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Qué tener en cuenta al comprar una propiedad

Por: por Miguel Ludmer, Director de Interwin Marketing Inmobiliario

Cuando vamos a adquirir un bien inmueble (tanto para vivienda como para inversión), hay una cantidad de puntos a observar.

* En primer lugar, hay que distinguir entre las cosas que pueden transformarse mediante una inversión razonable (respecto al valor de la propiedad), y las que no, que son las más importantes porque hacen a la estructura misma del inmueble. Por ejemplo la ubicación, categoría del edificio, luz natural, distribución de la planta. Otros aspectos (como ser una mano de pintura, un revestimiento, refaccionar un baño o una cocina), son cosas que se pueden modificar.

* Los productos mas demandados por el comprador promedio argentino en este momento son los departamentos chicos, de 1,2 y 3 ambientes, por debajo de los 100 mil dólares, que sirven tanto para uso personal como para reserva de valor o para renta.

* ¿Cuáles son las mejores zonas de la Capital? Eso depende si el destino es la vivienda, ya que las mejores zonas no son las mismas para todas las personas. Hay zonas o barrios donde solo se mudan quienes ya provienen de allí, o tienen allí familiares o allegados, mientras que otros son receptivos de inmigración dentro de la ciudad, o sea a los que se muda gente de cualquier parte. Estos son Barrio Norte, Palermo y Belgrano. Dentro de cada barrio, los lugares más valorados son los que tienen buenas vistas, cerca de plazas y espacios verdes, y preferentemente con buenos medios de locomoción (aspecto agudizado por el congestionamiento vehicular que sufre la ciudad de Buenos Aires. En los últimos 5 años se recuperó primero con fuerza el corredor norte y centro de la ciudad, pero ahora el crecimiento esta llegando a la zona sur.

* La mejor orientación de la vivienda (en cuanto a luminosidad, calor, etc.) es mirando hacia el Norte, porque tiene luz y sol todo el día. Le sigue hacia el Este, porque tiene sol de mañana. En 3er lugar esta la orientación Oeste – que al menos tiene sol de tarde-, y en ultimo la sur, que no tiene sol nunca y además es la mas húmeda.

* Respecto a los amenities o servicios, los más solicitados son el servicio de vigilancia, y en segundo lugar la piscina y el salón de usos múltiples (SUM). Y en último lugar se piden también juegos para niños, jardín, parrilla, laundry, etc.

* Un aspecto a tener en cuenta es el importe a abonar en concepto de expensas. Dentro de los elementos más relevantes en este costo está la vigilancia o la cantidad de personal contratado que tiene un edificio, y cuántas son las unidades que, en forma conjunta, deberán hacerse cargo de ese gasto. Cabe señalar que contra lo que pueda parecer, una piscina, un gym o un laundry no resulta caro para el consorcio: lo costoso es construir estas amenities, pero una vez realizada la inversión inicial, el mantenimiento no es de un valor significativo.

* Se suele aconsejar verificar el funcionamiento de las canillas, abrir y cerrar ventanas, o mirar especialmente techos, zócalos, rejillas, etc., para descubrir patologías ocultas en un inmueble. Lo cierto es que antes de comprar la propiedad conviene revisarla, pero habitualmente las escrituras protegen a los compradores con cláusulas donde el vendedor se hace responsable por los “vicios ocultos” que tenga la unidad.

Cabe señalar que si lo que estamos buscando es una vivienda, ya sea para nosotros mismos o algún allegado nuestro, trataremos de elegir aquella que coincida en la mayor cantidad posible de atributos con las expectativas que tenemos. Pero si buscamos comprar un inmueble en construcción para revenderlo y capitalizarnos, además de evaluar quien está detrás del proyecto deberíamos estudiar cuál será la propiedad que aporte una mayor tasa de retorno. Finalmente, en el caso de aspirar a una inversión de renta, quizá no resulte tan conveniente adquirir algo menos costoso, sino elegir una propiedad ubicada en una zona de alta demanda, y de buena calidad, donde se pueda maximizar la renta y la ocupación a lo largo del tiempo.

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