Un nivel de inflación como el que acosa al país en la actualidad hace que estimar los costos de un emprendimiento inmobiliario -que llevará por lo menos dos años hasta su concreción- se convierta en una tarea de “magos”.
Con este contexto, los desarrolladores no tienen otra alternativa que recurrir a la prudencia. Esto es, que los proyectos que ya están en marcha sigan su curso, pero en muchos otros que pensaban encarar revean las condiciones de comercialización, hasta que haya más certezas tanto en el plano político como económico.
“Esa decisión es la que están tomando muchos desarrolladores”, explicó Raúl Saenz Valiente, presidente de Creaurban y vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que agrupa a gran parte de las empresas más importantes del país.
Para los ejecutores de una nueva obra, ¿conviene vender desde boca de pozo, una modalidad que era tan habitual hasta hace algunos años? En principio ya no está tan claro, según ellos mismos confiesan.
Es que una suba de precios de una magnitud tal como la actual tiende a distorsionar operatorias que, hasta hace poco, eran muy comunes. Un ejemplo se da en el caso de los fideicomisos al costo, que la inflación se encargó de “pulverizar”.
También alteró la preventas, que ahora se realizan bajo condiciones distintas a las de antaño.
Mecado depurado
Tal como diera cuenta iProfesional.com, una de las consecuencias que dejó la última crisis es la depuración del mercado, en lo que se refiere a nuevos desarrolladores.
Sucede que, en general, sólo han quedado en pie aquellos inversores con conocimientos de los vaivenes del ladrillo, producto de la experiencia lograda a través de los años.
Al respecto, y según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción, (IERIC), en el último año casi el 15% de las empresas del sector sucumbieron por la retracción del mercado.
El boom del ladrillo y la compraventa de inmuebles vivida hasta 2008 permitió el ingreso de “improvisados”, es decir, de pequeños grupos de capitalistas que se unían para desarrollar un emprendimiento.
La revalorización constante de los inmuebles hacía que, por más errores que cometan, se alcen con buenas ganancias al momento de vender.
En la actualidad ya no es así. Las ineficiencias no se pueden trasladar tan fácilmente al valor final del metro cuadrado, las rentabilidades son mucho más acotadas y, como si esto fuese poco, se debe lidiar con permanentes incrementos en los costos, producto de una inflación que puede oscilar entre un 25 y un 30 por ciento.
La inflación metió la cola y todo cambió
“La inflación impacta en este negocio de manera muy negativa, porque no se puede hacer una proyección de gastos. Si bien se vende en dólares, éste no acompaña el alza de precios en pesos y se hace muy difícil anticipar lo que puede llegar a suceder”, afirmó Moisés Altman, director de Altman Constructores.
Otra de las diferencias que marcan los expertos, respecto a lo sucedido en años previos, es que ahora no es tan fácil especular con un “colchoncito” en el precio final: “No se trata de cubrirse y poner el valor más alto porque hay que ver si la demanda lo convalida”, sostuvo a iProfesional.com Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital.
Es en este contexto de alta inestabilidad y de sintonía más fina en cada emprendimiento en el que los desarrolladores deben debatir el futuro del negocio.
Impacto en precios
Los desarrolladores coinciden en que la inflación se ubicará en valores cercanos al 25% en 2010. Y saben que no es de esperar un repunte similar en el billete verde. Más bien, éste correrá varios puntos por debajo.
Las propiedades se encarecerán en dólares y difícilmente puedan trasladar a precios el total del incremento de materiales y mano de obra.
Según Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, la divisa estadounidense acompañará en algún grado al índice inflacionario, pero no lo suficiente. “Por eso, lamentablemente, también habrá una suba en dólares para los nuevos proyectos”, comentó.
Al mismo tiempo, el desarrollador estimó que la menor oferta -producto de la fuerte caída en el ritmo de actividad durante 2009- “dará lugar a un reacomodamiento en los valores”.
Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto y Asociados, coincide en que a lo largo del 2010 habrá una pequeña suba en dólares: “Además de la inflación, como esperamos que la economía esté más activa este año, la mayor demanda también impulsará el metro cuadrado hacia arriba”.
Para Nicolás Lang, gerente de Nuevos Emprendimientos de LJ Ramos, el alza en costos terminará impactando en el precio final. “El incremento de precios golpea en todos los sectores. Habrá que esperar a ver si el mercado convalida la suba para trasladarlos”.
Fideicomisos al costo, en extinción
Además de haber pulverizado muchos nuevos emprendimientos, la inflación terminó de asestar un duro golpe a los fideicomisos al costo, una modalidad que tuvo su época de esplendor en épocas de subas de precios más acotadas.
Cabe recordar que en este tipo de desarrollos los inversores pagan solamente el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso de los fideicomisos a precio fijo (cuota constante), pero quedan sujetos al pago de importes adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra.
Al respecto, los desarrolladores coinciden en que hoy es difícil encontrar interesados en participar de un proyecto, cuando no saben cuánto tendrán que desembolsar al cabo de dos años, que es el tiempo mínimo que lleva una construcción.
“Los fideicomisos al costo eran viables cuando no había expectativas de inflación tan elevadas. Pero una obra lleva un mínimo de 24 meses y es mucho tiempo para asumir riesgos”, explicó Saenz Valiente.
