Como ya parece un clásico en la Argentina, la cercanía de las elecciones presidenciales provocó un freno en el mercado inmobiliario y a medida que se acerca el día de las votaciones son cada vez más los inversores y potenciales compradores y vendedores que prefieren postergar cualquier decisión importante a la espera de los resultados de los comicios.
La prudencia del mercado se traduce no solo en un estancamiento en el número de operaciones sino también en una estabilización de los precios que parecen haber encontrado su techo después de cuatro años de subas ininterrumpidas.
Sin embargo, la estabilidad de los precios no es un fenómeno generalizado y aún en un mercado signado por la incertidumbre electoral ya se vislumbran ganadores y perdedores en el rubro inmobiliario.
Entre los ganadores –es decir los que, lejos de registrar un estancamiento en los precios, siguen empujando hacia arriba los valores de los activos inmobiliarios– sobresalen las propiedades en los barrios más caros de la ciudad como Recoleta o Puerto Madero, los edificios en oficinas y los departamentos en alquiler.
La contracara de este buen momento la viven los propietarios de viviendas para alquiler temporario, los barrios cerrados para la clase media y las grandes casas. En todos los casos, sin llegar a sufrir una baja de precios generalizada, están obligadas a ajustar sus valores cada vez más si quieren cerrar una operación de venta o alquiler.
“El mercado se está racionalizando –explica el consultor inmobiliario José Rozados–. Si bien prácticamente no hay bajas de precios, lo que está pasando es que se están ajustando las expectativas. Durante gran parte del año pasado hubo un sobre dimensionamiento de las expectativas de precios y las propiedades se vendían tomando en cuenta únicamente la cantidad de metro cuadrados. En cambio, ahora empiezan a pesar las virtudes de cada activo. En 2006 por cualquier departamento en Barrio Norte se pedían 1500 dólares por metro cuadrado y hoy la oferta se está ajustando a la calidad de cada producto.”
La idea de que el mercado vive un proceso de estabilización no solo en materia de precios sino también de cantidades de operaciones también se desprende de los relevamientos oficiales que muestran cierto amesetamiento del mercado inmobiliario.
Al finalizar el primer semestre del año, la superficie aprobada para construir en los principales municipios del país apenas superó la registrada durante el mismo período del año anterior, de acuerdo con la medición del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), que registró un alza interanual de apenas el 2,8%, lo que contrasta con la tasa del 28% a la que venía creciendo el sector hasta el año pasado.
El incremento fue aún menor en el caso de la cantidad de escrituras de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, que en el primer semestre de 2007 tuvo un incremento interanual de sólo un 1,18 por ciento.
En materia de precios, el único dato oficial es el relevamiento que realiza el Colegio de Escribanos de la Capital Federal, que muestra una suba en el precio promedio por operación del 28,7% frente a 2006. Sin embargo, los operadores del mercado señalan que esta suba se explica únicamente por una cuestión impositiva y la aplicación de los nuevos controles dispuestos por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para combatir la evasión impositiva y la subfacturación en el mercado inmobiliario.
“En épocas de elecciones siempre se frena el mercado inmobiliario y los precios tienden a plancharse. Es habitual, lo que no quita que los valores pueden volver a subir a partir de 2008, especialmente si el crédito hipotecario se reactiva”, sostiene Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora inmobiliaria New Side.
Compradores extranjeros
En el mercado explican que uno de los factores que continúa jugando un papel clave en la evolución diferenciada de los precios de los activos inmobiliarios es la participación que tienen los compradores extranjeros en la plaza local. La demanda en los barrios más caros de la ciudad como Recoleta o Puerto Madero hoy es motorizada básicamente por los extranjeros, para los cuales los precios de las propiedades en las zonas más exclusivas y caras de Buenos Aires continúan siendo atractivos, medidos en dólares o euros.
“En términos generales el mercado inmobiliario vive un proceso de estabilización de precios, aunque en este contexto, los inversores internacionales paradójicamente están sosteniendo los valores en zonas que ya están extraordinariamente caras al menos para los bolsillos argentinos”, explica el economista Luciano Laspina.
