La renegociación de contratos ya es un hecho en el mercado de alquileres. En locales comerciales, oficinas, depósitos y tierras, repactar precios – y afinar el número – pasan a ser requisitos de permanencia en el lugar.
Hoy los propietarios prefieren acordar un nuevo valor antes que quedarse con las unidades vacías, en un escenario de menor demanda y caída de la actividad.
Los operadores inmobiliarios coinciden en que se atraviesa un momento extremadamente delicado y que incluso quienes busquen cerrar un contrato hoy lograrán mejores negociaciones que quienes están repactando, aun con bajas que llegan al 20 por ciento.
En ese contexto, en el Seminario organizado por Reporte Inmobiliario sobre “Alquileres comerciales en tiempos de crisis”, expertos de diferentes áreas fueron contundentes: se vienen tiempos de renegociación de contratos.
Acuerdos por sector
La tendencia, marcada por la crisis, es común en todos los rubros aunque cada uno tiene características específicas.
Para Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield, “hay un cambio de tendencia donde, en términos generales, habrá alquileres más baratos y vacancia más alta. La zona y las características del inmueble serán un combo que determinarán el valor de la renegociación.”
La tendencia a repactar es generalizada, si bien las oficinas, industrias, depósitos y locales comerciales tienen comportamientos diferentes. El rubro que más está sufriendo es el de locales comerciales seguido por el de oficinas. En menor medida los depósitos y galpones industriales.
Locales comerciales y grandes cadenas
Los precios de alquiler de los locales comerciales fueron los primeros que sintieron los efectos de la crisis por la caída de la demanda y la retracción de las ventas.
El incremento en la oferta debido a una disminución en la facturación de los retailers, está haciendo que propietarios e inquilinos se sienten a renegociar a la baja contratos de alquileres preacordados.
La nueva realidad fue confirmada por Carlos de la Vega, presidente de la Cámara Argentina de Comercio (CAC), quien reconoció que debe aceptarse como parte de una realidad que es bien distinta a la de hace un año atrás. Caso contrario, muchos comerciantes optan directamente por cerrar las puertas de su negocio.
La situación en la Argentina es hoy más compleja que en el resto de Latinoamérica, cómo pudo demostrar el equipo Ernst & Young basándose en una encuesta realizada a 200 retailers. “En Buenos Aires, Córdoba y Rosario los propietarios siguen solicitando alquileres crecientes, mientras que los ingresos de los inquilinos caen” apuntó Jorge Colla. Esto pone a la Argentina en una de las peores situaciones de la región.
Marcelo Sullivan, del área de retails de Colliers International, señaló que la caída en los precios de alquiler ya está fuertemente instalada en varias zonas, y resta que llegue a los corredores principales. “Hay repactación de precios a la baja que pueden superar el 10%. Es común el ajuste porque una cosa es lo que pide el propietario y otra la contraoferta del inquilino”, comentó.
“En octubre y noviembre, cuando comenzó a sentirse la crisis internacional, las empresas pararon sus planes de expansión. Entre enero y marzo es común que el mercado esté más quieto. Por eso, a partir del próximo mes es que se verán más claras las tendencias a futuro”, explicó Sullivan.
De todos modos confirmó que el panorama hoy es complicado y habrá menos movimiento que en 2008, con otras comisiones y otros costos de alquiler.
“Cuando hay crisis el mercado acusa recibo a 6 meses de ocurrido, es por eso que en muchos casos los precios son los del año pasado. Creemos que el sinceramiento para locales estará entre 10 y 15%. Hay proyectos a largo plazo que seguirán su marcha y la diferencia es que quizás en lugar de buscar 6 lugares para la expansión buscan dos”, manifestaron en Colliers.
“Se ve una baja del nivel de actividad y estas unidades son un factor de producción de las empresas. Alquilan para producir, y como las expectativas de ingresos son menores, están obligados a pagar menos por el alquiler”, sostuvo Faigenbaum.