Fernández Prieto coincidió en que, para aquellos proyectos en los cuales trabaja su empresa y que están dirigidos al segmento ABC1, raramente se usan fideicomisos. La financiación se realiza entre capitales propios y preventa.
Como reemplazo de esta herramienta, la modalidad más utilizada actualmente es el precio fijo en dólares que brinda, especialmente, más tranquilidad al inversor o consumidor final.
“En general se paga el 30% al boleto, el 40% en cuotas durante la construcción y otro 30% con la posesión”, explicó el presidente de CEDU.
Ventas en boca de pozo
Los desarrolladores dan cuenta de los cambios que trae el actual contexto inflacionario. Sostienen que muchos de ellos ahora esperan salir a comercializar el proyecto ya no desde el pozo sino cuando el mismo se encuentra más avanzado.
Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, confirmó esta tendencia. Esta alternativa permite obtener una mayor rentabilidad, ya que aquellos que invierten desde pozo lo hacen por un precio que sea de oportunidad, y hoy no están dadas las condiciones para ofrecer grandes diferencias entre la preventa y el precio final.
“El desarrollador que tiene ‘espalda’ suficiente para encarar una obra, sale a la venta más adelante”, explicó Gómez Picasso.
Por otro lado, afirmó que ante la necesidad, se ponen en práctica todo tipo de opciones. Una de ellas consiste en un término medio, donde se comercializa el 50% del proyecto en preventa, y el resto una vez finalizado.
Altman, que también corrobora esta situación, resalta que es una de las consecuencias que acarrea el incremento de precios, las cuáles resume en tres puntos:
1. La imposibilidad de hacer cálculos de costos.
2. El fuerte impacto impositivo, ya que se pagan impuestos sobre los beneficios y sobre el componente inflacionario.
3. Y la mayor dificultad para realizar la venta anticipada porque, al no tener un valor aproximado del costo final, se dificulta vender a precios que, a futuro, podrían no rendir lo suficiente.
“Si vendo al principio, no se si me rendirá con los aumentos que recibiré posteriormente. Entonces conviene adelantar la obra y vender sobre el final. Así, se recibe una parte importante del dinero junta, se cubre la inflación en dólares, y se cuenta con ese capital para invertirlo nuevamente y evitar un desfasaje en el tiempo”, explicó Altman.
Para Lang, también el escenario actual obliga a salir a la venta con los proyectos en estado de mayor avance, lo que implica que el desarrollador comience la obra con fondos propios.
El directivo de L.J. Ramos divide la comercialización en tres momentos posibles:
* Desde pozo, que es cuando la obra está en cero.
* Con el hormigón comprado, que permite conocer algunos gastos clave.
* Cuando el producto está terminado, en donde ya se conoce el precio final.
“Hoy se está vendiendo con precio de hormigón, que es más caro que el de pozo pero un 15% (en dólares) más barato que el de mercado. Es la forma de poder seguir en el negocio, empezar con la venta más avanzada, pero también permite dejar un marco para que la gente se interese y siga invirtiendo”, comentó Lang.
“La posibilidad de trasladar los aumentos al precio final es relativa, porque depende de la convalidación del mercado. Entonces, muchos siguen construyendo y guardan el producto todo el tiempo que puedan hasta que el escenario se aclare”, agregó Dborkin.
En el mismo sentido opinó el consultor inmobiliario Damián Tabakman, quien explicó que se trata de un cambio del desarrollador, potenciado también por la demanda, ya que ante la incertidumbre, la gente prefiere ver los proyectos más adelantados.
En tanto, Fernández Prieto, quien tiene grandes construcciones en Puerto Madero, destacó: “Ya no es todo preventa, pero tampoco desaparecerá”.
Comercialización
Otros cambios que se dieron en el mercado a partir de la escalada de la inflación tienen que ver con la moneda de pago.
Héctor D’Odorico, titular de Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios, describió dos opciones de venta que vienen cobrando protagonismo:
* Emprendimientos en pesos ajustables al índice de la construcción.
* Emprendimientos en dólares con una última cuota ajustable de acuerdo con la inflación, si es que la divisa no subió en ese tiempo.
Mencionar la palabra pesos en torno a los ladrillos suena extraño. Sin embargo, el operador inmobiliario confirmó que está realizando una cantidad considerable de negocios en moneda local.
“Se adelanta una parte al contado y el saldo queda abierto a ajustes bimestrales o trimestrales, de acuerdo al incremento del índice del costo de la construcción realizado por la Cámara”, manifestó D´Odorico.
Gómez Picasso, por su parte, aclaró que ante la necesidad de los desarrolladores de encontrar y seducir a la demanda, se amplían las condiciones de venta. Y por eso se vuelve a hablar de pesos. “El riesgo acá es la suba de precios que hoy se vive en la moneda local”, explicó.
Mientras que los desarrolladores admiten que la cantidad de nuevas obras se irá reduciendo producto de este escenario inflacionario -entre otras razones- como parte de los proyectos que sobreviven se encuentran obras con variadas características pero, en general, dirigidas en su mayoría al segmento alto o medio alto.
Uno de los principales problemas que aquejan a los emprendedores es el precio de la tierra, que es la “figurita más difícil” del sector.
“Hoy se trabaja mucho en proyectos que ya están en estado de avance. Iniciar nuevas obras es difícil. La búsqueda de nuevos lotes se dificulta por los altos costos, una situación que es insostenible y tendrá que decantar”, comentó D’Odorico.
