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Mercado Inmobiliario: Economía de Escala, desarrollos en etapas y manejo de los costos, las claves del segundo semestre

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Desde hace un año aproximadamente los desarrolladores han apelado a la creatividad tanto financiera como arquitectónica para seguir atrayendo inversores a sus proyectos inmobiliarios. Frente a un mercado volátil que tiende a contraerse se continúan lanzando proyectos a gran escala y con un muy buen nivel de ventas. El por qué de esta situación en la palabra de los especialistas.

“El negocio está planteado desde un nuevo escenario marcado por dos factores esenciales: en primer lugar la desarrolladora que no tenga una estructura financiera con respaldo y bien aceitado los procesos no puede sobrevivir a la coyuntura actual. Por otro lado, la rentabilidad del desarrollador está atada al buen manejo de los costos que pueda hacer a lo largo de la obra, razón por la que notamos que los proyectos de gran escala son los que marcan la agenda de este año” destaca Alberto Fernández Prieto, Presidente de Fernández Prieto & Asociados.

Siguiendo con este análisis, Mariano Galeazza, Gerente de Operaciones de Grupo Monarca relata “Desde el punto de vista financiero, las claves pueden ser varias. Como primera medida es importante pensar en proyectos que pueda desarrollarse en etapas. No es lo mismo hablar de una torre que de un condominio con varios bloques o módulos. Esta flexibilidad la consideramos esencial.” Y agrega, “Es importante lograr sumar al negocio a los propietarios de las tierras, recibiendo a cambio metros cuadrados de proyecto. Esto permite destinar los fondos que eran para la tierra, a financiar la obra”.

Por su parte Ernesto Brodschi, Director de Qualis Development afirma “Hay que estar muy al tanto de los presupuestos de obra, controlar sus desvíos y actuar rápidamente en estos casos para tratar que los costos no se disparen, no tener dinero inmovilizado durante el tiempo de obra ya que ello implica aumentos de costos. En general estar muy en el día a día de cada desarrollo”.

“La elección de una constructora con experiencia en obras de gran escala (estamos hablando de obras que demandan entre 30 y 36 meses de construcción y superan los 10.000m2) se ha transformado en una decisión central para definir el éxito o fracaso de un proyecto. Es esencial que los desarrolladores realicen un análisis constructivo de sus obras terminadas, conozcan los tiempos que incurrió para concretarlas y cuál será el manejo de los costos” describe Lucas Zalcwas, Director de PyS Constructora.

En lo que respecta a los valores, Carlos J Molinari, CEO de Real Estate Investments comenta “Desde hace un tiempo, el valor de las propiedades se ha ido actualizando en base al alza que iban sufriendo los costos de la construcción. El valor del m2 en Argentina está por debajo de la región y apenas se termine de ordenar el mercado a las nuevas reglas del juego este sufrirá un alza paulatina hasta igualar los estándares regionales”

Marcelo Zalcwas analiza y compara el presente del mercado local con el de Perú describiendo “En dólares, los precios locales están bajos incluso en comparación con países como Perú, donde el m2 premium cotiza por encima de U$S 4500”. “Esta situación hace que hoy día sea buen negocio invertir en m2 no solo en pozo sino también en unidades terminadas”.

En cuanto a la captación de nuevos inversores, una de las formas que adoptaron las empresas de Real Estate fue ampliar los tipos de financiación para lograr mayores facilidades a los compradores. A raíz de esto, Galeazza explica “Tratamos de ofrecer a nuestros clientes, diversas alternativas y formas de pago, que van desde una anticipo hasta 36 cuotas en pesos. En alguno de nuestros proyectos, estamos ofreciendo que sea el mismo cliente quien arme la forma de pago acorde a sus necesidades. Pudiendo elegir el monto del anticipo, o la cantidad de refuerzos, o la cantidad de cuotas que quiere pagar”.

“En general el plazo de pago está dado por la duración total de la obra. En algunos casos puntuales podemos financiar al comprador con algunos meses más al finalizar la obra pero pactándose dicha prolongación desde el principio” comenta Brodschi.

Fernández Prieto por su parte afirmó “Nosotros financiamos las obras a través de aportes propios y lanzamientos de venta a medida que va avanzando la construcción del proyecto. Es por ello que tratamos de brindarle al inversor la financiación indicada para cada uno en particular. Dependerá del proyecto y de la etapa en la que se encuentra el tipo de financiación”.

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