, generando una confianza que abre nuevas posibilidades para la industria, especialmente a partir del segundo semestre del año”, se afirma. Asimismo, el trabajo sostiene que “entre los factores de cambio debe sumarse la llegada de fondos externos colocados en algunas compañías públicas dedicadas al Real Estate debido, entre otras cuestiones, a las señales positivas locales y a la liquidez global reinante, que busca nuevas oportunidades de inversión en el mundo en un contexto donde no abundan los negocios atractivos.” No obstante, se señala que si bien el segmento de inmuebles no fue uno de los más castigados en el pasado –en particular si se lo compara con sectores de la economía nacional que sufrieron un retroceso mayor durante igual período- sí se puede observar una baja de más del 50% en el monto total de escrituras en el período 2010-2014. “Esta tendencia logró revertirse en 2015 con un incremento de operaciones registradas cercano al 11%, lo que permite prever un aumento sostenido para el 2016 (ver Figura 1). Sólo a partir de los datos correspondientes al mes de enero último, a modo de ejemplo, puede observarse que la cantidad de operaciones creció en un 9% interanual respecto al mismo mes del año anterior.”

FIGURA 1 OPERACIONES AL AÑO EN CANTIDAD DE ESCRITURAS

[caption id="attachment_80572" align="aligncenter" width="750"] Nota: el valor anual para 2016 se estimó aplicando la cifra de crecimiento interanual en el monto de escrituras entre enero de 2015 y mismo mes de 2016 (9%) al monto registrado en 2015.
Fuente: Elaboración propia en base a datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)[/caption] Teniendo en cuenta que el monto de operaciones subió un 11% en 2015, “proyectar el crecimiento interanual de enero de 2016 al total de operaciones anuales para 2016, es decir, un 9%; no parece estar alejado de la realidad por venir. Si esta estimación se verifica a fines del año, las operaciones habrán superado las 41.000, lo que podría traducirse en una tendencia alcista y de franca recuperación para el mercado”, agrega. Se atribuye esta capacidad del sector de escapar a la incertidumbre económica que dominó la agenda nacional al hecho de que es un mercado que históricamente se manejó en dólares. “De esta manera, si bien la inflación doméstica y los vaivenes de la moneda nacional no le fueron indiferentes (especialmente en el período 2011-2014), en el imaginario social los inmuebles se constituyeron como un activo doblemente seguro: tanto quienes aspiran a adquirir una vivienda para uso personal como quienes buscan ampliar su portfolio de inversiones obtienen cierta garantía de capitalización en el mediano y largo plazo, independientemente de la coyuntura económica.” Sin embargo, para KPMG esta tendencia permitió que los precios subieran a una escala que podría llegar a perjudicar al sector debido a que son cada vez menos los usuarios finales que pueden acceder a comprar una vivienda. Esto se puede percibir en la tendencia alcista de la cantidad de sueldos que son necesarios para acceder a un inmueble respecto de la necesaria en décadas anteriores (ver Figura 2). Mientras que en 1976 eran necesarios 54 sueldos para acceder a una vivienda de 60 M2, en la actualidad tal cifra creció en más del 50%, llegando a un estimado de 86 sueldos. En una economía ordenada, los precios deberían disminuir a medida que las tecnologías y nuevas técnicas se perfeccionan y universalizan, por lo que la suba del precio de la vivienda es vista como una anomalía. Es por esta razón que -lejos de una explicación casual- el período 2010-2014, que ya fue mencionado como el más recesivo para la industria, coincide con la etapa de mayor incremento de los precios, con un pico histórico en 2012 que superó los U$S 2.500 por M2 (precio promedio CABA) (Ver Figura 3).

FIGURA 2 CANTIDAD DE SUELDOS/MESES PROMEDIO PARA ACCEDER A UN INMUEBLE DE 60 M2

[caption id="attachment_80571" align="aligncenter" width="750"] Nota: Según datos de la fuente utilizada, en el período 1976-1991 el precio promedio del M2 era de alrededor de U$S 1.830. No obstante, durante los últimos años (2011-2015) ese mismo precio superó los U$S 2.400 (Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA). Como contraparte de este incremento, el sueldo promedio en dólares cayó, durante los mismos períodos, en un 13%.
Fuente: Elaboración en base a datos de Juan José Cruces1[/caption] El estudio sostiene que una de las opciones de mayor viabilidad para corregir este estado de situación es la intervención estatal a través de facilidades como créditos hipotecarios, los cuales benefician al sector tanto desde la oferta (construcción) como desde la demanda (compradores). Es por esto que la mayor parte de los especialistas coinciden en señalar la necesidad de un rediseño de políticas públicas que aspire a volverlas realmente inclusivas, contemplando tanto el aspecto social como la participación de sectores privados que permitan una sustentabilidad a largo plazo. En esta línea, la nueva línea de créditos hipotecarios aprobada la primera semana de abril por el Banco Central, con cuotas ajustadas por inflación permitirá acceder a préstamos con cuotas iniciales más bajas que las conocidas por el sistema llamado Francés, es una decisión positiva y alentadora para comenzar a mover el mercado.

FIGURA 3 EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS POR M2 EN CABA (Precio promedio en U$S para un departamento de 2 ambientes a estrenar)

[caption id="attachment_80570" align="aligncenter" width="750"] Fuente: Elaboración propia en base a datos de la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial de la CABA y Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA.[/caption] Finalmente, el informe sostiene que 2016 se presenta como un año con expectativas alentadoras de recuperación del mercado, tanto en lo que respecta a la gestión de nuevos instrumentos de financiación como al mayor peso que se espera adquieran las firmas desarrolladoras abriendo el abanico de opciones y redefiniendo el perfil de la producción inmobiliaria.-

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