El mercado inmobiliario está escapando, hasta el momento, al conflicto del agro. Si bien las operaciones son más lentas y las negociaciones más cuidadosas, los inversores siguen considerando al ladrillo como una buena opción de inversión para resguardar su capital, en un contexto de mayor incertidumbre.
Sin embargo, los últimos tres meses trajeron algunos cambios, especialmente por el lado de la oferta, ahora más “reacia” a cerrar ventas debido a las dificultades que imaginan encontrarse para reponer el mismo inmueble, a tal punto que prefieren tener más certezas antes de firmar un boleto y deshacerse de la propiedad.
“Los desarrolladores están perdiendo cada vez más rentabilidad y por eso es difícil hoy cerrar una operación, porque en unos meses raramente puedan comprar la misma vivienda con ese dinero”, explicó Damián Tabakman, consultor inmobiliario.
Este escenario es el que deja abierta la puerta para un incremento del valor del metro cuadrado en los próximos meses, ya que los precios de venta no se acomodaron aún a la nueva realidad de costos.
Nicolás Lang, gerente de la División Emprendimientos de LJ Ramos, explicó que la rentabilidad cayó hasta 18% y que las alternativas son: o trasladar gradualmente la suba de costos al precio, o bien descubrir nuevos nichos de mercados donde los terrenos – de una incidencia cada vez mayor en el precio final – todavía no se hayan disparado.
Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, confirmó que el escenario ha llegado a un punto tal que cuando se cierra un negocio es sin “contraofertas”, de manera que el comprador, con más apuro, es el que acepta la negociación así como la plantea el vendedor.
¿Qué busca el comprador?
El escenario de los primeros seis meses no muestra demasiadas variaciones en comparación con el mismo período del año anterior en cuanto a las zonas más demandadas. En la Capital Federal siguen siendo Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Caballito. Al mismo tiempo, se intensifica el efecto derrame, por el alza de precios y la saturación del mercado, hacia los barrios periféricos, como Almagro, Villa Urquiza, San Telmo y Villa Crespo, entre otros.
También en cuanto al valor del metro cuadrado se dio un efecto contagio y estos barrios “subpremium”, que ganaron demanda por efecto rebote, fueron incrementando sus valores al mismo ritmo que los premium.
Sin embargo, uno de los cambios más notables de los últimos tres meses, desde que se desató el conflicto entre el campo y el Gobierno y el ritmo de una economía que comenzó a alterarse, es el de un mayor pedido de propiedades inferiores a 100.000 dólares.
Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, cuánto más bajo es el valor del inmueble mayor es la presión de la demanda. “En el segmento de precios que va entre u$s100.000 y u$s150.000, y especialmente cuando se trata de propiedades de entre dos y tres ambientes, se vende todo rápido”, comentó.
La tendencia se da por varios factores:
* Por un lado, porque hay muchos inversores que buscan departamentos chicos para alquilarlos más rápidamente
* Por el otro, porque cuánto menor es el precio, mayor es la cantidad de personas que pueden acceder a esa suma
Esta tendencia impulsa, al mismo tiempo, el valor de este tipo de propiedades. Según Gómez Picasso, “los aumentos de precios son diferenciales y en las viviendas de poca superficie se manifiesta más que en las grandes, a tal punto que en el primer semestre los precios de venta crecieron hasta un 20%, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en el interior”.
Desde L.J. Ramos también confirmaron a infobaeprofesional.com una demanda mucho mayor de propiedades chicas. En cuanto a los precios, dijeron que “no bajaron y están más firmes que nunca”.
El refugio
Los operadores coincidieron en que el ladrillo sigue siendo un refugio para el inversor. Para Reporte Inmobiliario el cambio más notable se da en el interior del país, donde la demanda ha impulsado los precios durante los primeros días del conflicto con el campo, pero ahora se ha estancado.