En este sentido, corrobora que el impacto más grande se siente en el retail, especialmente en los locales comerciales a la calle, de empresas pequeñas o particulares que sufrieron la baja del nivel de actividad. “La tendencia a renegociar con precios menores se ve desde hace 3 o 4 meses. Varía de acuerdo a la zona y a cuanto se pagaba antes, cuando era difícil conseguir un local por ejemplo en Av. Santa Fe y se pagaron valores altísimos. Eso hoy no se sostiene”, agregó.
Miguel Grehan, director de Retail de LJ Ramos, afirmó que en este mercado una tendencia muy común, que se está viendo, es demorar los tiempos de cierre de los contratos, y tanto propietarios como inquilinos esperan antes de firmar.
“Si se vence el contrato, o la renegociación que es anual, dicen que esperemos para ver que pasa. Los dueños no quieren perder al inquilino porque no hay muchas empresas saliendo al mercado y los inquilinos no quieren pagar aumentos para que, en poco, tiempo estén arrepentidos. Marzo será un mes de definiciones”, comentó Grehan.
Por otro lado, uno de los cambios que se espera es un margen más amplio para las negociaciones de contratos, que no se firmarán con subas prefijadas a tres años sino que se firmarán por valores iniciales y luego se definirá año a año. Tampoco se cree que se firmen en dólares fijos.
Oficinas: cambio de precios y zonas en auge
En el caso de oficinas hasta el año pasado la tasa de vacancia era casi nula. Eso hizo que los contratos se dispararan cada vez más, llegandose a pagar hasta u$s37 por metro cuadrado de alquiler.
Hoy la situación esta cambiando por dos motivos:
* Por un lado porque cayó la demanda
* Por el otro porque se sumaron más metros cuadrados a la oferta
Según Juan Pablo Gutiérrez, especialista del mercado de Oficinas de Colliers International, para que haya un equilibrio entre la oferta y la demanda, la vacancia debe ser de 8%. En la Argentina hasta el año pasado era sólo de 1%, ahora ronda el 3% y va en considerable aumento.
Esta situación contribuye a la escalada de los precios, y ante un escenario de menor actividad económica las negociaciones son a la baja.
“Hacia fines de 2008 pasamos por un momento de acomodamiento con mucha incertidumbre sobre el mercado futuro de oficinas. Ahora sí notamos que hay compañías no solo con propuestas de renegociación a la baja sino también con necesidades de reducción de espacios”, comentó Gutiérrez.
En cuanto a los precios, los descuentos van del 10% al 20%. Estos dependen de la ubicación, la vacancia del edificio, el estado de la unidad y la percepción del propietario de la crisis. “Entre tener el espacio vacío y bajar de precio, optan por lo segundo”, explicaron en la empresa.
Al mismo tiempo, es claro que en la celebración de nuevos contratos se logran mejores resultados -por el temor de muchos propietarios a no encontrar nuevas ofertas.
Mudanzas para bajar costos
En este escenario de renegociación para los alquileres de oficinas aparecen algunos lugares como los más beneficiados. Ante la necesidad de reducir costos, la única alternativa es resignar ubicación.
Si bien las principales empresas siempre buscan las zonas Premium para oficinas AAA, como son Puerto Madero, Alem, Plaza Roma o el norte del Gran Buenos Aires, la situación económica le abre la oportunidad a zonas más alejadas.
Los expertos consultados por iProfesional.com coincidieron en que la preferencia siempre está en las zonas claves, pero hoy la limitante es el precio. Si hay que reducir costos seguramente las empresas tendrán que resignar lugar para dejar de pagar u$s30 el m2 e ir a uno que cueste 20 dólares.
Esto se logra por ejemplo yendo hacia el sur. “Un caso claro es el HSBC que se mudó a Cruz de Malta, en Barracas. Hoy es una zona en desarrollo, pero hace años no se contemplaba como posibilidad de relocalización para las grandes compañías”, explicaron en Colliers.
