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La búsqueda y compra de terrenos para edificar

Por: Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario

Aunque el sector de Real Estate presenta buenas perspectivas la construcción avanza lentamente. Esto se debe, entre otras cosas, a que cada vez es más difícil para el desarrollista encontrar terrenos vacantes para edificar a costos razonables.

Y en los barrios tradicionales, muchas veces el precio de los lotes tiene una incidencia que ahoga el proyecto desde los planes.

En la ciudad de Buenos Aires, los terrenos hoy son un bien muy preciado. Cada vez hay menos lotes vacantes para construir, por lo cual aquellos que están bien ubicados son objeto de alta demanda, y lógicamente van subiendo de precio.

Pocos tienen en cuenta que el precio de la tierra es el que determina en mayor medida cuánto va a salir el metro cuadrado construido, pues la obra tiene un valor determinado (según la calidad, unos 1.100 dólares el metro). La incidencia (la locación) es lo que determina si un metro cuadrado en las Cañitas vale de costo 2500 dólares y en Villa Urquiza U$ 1500. Este mismo fenómeno de crecimiento se extiende también a Vicente López, en la Provincia de Buenos Aires.

Las zonas con buena revalorización son los barrios tradicionales (Palermo, Belgrano y Barrio Norte en menor medida) y en la primera periferia de estos: Caballito, Nuñez, Saavedra, Villa Urquiza, Coghlan, Villa Crespo, Almagro, Balvanera.

Como elegir el terreno
En la compra de un terreno para construir existen una serie de aspectos técnicos, legales y financieros, que hacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados. Tanto una empresa inmobiliaria como arquitectos o ingenieros pueden brindar un asesoramiento muy valioso a la hora de elegir.

Algunos de los factores que hay que tener en cuenta son:

– Características de las construcciones de la zona, para confirmar si se encuentran próximas en valor a lo que se desea edificar.

– Valor comercial del barrio, y del m2 tanto del terreno libre como del edificado.

– Aspectos de uso que pueden afectar al valor de la edificación posterior. Por ejemplo, la cercanía de plantas eléctricas, lugares donde se almacenan o utilizan sustancias químicas o que emanen olores fuertes, proximidad de discotecas, sitios donde se realicen recitales, o que en general produzcan una alta concentración y afluencia de público.

– Vías de acceso y transporte público. Tanto la cercanía a avenidas, autopistas y rutas, como la proximidad de trenes, subtes, líneas de colectivos, etc.

Formas de pago
Los desarrollistas muchas veces deben negociar las condiciones de compra del lote donde van a construir, de modo de no quedarse luego sin fondos para llevar a cabo su proyecto. Hoy, para quienes quieren comprar o vender un lote, hay distintas maneras de abonar un terreno cuando se lo compra para edificar. Por ejemplo:

– Canjear el lote por m2 edificados. Esta instancia permite que el desarrollista utilice el lote sin tener que – en primera instancia – desembolsar dinero en efectivo, a cambio de ofrecer en forma de pago cierta cantidad de metros cuadrados construidos.

– Negociar el pago del terreno en efectivo, pero abonándolo en distintos plazos y con ciertas condiciones (por ejemplo, una cantidad determinada en cierta fecha, y a abonar de cierta manera). Esta modalidad permite que el desarrollista cuente con algo de “oxígeno financiero” para apalancar las ventas, es decir, contar con un refuerzo de fondos hasta que pueda ir comercializando parte del emprendimiento, y cuente con efectivo para realizar los subsiguientes pagos.

– Abonar parte en efectivo y parte en m2 construidos, a pagar de distintas maneras que pueden acordarse entre la partes.

Dada la complejidad de todos los puntos anteriores, para una compra de esta envergadura es conveniente asesorarse con profesionales que conozcan el mercado, y puedan tomar todos los recaudos correspondientes para asegurar el éxito de la operación.

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