“En el interior hay mas recesión, hay enojo, se cree que se mato a la gallina de los huevos de oro. En ese escenario, el inversor tradicional que no saca el dinero fuera del país, que es el que consume, esta ofendido”, comentó Covello.
Por otro lado, “recurrir a los inmuebles es la primera reacción de la gente ante la incertidumbre”, explicó Tabakman.
El escenario de la construcción
Este mercado se desacelera y puede ser más complicado en los próximos meses, aunque todavía hay oferta suficiente.
“La construcción será la más afectada ya que ha caído el nivel de actividad, tanto en los permisos de obras nuevas como en emprendimientos. La cantidad ofertada disminuyó entre un 30 y 35% en el primer trimestre del año. Las nuevas obras están stand by por muchas razones, desde el alto valor de tierra, que no se ajustó a una realidad de expectativas más moderada, hasta el aumento en el costo de insumos y mano de obra”, comentó Tabakman.
“Esta menor oferta también influirá en un posterior ajuste de precios”, coinciden en afirmar algunos operadores inmobiliarios.
Oportunidades
Covello, por su parte, explicó que de acuerdo a su experiencia, con una demanda ABC1, las principales oportunidades se han encontrado en Punta del Este, Palermo Nuevo y la Zona Norte del gran Buenos Aires.
En cuanto a los precios sostuvo que no variaron, pero aseguró que nadie va a vender por debajo del costo. “Los precios se han mantenido en los últimos tres meses, sí hay más limitaciones de los desarrolladores por miedo a no poder recuperar la inversión”.
También hay algunas oportunidades en Córdoba, Rosario, Mendoza y San Juan, en barrios que se venden en pequeños loteos.
Efecto contagio
La construcción residencial empieza a sufrir el incremento de costos que reduce la rentabilidad de los desarrolladores. Los barrios premium están colapsados y los terrenos disponibles se llevan hasta 50% de la inversión, dejando poco margen de ganancia a los inversores.
“La menor participación de los barrios que más construcciones agrupan y el aumento de los no tradicionales, responde a la lógica de lo que puede denominarse la ampliación del límite urbano/inmobiliario. El aumento de los precios permite que algunas zonas próximas a Belgrano, Palermo y Caballito generen tierras propicias para la construcción apuntada a los segmentos de mayor poder adquisitivo”, explicaron en la consultora Deloitte.
Las que están tomando protagonismo se dividen en dos grupos. Por un lado se da el caso de Barracas, Villa Urquiza, Flores y Colegiales, impulsados por los altos precios de barrios de gran demanda como Belgrano y Palermo, que en los últimos años incrementaron sus valores considerablemente.
“La dinámica de derrame de los barrios de mayor concentración viene desde hace un año, motivada por los desarrolladores que encuentran en estas zonas terrenos a menor valor”, explicó José Rozados, de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, los precios se disparan porque aunque el terreno sea más barato aumentan los costos de la construcción, la mano de obra y también la demanda. “Hoy una unidad a estrenar en Almagro tiene un valor de u$s1.400 el m2 y en Barrio Norte de u$s2.400”, agregó.
Llama aún más la atención los incrementos que se dieron en barrios poco tradicionales como San Nicolás, San Telmo, Paternal, Villa Riachuelo y Parque Chacabuco, donde prácticamente se duplicó la superficie permisada. También Núñez, Saavedra, Villa Crespo, Villa Devoto, Liniers, Mataderos, Villa del Parque y Monte Castro cobraron importancia en los últimos meses.
Perspectivas
Para Roberto Tizado, de la inmobiliaria que lleva su nombre, el mercado está activo y firme. De enero hasta mayo, fueron meses con una demanda sostenida, donde se concretaron muchas operaciones.
“Todos los barrios tuvieron demanda activa, desde la franja norte de Capital y el Gran Buenos Aires hasta zonas como Caballito. En cuanto a los precios también están sostenidos, están en una especie de equilibrio con tendencia a nuevas subas”, comentó.
