Inicio Empresas y Negocios Real estate: ¿cómo se determinan los precios de las propiedades?

Real estate: ¿cómo se determinan los precios de las propiedades?

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Por: Miguel Ludmer

En los últimos años, la Argentina experimentó un fenomenal crecimiento del real estate como alternativa de inversión contra los bajos rendimientos de las colocaciones financieras.

Ante la disyuntiva de invertir en dólares o hacerlo en activos inmobiliarios, muchos inversores apuestan a la compra de propiedades. Así, el precio de las propiedades se convierte en la variable clave que afectará el rendimiento de la inversión.

Pero, ¿cuáles son los factores que influyen sobre los precios?

1) Stock de viviendas a estrenar

Uno de los aspectos cruciales que afectan al precio de las propiedades es el stock de viviendas a estrenar.

Cuando hay un sobre stock de m2 (o una velocidad de producción mayor a la de absorción del producto) los precios bajan por un exceso de oferta.

En el primer trimestre de 2008, el promedio de permisos mensuales de construcción fue un 37 por ciento inferior a 2007 en la ciudad de Buenos Aires.

Así, se registra una desaceleración en el ritmo de lanzamiento de nuevos emprendimientos, evitando un sobre stock de unidades y una caída de los precios.

2) Participación de crédito en la compra o el desarrollo

A mayor cantidad de personas capaces de tomar préstamos, mayor demanda de unidades y más presión al alza de precios.

Sin embargo, más allá de los anuncios oficiales, lo cierto es que los créditos hipotecarios aún no están disponibles a tasas atractivas.

En relación con el financiamiento de los desarrollos, en la Argentina, el 70 por ciento de los proyectos se realizan sin crédito bancario, y con altos porcentajes de participación de ahorristas individuales que cuentan con capital genuino para sostenerlos.

3) El tipo de cambio

Si el dólar se aprecia en relación con la moneda local, se necesitarán menos dólares para cubrir los costos de construcción (que se abonan en moneda local).

Así, se produce un aumento de la oferta de propiedades y una tendencia a la caída de su precio.

Si el dólar se deprecia en relación con la moneda local, aumenta la capacidad de ahorro del consumidor.

Así, a mediano plazo, es posible esperar un aumento de la demanda de propiedades.

4) Costo de construcción

Cuando los costos de construcción suben de manera generalizada (como ocurre actualmente en la Argentina), los desarrollistas los trasladan a sus listas de precios.

Hasta mediados de 2003, los terrenos representaban alrededor de un 25 por ciento del costo total de la obra.

Sin embargo, su importancia relativa empezó a crecer debido a la caída en el costo de la construcción que generó la pesificación.

A mitad de 2007, los terrenos en Buenos Aires llegaron a tener una incidencia de hasta el 50 por ciento del costo total de la construcción.

Actualmente, la inflación en los costos de obra volvió a reducir la importancia relativa del precio del terreno.

5) La tasa de interés

La evolución de la tasa de interés en las colocaciones financieras afecta el nivel de inversiones en real estate.

Cuando la tasa es baja, como ocurrió en los últimos años, muchos inversores migran desde las finanzas hacia los desarrollos inmobiliarios (aumentando la cantidad de unidades).

Por el contrario, cuando la tasa sube, las colocaciones financieras recuperan atractivo y muchos inversores toman el camino contrario. Así, en el mediano plazo, la cantidad de unidades se estanca y los precios tienden a subir.

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