La idea de que la brecha entre el segmento más alto y el más bajo está muy lejos de achicarse también se sustenta en el relevamiento que realiza el gobierno porteño acerca de la cantidad de superficie aprobada para nuevos proyectos en la ciudad. A pesar del llamado corralito inmobiliario urbano -que suspendió durante unos meses el trámite de permisos en obras en algunos barrios y que ahora obliga a obtener un certificado de provisión de agua y desagües antes de iniciar la obra- las zonas de alto poder adquisitivo como Caballito y Palermo, Belgrano y Puerto Madero continúan encabezando el ranking de proyectos de viviendas aprobados y ya representan casi un 40% del total de los pedidos de construcción.
La contrapartida son todos barrios del sur y el oeste de la Capital -como Villa Real, Versalles, Pompeya y Parque Avellaneda-, que juntos suman el 0,5% de los nuevos emprendimientos.
A diferencia de lo que sucede en Puerto Madero o Recoleta, la participación de los extranjeros no alcanzó para sostener los precios en el caso de los alquileres temporarios, que en los últimos meses perdieron cierto atractivo para los inversores locales.
“Los alquileres temporarios a extranjeros dejaron de ser el negocio estrella de corto plazo. La alta demanda de este tipo de alquileres se encuentra muy equiparada con un crecimiento muy fuerte de la oferta, lo que produjo una saturación del mercado”, explica el operador inmobiliario Iuri Izrastzoff, director de Izrastzoff Bienes Raíces.
Otro rubro en baja es el de los barrios cerrados, dirigidos a la clase media, que proliferaron en la década del 90 y no cuentan con una buena oferta en materia de servicios y seguridad.
“En los últimos años mucha gente que se había ido a vivir a un barrio cerrado decidió volver al centro. Los más afectados por este éxodo son los emprendimientos que no tienen servicios diferenciales, a los que les cuesta mucho recuperar los clientes perdidos -agrega Izrastzoff-. Lo que pasa con los barrios cerrados es algo similar a lo que sucedió con las torres de vivienda; los proyectos que funcionan bien son los que ofrecen amenities y propuestas de valor que vayan más allá de un terreno alambrado.”
La división entre ganadores y perdedores también se explica a partir de los metros cuadrados con que cuenta cada propiedad. Con un mercado más estabilizado, la demanda en general se concentra en unidades pequeñas, de hasta 60 o 70 metros cuadrados. Las grandes perdedoras son las casas de dimensiones importantes y valores superiores a los US$ 180.000, a las que a las inmobiliarias les cuesta cada vez más encontrarles un comprador.
“A medida que se acercan las elecciones, el mercado está más sensible y las más afectadas son las casas y los departamentos grandes. Las propiedades de dos o tres ambientes se venden sin problemas en 30 o 40 días. En las más grandes, el proceso se puede extender a 40 o 50 días y es cada vez más común que haya un leve ajuste hacia abajo, de entre 7 y 8%, en los precios para poder cerrar una operación”, dijo Jorge Tosselli, presidente de la firma JT Inmobiliaria.
Los alquileres tradicionales también ofrecen buenas oportunidades -claro que para los dueños y no precisamente para los inquilinos-, ya que no sólo mantuvieron su nivel promedio de valores, sino que los nuevos contratos se están negociando a precios muchos más altos. En este sentido, un estudio del Centro de Estudios Avanzados de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) destaca que durante el segundo trimestre de este año la oferta de viviendas en renta se redujo en 18,1% en la Capital, lo que derivó en un aumento casi similar (16,6%) en el valor promedio de los alquileres.
Sin menospreciar el tema de los alquileres de viviendas, en el mercado coinciden que, por lejos, el segmento que hoy ofrece las mejores perspectivas para los inversores inmobiliarios es el de las oficinas. “Los precios de los alquileres de oficinas ya están prácticamente en los mismos niveles en dólares que en el 1 a 1. En Catalinas, el metro cuadrado no baja de los 25 dólares mensuales y las oficinas triple AAA (las más caras) ya rondan los 30 dólares”, explicó María Cristóbal, presidenta de Buenos Aires Planning, una firma de reingeniería inmobiliaria y relocalización de oficinas que trabaja exclusivamente con el segmento corporativo.
La especialista, además, sostiene que en este segmento del mercado no se vislumbran grandes cambios en el corto y mediano plazo. “No hay razones para pensar que los precios de los alquileres de oficinas vayan a bajar, básicamente en la Capital Federal porque son contados los proyectos de nuevos edificios que estén avanzados para su estreno durante 2008, lo que implica que a la hora de negociar nuevos contratos el poder seguirá en manos de los propietarios”, explica Cristóbal.