En LJ Ramos también mencionaron la zona sur, entre la Av. Ingeniero Huergo, Azopardo o Estados Unidos como una nueva opción. “Los valores se diferencian por zona y las renegociaciones también dependerán de eso. Pero la mudanza del AAA al A será lógica y vendrá acompañada de una migración hacia esos lugares”, comentó Papadópulos.
Por otro lado, destacó que la Zona Norte también será el eje de las próximas migraciones.
En este contexto Cristian Frers, Director de LJ Ramos, enfatizó: “Será un año con menos operaciones, donde las empresas tenderán a optimizar costos centralizando las actividades en un mismo espacio, con el fin de bajar costos operativos”.
Industrias y depósitos
En este segmento, de los tres tipos de activos del Real State Comercial que manejan en Cushman & Wakefield, que son oficinas, locales e industria, estiman que son los que menos sufrieron porque hay poca disponibilidad de buenos depósitos, entonces los propietarios conservan el poder porque las empresas que se van tienen pocas opciones.
Por otro lado, consideran que las actividades de logística son muy organizadas y no hubo excesos en pagos anteriores, entonces hoy no hay descenso significativo y la vacancia aumenta poco.
En tanto, Jose de Achával, del departamento de Inmuebles Industriales de LJ Ramos, considera que en este segmento se llegó a una meseta en los precios. “No veo una baja pero si hay mercadería de baja calidad que queda afuera. Hace 6 meses no había depósitos disponibles y hoy sí”, comentó.
La mayor oferta permite que la demanda ponga más condiciones y los lugares con acceso a rutas, de más calidad, vuelven a ser los que repuntan. “También se ve como tendencia, en importantes industrias y empresas de logística, que recurren a la tercerización de sus operaciones”, explicaron en la inmobiliaria.
En cuanto a las grandes compañías multinacionales, otra decisión que están tomando es vender sus inmuebles en el país con la condición de que el nuevo comprador se las alquile posteriormente. La falta de confianza en la Argentina es en parte la causante de la decisión.
Alquileres de tierras
En el agro, a las consecuencias de la crisis desatada con el gobierno se sumó la sequía, que dejará huellas insalvables en las próximas cosechas.
Tal como adelantó hace varios meses iProfesional.com, el alquiler de campos caerá entre 20 y 30% para la campaña 2009/2010 como consecuencia de la pérdida de rentabilidad. De esta forma, quienes viven de la renta de sus hectáreas perderían este año 1230 millones de dólares.
Un informe de la consultora Openagro es revelador al respecto. En la última campaña, en la Argentina se pagó por el alquiler de tierras u$s4548 millones. Pero, crisis mediante y caída de los precios, ahora ese valor bajará a u$s3318 millones.
Perspectivas a mediano plazo
Las empresas deberán estar atentas a las decisiones que se tomen en los próximos meses.
Desde Reporte Inmobiliario se hizo hincapié en que uno de los pilares de la renegociación debería ser una tasación acertada, recomendándose analizar muy bien a la hora de fijar el nuevo valor el aumento de la vacancia en el área, estudiar cual es el recambio de rubros, y verificar según la localización del inmueble cual podría ser el ajuste diferencial.
Otro de los datos a tener en cuenta es que la oferta de metros cuadrados en centros comerciales prevé crecer para los próximos años. De acuerdo a las inversiones de los grandes shoppings, en los próximos años llegarían a totalizar los 650.000 m2.
De todas maneras a pesar de que el ritmo promedio de los últimos 10 años fue de cuatro inauguraciones por año, la previsión es que este ritmo caerá casi a la mitad, pero se debe tener en cuanta que estos 650.000 m2 entrarán a competir con la oferta ya existente de espacios comerciales.
Mientras tanto el panorama es incierto y por ahora, repactar los precios parece ser la principal premisa de los inquilinos.
